合法住宅，用于商业经营。征收时，不按商业用房补偿？

申请人：任X洋

委托代理人：北京万典律师事务所夏涛律师

被申请人：济宁市任城区人民政府

※基本案情：

申请人任X洋，在济宁市任城区济阳街道办事处XXX中心XX路，拥有合法的房屋，并将其注册为济宁市任城区XX电器加工厂,从事商业经营活动。

2017年4月12日,被申请人济宁市任城区政府，作出《XXX平房区棚户区改造项目房屋征收决定》,申请人的房屋在此征收范围内。

在征收补偿商谈过程中,双方就被征收房屋，是属住宅用房、还是属商业用房，发生争议,未能就补偿达成一致意见。

2018年6月28日,被申请人济宁市任城区政府，作出《济宁市任城区人民政府房屋征收补偿决定书》。

申请人任X洋不服,遂提出行政复议申请。

※焦点问题：被征收房屋，是否应以商业用房性质进行补偿？

申请人称：申请人在济宁市任城区济阳街道办事处XXX中心XX路拥有合法的房屋,被申请人于2017年4月12日作出《XXX平房区棚户区改造项目房屋征收决定》,申请人的房屋在此征收范围内。在未经合法程序的前提下,2018年6月28日,被申请人作出《济宁市任城区人民政府房屋征收补偿决定书》(济任房征补(2018)X1号)。申请人对该决定书不服,决定书作出的主要证据不足、程序严重违法,应予以撒销。理由如下：

一、不符合公共利益的需求,不能强制征收。本案中,被申请人作出的房屋征收决定名为棚户区改造实为商业开发,不符合公共利益的要求。

二、房屋征收部门拟定的房屋征收补偿安置方案未依法征求公众意见,不应作为补偿决定的依据。

三、房屋征收补偿估价报告为作出补偿决定书的重要依据之一。本案房屋征收补偿估价报告存在诸多违法之处,是无效的的估价报告,不应作为补偿决定作出的依据。

四、申请人房屋一直用于商业经营,并依法办理了工商执照及税务登记证,一直从事商业经营活动。决定书只依照住宅性质房屋予以补偿,不符合客观实际,从尊重历史的角度,应以商业用房性质进行补偿。

综上,被申请人作出的补偿决定书主要证据不足、程序违法,应依法予以撤销。

被申请人则称：

一、XXX平房区棚户区改造项目符合公共利益的需求。《关于公布2017年第一批棚户区改造任务分解落实项目的通知》(鲁建住字[2016]10号),确定XXX平房区为2017年棚户区改造项目。并且XXX平房区棚户区改造项目均按照法律法规的规定,经发改、国土等审核,并进行社会稳定风险评估,依法启动,符合公共利益的需要。

二、XXX平房区棚户区改造项目房屋征收与补偿方案依法公布并征求公众意见,程序均依法依规进行,符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条及第十一条的规定。

三、评估机构的选定符合法定程序,涉案房地产估价报告真实、合法、有效具有事实及法律依据。

1、评估机枃的选定符合法定程序。

2、房地产价格评估机构工作人员及征收部门已进行实地勘察，评估机构依法作出《房地产估价报告》,房地产估价报告已经依法留置送达。

3、答复人2017年3月7日公布济宁市任城区人民政府关于公布XXX平房区棚户区改造项目房屋征收决定的公告》及《XXX平房区棚户区改造项目房屋征收与补偿方案》,故涉案房地产估价报告确定价值时点为2017年3月7日,符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十条的规定。故申请人认为征收补偿估价报告无效,不应作为补偿决定作出的依据,无任何事实及法律依据。

四、补偿决定书认定事实清楚。涉案房屋按照住宅房屋用作商业用房进行补偿均具有事实及法律依据。本案中涉案房屋所有权证书及土地证均明确载明用途为住宅,并不符合征收补偿方案第七条规定的非住宅房屋(商业用房和非商业用房)的认定标准。涉案济宁市市中区任城电器加工厂营业期限为自2004年4月14日至2012年4月13日,行业门类为制造业,经营范围为电器的加工、组装及安装,并且从现场勘查时的照片及勘查结果均能看出涉案房屋并不存在经营情形,也不符合补偿方案第十条规定住宅房屋用作商业用房(指批发零售、餐饮、娱乐、金融保险、服务)的补偿的认定标准。

五、因在搬迁期内未达成补偿协议,2018年5月2日发布《济宁市任城区人民政府关于XXX平房区棚户区改造项目房屋征收补偿决定的公告》(济任房征告[2018]7号),并依法送达《房屋征收补偿决定书》,房屋征收补偿决定具有事实与法律依据。

