案例：房贷难引发的相关纠纷（一）

这类纠纷2011年呈快速上升趋势，受国家调控政策影响。自国家及部分城市限购令出台后，各大银行对于购房贷款的发放越来越收紧，所以很多购房者在签订购房合同后，往往因为贷款办不下来导致与开发商之间的纠纷。

2011年2月，购房人叶某与某房地产开发公司签订了《天津市商品房买卖合同》，约定：叶某购买某房地产公司开发的位于天津市河西区某小区房屋，房屋成交总价为1 480 000元，叶某支付定金人民币50 000元以及房屋首付款430000元，剩余房款100万元整以贷款形式支付给房地产公司，如贷款不足100万元，以现金形式补足；若贷款因叶某自身原因未获批准，由叶某自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给房地产公司。后董某支付定金5万元，首付款43万元。2011年4月，天津实施限购令后，叶某不能取得银行按揭贷款，银行给出的理由是： 4月17日国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，对不能提供1年以上当地纳税证明或社保证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。叶某并非天津市户籍，也没有提交社保和纳税证明，因此不符合银行的贷款政策。因无法办理贷款，叶某两次向房地产公司发出解约函，主张现其没有履约能力。

法院经审理认为，叶某与房地产公司签订的商品房买卖合同合法有效。《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》涉及的房贷新政属于国家宏观政策调整，对购房人的履约能力产生重大影响。叶某不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，属于《通知》中暂停发放贷款之情形，该情形属于政策变化所导致的合同成立后客观情况的变化，是叶某在订立商品房买卖合同时所无法预见的重大变化，购房人履约能力的变化并非因为其自身的原因或签订合同时可以预期的商业风险导致，而是国家房贷新政对购房人的履约能力产生了影响。若合同继续履行对于一方当事人已明显不公平，而购房人履约能力的变化亦导致合同目的难以实现。此种情况下，当事人请求人民法院解除合同的，人民法院应根据公平原则，结合案件的实际情况确定。故叶某请求法院解除合同，应予支持。故最终支持了叶某要求解约的诉求，不承担违约责任。