房产买卖附带租约引纠纷，买家无法收房，法院如何判？

 案情   

2017年2月23日，卖方孙某与买方叶某签订《二手房买卖合同》，合同约定：

   孙某将自己名下的房产出售给叶某，交易房产附有租赁合同，租赁期至2017年5月15日，卖方保证承租人已经放弃对该房产在同等条件下的优先购买权，买卖双方约定交房日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起三日内；

    交房前卖方必须付清一切有关该房产之杂费（包含但不限于水、电、燃气、通讯、有线或数字电视、网络、管理费等费用），交房时卖方需将该房产内的水、电、燃气、通讯、有线或数字电视、网络等设施无偿过户给买方，买方承担过户更名费；

     如卖方未按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并要求卖方支付转让价款20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。
2017年5月11日，房产转移登记至买方名下，2017年5月16日，买方付清全部尾款。卖方要求买方收楼，办理水、电、管理费的过户手续，但由于承租人在合同到期后要求卖方补偿搬迁费与卖方发生纠纷不愿搬离，买方无法收房，买方坚持先交房再办理水、电、管理费的过户手续，买卖双方协商不成导致没有办理交房手续。买方因此向法院提起诉讼，要求卖方依约交付房产，并按成交价的日万分之四支付迟延交房的违约金至交房之日。

法院审理认为：买卖双方签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，卖方孙某未按约定向买方叶某交付房产已经构成违约，应承担相应的违约责任，孙某应该向叶某交付房产。关于叶某主张的迟延交房违约金，法院认为，叶某作为合同的买方负有收楼义务，其在签订合同时已知涉案房产附带租约，且其在取得房产的产权后租赁合同已经到期，叶某作为涉案房产的产权人可通过合法行使产权人的权利排除妨害，即叶某负有止损的义务，叶某未采取积极措施防止损失扩大，存在一定的责任。故法院以叶某的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金予以调整，酌定孙某应自2017年5月20日起按涉案房产转让价的日万分之一的标准向原告支付迟延履行违约金支付至判决确定的涉案房产交付之日止。 

点评

房屋买卖过程中，卖方应按照合同约定的时间交付房屋，结清水、电、燃气、管理费等费用。在买卖房产附带租约时，若房产过户后租约未到期，承租人仍享有占有权和使用权，买家可以依据原租赁合同要求承租人支付租金；若过户后租约已经到期，承租人不再享有占有权和使用权，买家有权向承租人收回房产。本案中在涉案房产过户后，卖方孙某要求交付房产，办理水、电、管理费等过户手续，但由于承租人在租赁合同到期后不愿搬离导致买方叶某无法收房，因此买方不愿办理水、电、管理费的过户手续。虽然卖方无法按期交付房产构成违约，但买家在过户后即享受收益和处分的权利，在租赁合同已经到期的情况下，可以向承租人要求收回房产，买家未采取合理措施防止损失进一步扩大，法院据此调低了违约金标准。