六、涉案房产证载明的所有权人为任X民,因王XX已经死亡,存在继承人任X洋、任X海、任X元、任X云,而本案申请人仅为任X洋,除申请人外存在利害关系人,请求贵办依法审查相关人员主体资格及复议程序中的身份。

申请人律师观点：被征收房屋，应以商业用房性质进行补偿。

申请人的被征收房屋，虽然《房权证》上记载的设计用途为住宅,但其一直用于商业经营，即注册为济宁市任城区XX电器加工厂,一直从事商业经营活动，并依法办理了工商执照、税务登记证。

其提交的营业执照复印件、年报基本信息及交税发票、电子缴税完税凭证及现场照片等材料，能够作为证据，证实被征收房屋：已经注册为济宁市任城区XX电器加工厂、加工经营多年、依法营业、依法缴税。从尊重历史的角度,应以商业用房性质进行补偿。

但被申请人济宁市任城区政府，作出的涉案房屋征收补偿决定书，仅按照住宅房屋标准予以补偿，不符合客观实际,属认定事实不清,损害了申请人任X洋的合法权益。

所以，被征收房屋，应以商业用房性质进行补偿。

※济宁市政府行政复议裁决:

经审理查明:涉案宗地和房产位于济宁市任城区济阳街道办事处辖区内。2017年3月7日,被申请人济宁市任城区人民政府作出《济宁市任城区人民政府关于XXX平房区棚户区改造项目房屋征收决定的公告》附《XXX平房区棚户区改造项目房屋征收与补偿方案》。该房屋征收与补偿方案载明:“九、征收补偿方式。本片区房屋征收实行货币补偿。1、住宅房屋和非住宅房屋的货币补偿,按照房地产价格评估机构评估出的被征收房屋的价值、搬迁费、临时安置费或停产停业损失补偿费及在房屋征收期限内规定的奖励价款总额补偿。2、被征收人只有一套住宅房屋(经房管部门及单位、街遒办事处、所在居委证明,经审核,公示无异议),且该房屋建筑面积小于50平方米的,征收时按照建筑面积50平方米类似房地产市场价格(评估机构负责评估价格)给予货币补偿。…4月20日,被申请人济宁市任城区人民政府作出《关于XXX平房区棚户区改造项目征收补偿方案的补充说明》,载明:“本片区为2017年任城区棚户区改造重点项目属于公益性事业征收,征收补偿后规划建设成供人民休闲娱乐的绿地公园,所以不具备就近回迁安置条件。为保障被征收人的合法权益,区政府决定在西红庙片区回迁安置区城内的3#、4#、6#、8#、9#楼部分房源作为本片区被征收人选择的回迁安置房源。被征收人可根据交房先后顺序到征收现场办公室选房组凭房屋交接单、选房号选定房屋后进行协议签订并结算。”申请人任X洋位于济宁市任城区济阳辖区XXX的房屋在本次征收范围之内,其持有的《房权证》证号为济字第00513号,房屋所有权人为任X民,系申请人任X洋的父亲,坐落于济阳辖区XXX胡同2号,建筑面积为145.42平方米,设计用途为住宅。其提交的营业执照显示该房屋注册为济宁市任城区XX电器加工厂,该加工厂原产权所有人为任X民,已去世,其他产权人任X海、任X元、任X云出具《证明》,放弃了产权继承。目前,申请人任X洋为该加工厂的法人。

2017年3月19日上午,被申请人济宁市任城区人民政府在济宁市任城区济宁一中(原三中)报告厅组织召开XXX平房区棚户区改造项目国有土地上房屋征收房地产价格评估机构协商选定会议。组织城市棚户区攻坚改造建设指挥部、区住建局、龙行社区、房屋被征收人代表及符合规定条件报名参加备选的9家房地产价格评估机构等采取不记名投票、现场唱票、多数决定的方式选定济宁XX房地产评估咨询有限公司作为该片区的评估机构并进行了公告。2017年4月16日,济宁XX房地产评估咨询有限公司对申请人任X洋的房屋出具了房地产估价报告,确认该房屋评估单价为￥6805.00元/㎡,二层砖混结构为￥6870.00元/㎡,装修价值为￥0.00元。因申请人任X洋拒绝签收,该份房屋征收评估报告予以留置送达。

