因不可抗拒等诸多因素导致逾期交房的！法院判决：开发商必须支付相应违约金！

兰玲律师接到案子后，发现由于某公司与夏某签订的格式条款和补充协议中有诸多强制规定，对夏某维权存在诸多不利。在外人看来，这是一场打不赢的官司，既然签署了协议就代表了对合同的认同，即便是霸王条款，也只能忍气吞声。

而某公司则以和夏某在房屋买卖之前签署为由，请求法院驳回原告全部诉讼请求。

1、因响应政府行政措施，停止施工作业。另因新冠疫情导致停工，恢复期漫长，我方要求扣除以上停工期 332 天；

2、双方自愿约定的逾期交房宽限期 90 天，是希望加强合同稳定，确保合同履行，双方应当信守，要求扣除宽限期 90 天；

3、宽展期条款我方已加粗注明，以特殊形式告知原告，原告对此表示知情且表示同意，系双方真实意思表示，该条款有效；

4、原告不得同时主张利息和违约金，主张违约金的话，我方承担利息及违约金总额不得超过总房款金额的 5%，原告应当对其损失提供证据证明；

5、原告的利息计算应扣除停工期 332 天和 90 天宽展期,宽展期内我方不承担利息和违约责任，宽展期后 90 日内仅计算利息，宽展期后超过 90 日仅计算违约金不计算利息，违约金按照日万分之一计算，利息及违约金不能同时主张，并且利息和违约金累计不能超过总房款的5K.当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据。

但作为本着为老百姓服务的万典律所律师。即便是在众多不利因素下，也要寻求一线希望，维护当事人的权益。经过对案情的反复梳理和推演，最终万典律师提出以下几点。

一、停工令与新冠疫情不属于不可抗力，不适用于本案。

所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。原告商品房买卖合同签署时间在2018年4月11日，早于被告提交的部分停工令证据所载的颁发时间，所以效力不及于原告。

合同约定交房日期是2019年6月20日，被告逾期交付事实发生在疫情发生之前，所以，对于本案而言，新冠病毒疫情无论是不是不可抗力，被告以此主张延期交付的免责事由是没有法律依据的。

其次，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条：“当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”可知不可抗力的发生不必然导致免责，需要被告提供证据证明不可抗力与其不能按时履行合同有法律因果关系；同时，《合同法》第一百一十八条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”被告负有新冠疫情不可抗力发生后及时通知原告的义务，而且是法定应当通知。本案中，目前最高人民法院及天津市高级人民法院均未出台法规规定新冠疫情可以直接依法认定属于不可抗力，在此前提下，被告应就疫情属于不可抗力以及造成停工具有因果关系提供证据，同时被告未向原告履行过不可抗力通知义务，也未向原告提供过任何疫情与停工之间存在因果关系的证明。所以被告应承担举证不能的法律后果。

二、关于履约宽限期及违约金金额累计不超总房款5%的内容，属于格式条款，系被告单方制定的，且存在排除原告合法权益、免除和减轻自身责任的情形，应依法确认无效。

（一）上述格式条款内容未尽到提示、注意义务。

根据《责令改正通知书》，已经认定补充协议第5条属于格式条款。被告未举证证明对该格式条款已向原告履行提示、说明的注意义务；该条款中的违约金总和不得超过总房款5%的内容，还存在被告未以加粗字体或者下划线等合理方式提示原告注意得情形。

（二）上述格式条款，存在排除原告行使法定合同解除权情形，依法应认定无效。

1、《天津市消费者权益保护条例》第十六条第1款：

经营者拟订合同格式条款，应当符合《中华人民共和国合同法》的有关规定，对与消费者有重大利害关系的内容，经营者应当事先向消费者提示并予以说明。经营者不得利用合同格式条款作出排除或者限制消费者权利、加重消费者责任、减轻或者免除经营者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用合同格式条款并借助技术手段强制交易。

2、《消费者权益保护法》第二十六条：

“经营者在经营活动中使用格式条款的，应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求予以说明。经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”

根据《责令改正通知书》，已经认定补充协议第5条属于格式条款。存在免除提供格式条款一方责任、排除对方主要权利的情形，且该约定与《商品房买卖合同》第五条明显不符。依法属于无效条款。

三、关于房屋质量问题

根据《民法典》第六百一十条　因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

第六百一十七条　出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。

第五百八十二条　履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

第五百八十三条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

根据合同第8条约定，被告向原告交付的房屋的质量应符合国家规定标准。且约定未达到国家规定标准和被告承诺的，被告承担违约责任。