房产买卖纠纷中合同解除权消灭后，守约方怎么办？

我们在处理商品房没买合同纠纷时，经常会遇到买卖双方一般会对合同的解除条件、行使期限等进行约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下文简称《商品房买卖合同解释》）第15条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”

依据上述规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付房款，将导致出卖人或买受人享有合同解除权，在法律没有规定或者当事人没有约定的情形下，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。该条款中的三个月和一年均为除斥期间，即为不变期间，该期间不存在中止、中断、延长的情形。

但是在司法实践中，由于种种原因的影响，亦会导致合同的守约方没有及时行使合同所约定的解除权，如出卖人因迟迟无法竣工验收拖延买受人交付房屋、买受人支付部分房款后一直无法履行支付剩余购房款等等。在合同所约定的解除权因逾期行使而消灭后，可能出现该合同既无法解除又无法继续履行的情况。那么，对于守约方是否还有另行解除合同的救济途径，比如合同的守约方是否能够向对方进行催告，并在对方于合理期限内仍不履行后主张法定解除权。对于守约方来说至关重要。笔者现通过以下一则案例予以分析，以期引起更多思考与争鸣。

案情简介：

2016年3月16日，王某于与某房地产开发商甲公司签订一份商品房买卖合同。合同中约定：王某购买甲公司开发的某房产项目楼盘某栋1102号房一套，合同约定房屋总价为80万元，双方约定付款方式为王某于2016年3月16日支付30%的首付款，在2016年5月30日前支付剩余款项，若王某逾期未支付剩余房款满30天，则甲公司有权解除合同。

合同签订当天，王某向甲公司支付了30%的购房款，之后再未支付房屋款项。甲公司于2017年10月向法院起诉要求解除合同。

在此之前，甲公司未向王某催要过购房款，也未主张过解除合同。王某表示暂时无力向甲公司支付剩余房款，但要求继续履行合同，不同意解除合同。

律师评析：

由上文《商品房买卖合同解释》规定可知，本案中，因双方在合同中没有约定解除权行使期限，甲公司没有证据证明其向王某催告要求支付购房款，也没有在解除权发生之起一年内行使解除权，因甲公司逾期不行使解除权，双方合同所约定的解除权因过除斥期间而消灭。此时甲公司无法行使合同所约定的解除权，按理合同应当继续履行，除非王某同意解除合同。

而本案王某并不同意行使解除权，又无力支付购房款，在逾期支付购房款长达一年多的情形下，该合同在履行过程中便出现两难境地：甲公司因王某无力支付剩余购房款便拒绝交付房屋。而甲公司又无法解除合同，且甲公司在此情形下仍不能擅自使用或将房屋转卖给他人。这将导致双方均无法确定未来的交易状态、也无法确定合同将来是否能够继续履行。如此一来出现合同履行僵局，同时，此种情形下亦不利该资产价值的发挥和有效利用，不符合合同法的促进交易精神。

    在出现上文问题的情形下，此时于甲公司而言，其是否还能主张解除合同，通过何种法律救济途径解除合同？

应当看到，一方当事人的解除权消灭之后，另一方又不同意解除合同的，享有解除权的当事人可以在对方当事人经催告仍然不履行合同的情形下，主张依照合同约定或者法律规定解除合同。理由如下：

第一，通过分析《合同法》第94条对解除权的规定以及《商品房买卖合同解释》第15条第一款的内容可知，本案中双方当事人在合同中约定的解除权与《合同法》第94条规定（主要是第（三）项）的法定解除权，产生的主要事实基础是一致的，即为一方迟延履行主要债务。

在合同约定的解除权消灭后，并不必然导致其法定解除权当然消灭。亦即法定解除权与约定解除权并非是存废之关系，而是互相补充之关系。法定解除权系在当事人未约定合同解除条件时，为当事人解除合同提供补充手段。因此，在商品房买卖合同纠纷中，当满足各自条件时，当事人的约定解除权与法定解除权并存或先后存在的情形均可能出现，比如：合同所约定解除权因逾期形式而消灭后，若出现不可抗力致使不能实现合同目的或者一方当事人明确表示不履行主要债务的，则当事人仍可依据《合同法》第94条的规定主张解除合同。 

第二，设立合同解除权的目的系为了在合同出现约定或者不能达到合同目的之时尽量使当事人摆脱合同束缚。故在处理解除权行使的问题上，应当尽可能为当事人提供充分救济途径，避免合同履行中如前文般出现救济困境和合同履行僵局，将不利于促进社会交易，在一定程度上也会导致资产的闲置甚至浪费。

虽合同所约定解除权因超过除斥期限而消灭，则按常理合同将继续履行。但合同继续履行则仍应以有继续履行的可能或者符合合同目的，即使约定的合同解除权消灭，但是仍符合法定解除权的条件的，亦应能适用法定解除权。

第三，从《合同法》第94条第（三）项，与《商品房买卖合同解释》第15条第一款来看，在债务人迟延履行主要债务情形下，经催告后在合理期限内仍未履行，是法定解除权产生的前提条件。即只要满足该条件，法定解除权便产生。

所以，《商品房买卖合同解释》第15条第二款规定，并不能当然地否定守约方在催告后仍按照合同约定或者法定享有解除权。这一条文并没有就对方没有催告的情况下，当事人解除权的行使期限作出规定。那么，对该条文应做如下理解：法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，对方又没有催告的，当事人可以随时行使解除权，不受时间限制。但《商品房买卖合同解释》第15条第二款却在没有具体法律条文依据的情况下，将商品房买卖合同当事人本可以随时行使的解除权限制在了一年之内。