经典案例：王俊山与武汉隆基投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷案

 当事人信息

上诉人（原审被告）：王俊山，男，1970年12月21日出生，汉族，河南省西平县人。

委托代理人：黄仁春，湖北安怀信律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：武汉隆基投资发展有限公司，住所地武汉市江岸区京汉大道858号3栋3层2室。

法定代表人：丁坤，该公司董事长。

委托代理人：梁浩、周晓彧，湖北立丰律师事务所律师。

审理经过

上诉人王俊山因与被上诉人武汉隆基投资发展有限公司（以下简称隆基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2014）鄂硚口民三初字第00020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2014年1月，隆基公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、王俊山返还欠付的购房款924，380元；2、王俊山支付从应付款之日起至拖欠房款付清之日止的违约金500，000元；3、本案诉讼费用全部由王俊山承担。

一审法院查明，2009年7月8日，隆基公司与王俊山签订《武汉市存量房买卖合同》，约定：隆基公司因购买取得现仍登记在葛洲坝海集房地产开发有限公司（以下简称海集公司）名下的坐落于武汉市硚口区沿河大道236号江山如画6栋D101号房屋，性质为商业服务，房屋所有权证号为：武房权证硚字第2008007561号，土地使用权证号为：硚国用2008字第590号；上述房屋建筑面积69.18平方米，在经过房地产管理部门实测后可能产生差异，以房地产管理部门实测面积为准，双方均同意按照多退少补的原则办理；经双方协商一致，上述房屋买卖成交单价为18，000元／平方米，总价格为1，245，240元；在签订本合同之日，支付购房款625，240元，王俊山办理银行按揭向隆基公司支付房款620，000元；隆基公司应在2009年9月28日以内，将房屋交付王俊山；隆基公司逾期不交付房屋给王俊山，每逾期一日，按照全部房款的0.05%向王俊山支付违约金，若逾期超过10日，王俊山有权单方面解除合同，隆基公司应退还王俊山所付购房款，并按全部房款的5%支付违约金；王俊山逾期不支付全部房款给隆基公司，视为王俊山违约，隆基公司不解除合同的，王俊山每逾期一日，按照全部房款的0.05%向隆基公司支付违约金，若王俊山逾期超过10日，隆基公司有权单方面解除合同，王俊山按照全部房款的5%向隆基公司支付违约金，本合同自动终止。合同签订当日，隆基公司向王俊山出具收据，确认收到王俊山首付款625，240元。2009年7月9日，武汉市房产管理局测绘部门对诉争房屋进行了测量。2009年7月31日，诉争房屋登记在海集公司名下，登记建筑面积为86.09平方米，套内建筑面积为61.24平方米，房屋产权证号为：武房权证硚字第2009007319号。诉争房屋在2009年已经交付王俊山使用，双方就增加面积补交购房款事宜一直未达成补充协议，王俊山也一直未办理按揭贷款。诉争房屋现由王俊山对外出租并收取租金。

一审法院另查明，武房权证硚字第2008007561号《房屋所有权证》登记房屋所有权人为海集公司，登记房屋地址为：硚口区沿河大道236号B区4、5、6号楼1层2号（原230-235号），登记房屋建筑面积为177.35平方米，户内建筑面积为158.36平方米，分摊面积为18.99平方米，登记日期为2008年9月18日。武汉市硚口区沿河大道236号B区4、5、6号楼1层、2层房屋原系建筑面积100平方米以上的房屋，海集公司在2008年对整层房屋重新进行了分割，将房屋改造成面积较小的商铺并对外出售。

