案例—李某某与闻天公司确认合同无效纠纷案

发布日期：2020-03-27 17:25:59

案情简介：“紫杉庄园”项目，又名“澜香山”项目，由闻天公司开发建设。2016年4月25日，闻天公司与李某某签订认购合同一份，由李某某（乙方）认购闻天公司（甲方）开发建设的位于陕西省××区××街办西××路以西“紫杉庄园”项目商品房，双方在该认购合同中约定：“一、内部认购房源基本情况：1.认购房源：‘紫杉庄园’（暂定名）X幢X-X号。2.认购房源销售面积约200㎡。3.认购房源销售总价1720000元，大写人民币壹佰柒拾贰万元整。二、付款方式及内部认购优惠价格：1.乙方内部认购购买该房屋选择总房价款100%付款比例。2.根据乙方内部认购该房屋付款比例甲方给予乙方总房价款7折优惠，优惠后总价1204000元，大写人民币壹佰贰拾万肆仟元整。3.乙方应于2016年4月25日一次性向甲方支付该认购房源100%房价款1204000元，大写人民币壹佰贰拾万肆仟元整。三、甲乙双方权益：1.本合同签订后，甲方须为乙方保留该房屋至签订正式《商品房买卖合同》时，且不得与第三方签订该房屋的《商品房内部认购合同》或《商品房买卖合同》，并承诺在乙方携本合同与甲方签订《商品房买卖合同》时，甲方将完全履行本合同约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。2.乙方在与甲方约定的时间内办理完毕付款及购房相关手续，在签订《商品房买卖合同》时可享有一次更名机会。3.乙方在内部认购期间为一次性付款，在办理签订《商品房买卖合同》时享有重新选择付款方式的权益，乙方如若选择商业贷款形式购买，需递交按揭相关资料并办理完毕银行审批面签手续，待银行审批放款后甲方于15日内将乙方向银行贷款部分房价款如数退还乙方。4.本合同签订后，乙方接到甲方通知应在15日内到甲方指定的地点与甲方签订《商品房买卖合同》，并承诺在与甲方签订《商品房买卖合同》时，乙方将完全遵循本合同中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。逾期办理则视为乙方自动放弃所认购房屋，甲方则另行安排出售，不予保留。”该合同下方加盖有闻天公司的公章，并有李某某签名。合同签订当日，李某某即向闻天公司缴纳1204000元购房款，闻天公司向李某某出具收据。

2016年8月3日，长安房管局对案涉项目进行检查，发现该项目未办理销售手续，涉嫌无证销售，遂于同年8月9日作出处理决定：责令闻天公司停止一切销售行为及和房屋销售相关的广告宣传活动；立即进行企业经营整改，并对违规销售的房屋逐一清退；尽快办理相关建审手续。后，闻天公司仍未办理商品房预售许可证。2018年2月12日，闻天公司以案涉房屋未取得商品房预售许可证为由将李某某起诉至法院，请求确认双方签订的认购合同无效。2018年3月1日，长安房管局因闻天公司在案涉项目未取得商品房预售许可证的情况下擅自违规销售，对闻天公司予以行政处罚，责令停止销售活动，补办许可证，并处罚款人民币720758元。同年3月5日，闻天公司缴纳罚款。庭审中，李某某认可双方当事人所签订的认购合同系事实上的房屋买卖合同。庭审后，一审法院向李某某释明合同无效的后果，但李某某坚持认为合同有效，坚持要求闻天公司交房。另查明，案涉项目现已取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。

二审查明，2011年4月15日，闻天公司取得案涉房地产开发项目的土地使用权证；2012年1月19日，取得建设用地规划许可证；2017年6月2日，取得建设工程规划许可证；2017年7月27日，取得建筑工程施工许可证；2018年5月10日，缴纳案涉地块廉租住房建设资金6060600元；2018年6月8日，取得商品房预售许可证。案涉房地产项目于2016年5月动工建设，2017年5月工程主体封顶，截止目前，水、电、气、暖及小区道路、绿化等均未完工，也未进行验收。闻天公司于2017年12月引入投资人西安龙湖地产发展有限公司后，同月向陕西秦农农村商业银行股份有限公司偿还了本息合计199801479.32元的贷款，于2018年1月和3月向西安市未央区和平小额贷款有限公司偿还贷款11994444元，并支付了包括农民工工资在内的共计48300000元工程款。

