经典案例：舒正杰与宿筱燕、宿正南房屋买卖合同纠纷案

 当事人信息

原告:舒正杰。

被告：宿筱燕。

被告：宿正南。

审理经过

原告舒正杰与被告宿筱燕、宿正南房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月12日立案受理后，依法由审判员许超适用简易程序审理本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年7月13日公开开庭审理了本案。原告舒正杰、被告宿正南到庭参加诉讼。被告宿筱燕经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。

原告舒正杰向本院提出诉讼请求：宿筱燕将坐落于无锡市新吴区春潮花园一区的房屋产权过户给其；2、宿筱燕、宿正南支付其违约金45840元。事实和理由：2006年12月16日，其与宿筱燕签订购房协议书1份，约定宿筱燕将其所有的坐落于无锡市新区春潮花园一区，建筑面积62.6平方米房屋出售给其，双方约定房款152800元，宿正南作为宿筱燕的担保人。协议签订后，其按约支付购房款，于2006年12月16日支付宿筱燕10万元，2007年4月21日支付宿筱燕22800元，9月22日支付宿筱燕1万元。协议签订当日，宿筱燕将房屋交付给其。按照协议第六项约定宿筱燕办理完房屋所有权证及房屋土地证后，七日内交给其，如任何一方违约，按协议第四项支付违约金50万元。

被告宿筱燕未作答辩。

被告宿正南辩称：舒正杰所说是事实，确实已经支付了房款，应该正常交易。

本案当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织了双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2006年12月16日，宿筱燕、舒正杰、宿正南签订《购房协议书》1份，约定：宿筱燕自愿将其坐落于无锡市新区春潮花园，建筑面积62.6平方米的房屋出售给舒正杰；宿筱燕的担保人在本交易中负有连带赔偿责任；该房屋房价款152800元；如宿筱燕违约向舒正杰支付违约金50万元，如舒正杰已将购买该房屋装修，宿筱燕必须再向舒正杰支付10万元违约金；舒正杰于2006年12月16日一次性支付给宿筱燕10万元，宿筱燕在收到舒正杰第一笔房款前，当日内正式向舒正杰交付上述房屋，此后舒正杰的责任与风险均由舒正杰负责；房屋所有权证及房屋集体土地使用权证则先由宿筱燕办理权属宿筱燕的证件（办理费用由宿筱燕承担），宿筱燕办理完后将权属宿筱燕的证件在七日内交给舒正杰，超过七日按违约处理;舒正杰在收到宿筱燕办理权属宿筱燕的证件（房屋所有权证及房屋集体土地使用权证），七日内付给宿筱燕42800元，预留1万元作为过户抵押；宿筱燕负责义务的无条件的协助舒正杰办理过户，登记手续给舒正杰指定人选，宿筱燕以任何借口不给舒正杰办理过户、登记手续均按违约处理；舒正杰负责过户、登记手续所需费用等。宿正南在该《购房协议书》宿筱燕担保人处签字。

2006年12月16日，宿筱燕出具房款收条1份，确认收到舒正杰购房款10万元。2007年4月21日，宿筱燕出具收条1份，确认收到春潮一区房屋第二笔购房款22800元。并在该收条上写明“因宿筱燕急需用钱，经宿筱燕与乙方协商，舒正杰愿意在没有拿到房屋所有权证及房屋集体土地使用权证的情况下，可提前支付宿筱燕22800元，其余款项按购房协议书执行”。2007年9月22日，宿筱燕出具收条一份，确认收到春潮花园一区房屋第三批购房款1万元。同时，宿筱燕将案涉房屋房产证交付给舒正杰。

宿筱燕收到舒正杰支付的第一笔购房款后将春潮花园一区房屋交付舒正杰。

2016年12月12日，舒正杰诉讼来院。

诉讼中，舒正杰将剩余购房款2万元向本院进行提存。

本院认为：舒正杰、宿筱燕、宿正南签订的《购房协议书》合法、有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。合同约定宿筱燕应当无条件协助舒正杰办理案涉房屋的过户登记手续，现案涉房屋已能够办理产权过户，故宿筱燕应当将案涉房屋产权过户给舒正杰。双方在合同中约定违约金为50万元，该约定过高，舒正杰自愿调整为45840元，但该金额仍远高于实际损失，本院依法按延期过户损失，将违约金调整为以152800元为基数，自2016年12月12日起至实际过户之日止，按年利率6%计算。宿正南作为宿筱燕的担保人，对宿筱燕的上述违约责任承担连带赔偿责任。

综上所述，对于舒正杰的诉讼请求，本院依法部分予以支持。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于审理适用若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、宿筱燕于本判决发生法律效力之日起10日内将春潮花园一区房屋产权过户给舒正杰。过户时发生的土地出让金及相关契税等均由舒正杰负担。

二、宿筱燕于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿舒正杰违约金（以152800元为基数，自2016年12月12日起至实际过户之日止，按年利率6%计算）。宿正南对宿筱燕应支付的上述违约金及本案诉讼费用承担连带清偿责任，宿正南在承担连带责任后，有权在承担责任的范围内向宿筱燕进行追偿。

三、驳回舒正杰的其他诉讼请求。

案件受理费4056元，财产保全费1284元，公告费460元，合计5800元（此款已由舒正杰预交），由舒正杰负担1115元，由宿筱燕负担4685元。（舒正杰预交的剩余诉讼费用4225元本院予以退还，由宿筱燕于本判决发生法律效力之日起10日内支付本院账户。舒正杰预交的公告费460元由宿筱燕于本判决发生法律效力之日起10日内直接支付给舒正杰）

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。

审判长许超

人民陪审员李浩荣

人民陪审员蔡卓君 

二〇一七年十月二十三日

书记员张茜