借名购房情形，实际购买人与实际出资人证明方式

购房过程中形成的相关材料原件及价款来源、支付凭证原件持有状况是证明实际购买人、出资人最重要证据材料。

标签：房屋买卖｜借名购房｜举证责任｜房屋权属

案情简介：2010年，程某借宋某名购买邻居陈某房屋，并实际通过宋某支付定金与房款共12.6万元。2011年，房屋登记在宋某名下。2012年，程某诉请过户，诉讼中变更诉请为返还房款。

法院认为：①房屋登记簿关于房产权属及变动状况之记载对房屋产权的归属具有公示效力，但是如果有证据证明房屋登记簿或房屋权属证书记载的房产权属及变动状况与实际情况不符时，应当以证据证明的事实确认房屋产权的真实归属。涉案房屋在买卖过程中形成的相关材料原件以及价款来源、支付的相关凭证原件持有状况是证明实际购买人、实际出资人的最重要的证据材料。首先，本案中涉案房屋购房合同原件、卖房人收取定金收条原件、存在宋某名下账户的购房款存款原件、卖房人收取购房款的收条原件均由程某持有。其次，程某举证银行取款记录能支付购房定金、剩余房款时间相互印证，结合证人证言，能证明实际支付购房款款项来源于程某。②宋某系完全民事行为能力人，如其系实际购房人，即使系通过程某的中介购买，购房过程形成的合同、支付定金及房款等重要资料原件亦应在宋某本人处，自行持有。而事实上，上述所有证据原件均在程某处，宋某对此自始至终未能作出合理的、令人信服的解释。宋某所举证据不能证明购房款系其实际支付，其证据证明力远远低于程某提供的无论从时间上，还是数额上皆能与房款支付时间、房款数额相吻合的相关证据的证明力。③综上，程某所举合同原件、支取存款银行记录、借款人证人证言、卖房人收到定金及房款收据原件，真实、充分、证明力强，能相互印证，并能证明程某委托宋某买房并实际支付购房款事实。宋某所举证据不能形成完整的证据链条，不能证明涉案房屋系其购买且实际支付了购房款。其将房屋产权过户至自己名下并继续占有房屋，于法无据，应当返还。鉴于程某放弃确认案涉房屋所有权归其所有，故判决宋某返还程某购房款12.6万元及利息。

实务要点：房屋买卖过程中形成的相关材料原件及价款来源、支付凭证原件持有状况是证明实际购买人、出资人最重要的证据材料。

案例索引：江苏东海法院（2012）东民初字第0607号“程某与宋某等物权纠纷案”，见《程杰、董先海诉宋彦静因房屋权属登记状况名实不符要求返还房屋纠纷案》，载《江苏省高级人民法院公报》（201401/31:70）。