裁判原文节选

一审【案号：西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初2519号】依法成立的合同，受法律保护。《商品房买卖合同纠纷解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”综上，该案争议焦点应为闻天公司和李某某所签订的认购合同的性质。如案涉合同系商品房预售合同，则应适用《商品房买卖合同纠纷解释》第二条之规定确认该合同为无效合同，如案涉合同非商品房预售合同，则反之。该案中，闻天公司和李某某签订的认购合同中约定了双方的名称、住所、房屋的基本情况、单价、总价款、付款方式、付款时间，未对交付使用条件及日期等项目予以约定，现闻天公司认为在签订合同当时已经告知李某某，李某某在庭审中亦认可该合同系事实上的商品房买卖合同，因此，应认为案涉合同应为商品房买卖合同。因闻天公司在该案起诉前仍未取得商品房预售许可证，故双方签订的认购合同应为无效合同。由于该院已向李某某释明合同无效之后果，因法庭辩论已经终结，且李某某仍坚持其答辩意见，故其可另案起诉，本案不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条、第四十四条、第六十条，《商品房买卖合同纠纷解释》第二条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，遂判决：闻天公司与李某某于2016年4月25日签订的认购合同无效。案件受理费100元，闻天公司已预交，由闻天公司承担。

二审【案号：西安市中级人民法院（2018）陕01民终8145号】根据闻天公司与李某某的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题为：一、一审程序是否存在违法的问题；二、双方当事人之间是否形成商品房预售合同法律关系；三、如双方当事人之间已经形成商品房预售合同法律关系，其效力如何认定。

一、关于一审程序是否存在违法的问题

首先，虽然一审法院于第一次庭审时适用简易程序审理本案，但根据案件的实际审理情况，一审法院已于第二次庭审时转为普通程序审理，故并不违反法律规定。其次，李某某虽然向一审法院提交了调取证据的申请，但是否予以准许，系人民法院根据李某某所申请调查收集的证据与待证事实有无关联、对证明待证事实有无意义或者其他有无调查收集必要等因素综合进行判断的结果，一审法院未予调取相应证据，即表明一审法院认为该证据并不影响本案的审理结果，本案中一审法院未予调取相应证据并无不当。再次，提起反诉是当事人依法享有的诉讼权利，是否提起反诉，何时提起反诉，均由当事人自行决定。本案中，李某某未提起反诉，系李某某对自身诉讼权利的处分，并非一审法院拒绝接受其反诉请求，故李某某主张一审法院剥夺其反诉权利无事实依据，不能成立。最后，李某某主张一审法院作出判决的时间与事实不符，经审查，针对合同效力问题，一审法院已于2018年6月5日向李某某进行释明，并非在作出一审判决之后。一审法院于2018年6月11日与李某某形成谈话笔录，是对是否接受李某某庭后提交的证据等问题进行答复，故不存在判决时间与事实不符的问题。

据此，李某某主张一审存在程序违法的理由不能成立。

二、关于闻天公司与李某某之间是否形成了商品房预售合同法律关系问题

首先，认购合同的名称虽为“紫杉庄园内部认购合同”，但合同对买卖双方当事人名称、商品房基本情况、商品房价款、付款方式、付款时间等内容进行了明确约定，合同内容已经具备了商品房预售合同的主要条款。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院按照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”之规定，闻天公司与李某某之间的商品房预售合同成立。根据《合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，双方之间的商品房预售合同自2016年4月25日签订之日起即生效。其次，在合同签订当日，李某某即支付了房屋总价款1204000元，闻天公司向李某某出具了收到购房款的收据，诉讼中闻天公司也没有对李某某履行合同的行为提出抗辩，表明双方当事人同意对商品房预售合同实际履行。最后，闻天公司与李某某在诉讼中均认可认购合同实质是商品房预售合同。

据此，案涉认购合同实质上是商品房预售合同，闻天公司与李某某之间形成了商品房预售合同法律关系。

三、关于闻天公司与李某某之间的商品房预售合同法律关系的效力问题

首先，李某某在签订认购合同当日即支付了全额购房款，闻天公司在自身合同目的已经实现情形下，非但不积极履行应尽的合同义务，面对房地产市场出现价格大幅上涨，反而主张合同无效的做法，显然违背诚实信用原则。其次，闻天公司作为房地产开发企业，对房屋预售所需符合的条件应当是清楚的，对自身不办理商品房预售许可证即预售商品房行为的违法性应当是明知的。现闻天公司以自身原因造成的违法事实为由提起本案诉讼，真正目的在于获取超出合同预期的更大利益，闻天公司的行为显然与社会价值导向和公众认知相悖。为弘扬社会主义核心价值观，彰显司法公正，对此种行为不应予以支持。最后，闻天公司签约时未取得商品房预售许可证，虽然违反了有关“商品房预售应当取得商品房预售许可证明”的规定，但是并不必然导致其签订认购合同的民事法律行为无效。

据此，闻天公司与李某某签订的认购合同有效，双方之间形成了有效的商品房预售合同法律关系。

综上所述，李某某的部分上诉理由成立，本院予以采信，其上诉请求本院依法予以支持。一审判决认定事实部分不清，适用法律错误，依法应予改判。根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初2519号民事判决；

二、驳回西安闻天科技实业集团有限公司的诉讼请求。

一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均由西安闻天科技实业集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

上一篇: 破解“房屋买卖合同”中的27个大坑！——之四下一篇 : “九民纪要”背景下房屋买卖合同的效力