房屋买卖合同的效力问题是一个大问题，我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写了很多相关的文章，在我的书《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》中也有很多小专题是关于合同效力的。本文主要是针对《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“九民纪要”）及其《理解与适用》，介绍一些房屋买卖合同效力的新变化。
一、“一手房”买卖合同效力变化：无预售许可证不影响合同效力《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”这条规定的本意是保护商品房买受人，但是该规定比较粗糙，没有进一步明确只有房屋买受人可以以开发商无预售许可证为由起诉确认合同无效，开发商不得以自己无预售许可证为由起诉确认合同无效（即“合同相对无效”）。这就导致了司法实践中有开发商利用了这个法律漏洞，最典型的代表就是2018年2月，在房价大幅上涨背景下，西安某开发商以签订标的房屋认购合同（注：该认购合同在性质上属本约）时无预售许可证为由起诉业主要求确认合同无效。一审判决确认合同无效【案号：西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初2519号】，该判决符合法理，违背情理；二审改判驳回开发商确认合同无效的诉请【案号：西安市中级人民法院（2018）陕01民终8145号】，该判决符合情理，但却违背法理。2019年11月最高人民法院出台“九民纪要”，“九民纪要”第30条规定：“……下列强制性规定，应当认定为‘效力性强制性规定’：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁止买卖的，如禁止人体器官、毒品、枪支等买卖；违反特许经营规定的，如场外配资合同；交易方式严重违法的，如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同；交易场所违法的，如在批准的交易场所之外进行期货交易。关于经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定，一般应当认定为‘管理性强制性规定’。”第31条规定：“违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。人民法院在认定规章是否涉及公序良俗时，要在考察规范对象基础上，兼顾监管强度、交易安全保护以及社会影响等方面进行慎重考量，并在裁判文书中进行充分说理。”从上述两条规定，也很难看出“九民纪要”对无预售许可证的商品房预售合同效力的明确态度。《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》【最高人民法院民事审判第二庭编著，人民法院出版社出版，2019年版】第246页：“如果法律仅是禁止一方的某种行为，在确定合同效力时，需要优先考虑交易相对人的保护问题。如在房屋上涨的情况下，开发商以其未获得商品房预售许可为由请求宣告商品房预售合同无效，此时，就需要考虑善意买受人的保护问题，对其保护就是对交易安全的保护。”这段话体现的是合同相对无效的精神，即只有法律倾斜性保护的一方才可以主张合同无效，合同向对方不得主张合同无效。但是，这段话并没有完整的把这个意思表达出来。《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》【最高人民法院民事审判第二庭编著，人民法院出版社出版，2019年版】第637页：“预售许可证是行政管理手段，没有预售许可证，开发商应当受到行政处罚，但不应当影响民事合同的效力。没有预售许可证，购房合同无效的法律规定属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。”这段明确说没有预售许可证不影响民事合同的效力，这就完全改变了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的文义，防止了开发商以无预售许可证为由主张合同无效，但也导致房屋买受人不得以无预售许可证为由主张合同无效。所以我认为这个观点还是不够精细，最好的方法还是引入合同相对无效制度，规定只有房屋买受人可以以无预售许可证为由主张合同无效，开发商不得以无预售许可证为由主张合同无效。二、“二手房”买卖合同效力的演变（“一手房”也适用）《民法通则》第55条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。”《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《合同法解释一》第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《合同法解释二》第14条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》法发[2009]40号第15条规定，正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》法发[2009]40号第16条规定，人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。《民法总则》第143条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”《民法总则》第153条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”《民法总则》第154条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”“九民纪要”第30条规定，合同法施行后，针对一些人民法院动辄以违反法律、行政法规的强制性规定为由认定合同无效，不当扩大无效合同范围的情形，合同法司法解释（二）第14条将《合同法》第52条第5项规定的“强制性规定”明确限于“效力性强制性规定”。此后，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》进一步提出了“管理性强制性规定”的概念，指出违反管理性强制性规定的，人民法院应当根据具体情形认定合同效力。随着这一概念的提出，审判实践中又出现了另一种倾向，有的人民法院认为凡是行政管理性质的强制性规定都属于“管理性强制性规定”，不影响合同效力。这种望文生义的认定方法，应予纠正。人民法院在审理合同纠纷案件时，要依据《民法总则》第153条第1款和合同法司法解释（二）第14条的规定慎重判断“强制性规定”的性质，特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质，并在裁判文书中充分说明理由。下列强制性规定，应当认定为“效力性强制性规定”：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁止买卖的，如禁止人体器官、毒品、枪支等买卖；违反特许经营规定的，如场外配资合同；交易方式严重违法的，如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同；交易场所违法的，如在批准的交易场所之外进行期货交易。关于经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定，一般应当认定为“管理性强制性规定”。“九民纪要”第31条规定，违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。人民法院在认定规章是否涉及公序良俗时，要在考察规范对象基础上，兼顾监管强度、交易安全保护以及社会影响等方面进行慎重考量，并在裁判文书中进行充分说理。1、“九民纪要”出台之前，法律、司法解释等对合同无效的规定归纳起来就是：违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同无效。但对于何谓“效力性强制性规定”并未作出直接明确的规定。（1）对“效力性强制性规定”和“管理性强制性规定”做了进一步的界定和列举：“效力性强制性规定”：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁止买卖的，如禁止人体器官、毒品、枪支等买卖；违反特许经营规定的，如场外配资合同；交易方式严重违法的，如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同；交易场所违法的，如在批准的交易场所之外进行期货交易。关于经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定，一般应当认定为“管理性强制性规定”。违反规章不会直接导致合同无效，但是该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。也就是说，内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等的规章是关于公序良俗的规定，违反这些规章就是违反公序良俗，违反公序良俗，根据《民法总则》第153条的规定，合同无效。