在征收补偿商谈过程中,双方就补偿标准发生争议,未能达成一致意见。2018年5月30日,济宁市任城区住房和城乡建设局向被申请人济宁市任城区人民政府呈报《关于申请作出XXX平房区棚户区改造项目房屋征收补偿决定的请示》。2018年6月28日,被申请人济宁市任城区人民政府作出《关于XXX平房区棚户区改造项目房屋征收补偿决定的公告》(济任房征告(2018)7号)并予以张贴公示。6月30日,被申请人济宁市任城区人民政府作出《济宁市任城区人民政府房屋征收补偿决定书》(济任房征补(2018)X1号)向申请人任X洋予以送达,本人签收。主要内容:一、产权调换方案。被征收人可以选择产权调换方案,也可以选择货币补偿方案获得补偿。房屋征收实施单位按照被征收房屋认定面积的1.3倍进行房屋产权调换安置。房屋征收部门向被征收人提供位于西红庙回迁小区X号楼东一单元2层西户住宅一套,建筑面积9874平方米,储藏室负二层2-31号,面积6.37平方米。西红庙回迁小区X号楼东单元18层西户住宅一套,建筑面积9874平方米,储藏室负二层2-33号,面积10.53平方米。搬迁周期为16个月,即2018年6月28日至2019年10月21日。征收人应向被征收人收取57374元。计算明细如下:(一)征收人支付被征收人36936.68

元,其中1、搬迁费:4362.60元,即14542㎡×15元/㎡=4362.60元。2、临时安置费:32574.08元,145.42㎡×14元/㎡×16个月=32574.08元;(二)被征收人支付征收人94310.68元,其中:1、超安置面积款:39790.68元,(98.74㎡+9874㎡)-145.42㎡×1.3=8.43㎡;5㎡×4476元/㎡+343㎡×5076元/㎡=39790.68元。2、安置储藏室应交款:47320元;(6.37㎡+10.53㎡)×2800元/㎡=47320元:3、预收煤气一套:7200元货币补偿方案。征收人支付被征收人货币补偿款合计1001694.04元,明细如下:1、被征收房屋价值:993405.1元，按照济宁XX房地产评估咨询有限公司提供的XX估字第20170XXJY-1-XX号,被征收房屋评估单价一层砖木为680元/㎡,二层砖混为6870元/㎡’,补偿被征收房屋价值为993405.1元。58.80㎡×6870元/㎡+86.62㎡×6805元/㎡=993405.1元;2、撒迁费:2181.30元。145.42㎡×15元/㎡=2181.30元;3、临时安置费:6107.64元,14542㎡×14元/㎡×3个月=6107.64元;二、搬迁期限。请被征收人在收到本征收补偿决定书之日起七日内自行搬迁,并到XXX平房区棚户区改造项目房屋征收现场办公室办理征收补偿手续,将房屋交于房屋征收部门、房屋征收实施单位拆除,同时结算所有补偿款项。并告知其提起行政复议或诉讼的权利。申请人任X洋不服,遂提出行政复议申请。

另查明,2018年6月30日,被申请人济宁市任城区人民政府向申请人任X洋送达的《济宁市任城区人民政府房屋征收补偿决定书》(济任房征补(2017)X1号),编号“济任房征补(2017)X1号”是笔误,正确编号应该是“济任房征补(2018)X1号”。7月2日,被申请人济宁市任城区人民政府向申请人送达了更正后的《济宁市任城区人民政府房屋征收补偿决定书》(济任房征补(2018)X1号)。申请人任X洋提起行政复议时提交的《济宁市任城区人民政府房屋征收补偿决定书》(济任房征补(2017)X1号)实际上应该是《济宁市任城区人民政府房屋征收补偿决定书》(济任房征补(2018)X1号)。

本机关认为:本案中,被申请人济宁市任城区人民政府为加快旧城区改建步伐,改善城区居民居住条件和生活环境,按照城市总体规划的要求实施XXX平房区棚户区改造项目,对该片区国有土地上的房屋进行征收目的正当,符合公共利益的需要。被申请人济宁市任城区人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款:“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告”的规定,在与申请人任X洋未能就涉案房屋的征收补偿达成补偿协议的情况下,经房屋征收部门报请,被申请人济宁市任城区人民政府对申请人任X洋的房屋作出的征收补偿决定的行政行为并无不当。虽然申请人任X洋位于济宁市任城区济阳辖区XXX的房屋《房权证》上记载的设计用途为住宅,但其提交的营业执照复印件、年报基本信息及交税发票、电子缴税完税凭证及现场照片等材料能够证实被征收房屋已经注册为济宁市任城区XX电器加工厂,且加工经营多年,营业执照、缴税凭证均有。但被申请人济宁市任城区人民政府作出的涉案房屋征收补偿决定书仅按照住宅房屋标准予以补偿属认定事实不清,在一定程度上损害了申请人任X洋的合法权益。因此,根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第(三)项之规定,本机关决定如下:

撒销被申请人济宁市任城区人民政府作出《济宁市任城区人民政府房屋征收补偿决定书》(济任房征补(2018)X1号)的具体行政行为,责令其依法对申请人任X洋的被征收房屋重新作出房屋征收补偿决定。

申请人如不服本决定,可以依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十五条之规定自收到本决定之日起15日内,依法向人民法院提起行政诉讼。