一审法院认为，隆基公司、王俊山之间签订的《武汉市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。隆基公司已按约定将房屋交付王俊山使用，王俊山应当按照约定标准支付购房款，合同约定购房款总额为1，245，240元，王俊山已支付625，240元，剩余620，000元王俊山一直未通过按揭方式支付，王俊山在庭审中表示同意支付剩余购房款620，000元，故隆基公司要求王俊山支付购房款620，000元的诉讼请求，予以支持。双方签订的《武汉市存量房买卖合同》明确约定“房屋面积经实测后可能产生差异，以房地产管理部门实测面积为准，双方均同意按照多退少补的原则办理”，故对于面积出现差异的结算应当按照约定处理，而不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，房屋实测面积比合同约定面积增加了16.91平方米，按照每平方米18，000元计算，王俊山应补交购房款304，380元。《武汉市存量房买卖合同》并未约定办理按揭贷款的具体时间，亦无证据表明隆基公司履行了催告义务，且房屋实测面积扩大后双方就补交购房款事宜一直在协商，故判定王俊山不承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、王俊山于本判决生效之日起15日内向武汉隆基投资发展有限公司支付购房款人民币924，380元。二、驳回武汉隆基投资发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17，619元，减半收取8，809.50元，由王俊山负担。

判后，王俊山不服，向本院提出上诉，请求二审法院撤销原判第一项、维持第二项；改判王俊山只应向隆基公司支付购房款620，000元；隆基公司承担本案全部的诉讼费用。其上诉的主要理由为：一、一审判决遗漏当事人，本案应追加海集公司为第三人参加诉讼。二、一审判决认定事实不清：1、该房屋是否在隆基公司与案外人海集公司的买卖清单范围内。案外人海集公司作为该房屋的登记所有权人，对本案是何主张。2、隆基公司是否曾允诺该房屋得房率高达90%以上。3、隆基公司是否违反了该房屋得房率高达90%以上的承诺。4、为什么该房屋的公摊面积会大幅飙升。5、王俊山购房时房屋的“现状”是什么。6、隆基公司在交付房屋时，是否改变了房屋“现状”。三、一审判决王俊山应向隆基公司支付合同约定面积外的增加面积购房款304，380元，显失公平，没有事实及法律依据。1、隆基公司关于得房率高达90%以上的承诺，对双方订立房屋买卖合同及合同价格的确定有重大影响，应当视为双方合同内容。2、隆基公司违反诚实信用原则，单方面改变王俊山所购房屋“现状”，导致公摊面积大幅飙升，损害了王俊山的合法权益；一审判决王俊山为凭空多出来的16.91平方米公摊面积买单，违反了公平原则。3、一审判决王俊山按正常购房单价来计算支付增加公摊面积房价款也显失公平。4、根据法律规定，王俊山也只应承担面积误差比在3%以内部分的房价款。

被上诉人隆基公司答辩则要求维持原判。

经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为，2009年7月8日，隆基公司与王俊山签订的《武汉市存量房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。在合同履行的过程中，隆基公司已于2009年向王俊山交付了房屋，而王俊山仅支付了首付款625，240元，且将该房屋对外出租受益。关于王俊山的上诉主张。第一、本案争议的房屋虽登记在海集公司名下，但隆基公司系海集公司的销售代理公司，对于隆基公司的销售代理行为及参加本案的诉讼，海集公司均表示认可，对此，王俊山在购买本案争议房屋时是明知的。故一审法院未追加海集公司为第三人参加诉讼，并无不当。第二、王俊山所称的得房率应达90%以上，仅为海集公司与隆基公司的营销宣传手段，并非双方在存量房买卖合同中约定的内容，对此，王俊山在购买本案争议房屋时也是明知的。故王俊山的该上诉理由，没有事实依据。第三、隆基公司与王俊山在存量房买卖合同明确约定“上述房屋建筑面积69.18平方米，在经过房地产管理部门实测后可能产生差异，以房地产管理部门实测面积为准，双方均同意按照多退少补的原则办理”，故对于面积出现差异的结算应当按照合同中约定的条款处理。因此，王俊山的该上诉理由没有事实和法律依据，其请求不能成立，本院不予支持。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13，044元，由王俊山负担。

本判决为终审判决。

审判长申斌

审判员王阳

审判员张文霞

二〇一四年八月六日

书记员赖瑞文