承租人多次转租的，出租人可就每次转租提出异议

承租人转租，如出租人6个月不提异议，视为同意此次转租行为，但如承租人再次转租，承租人可再行使解除权。

标签：房屋租赁｜房屋转租｜合同解除｜异议权

案情简介：2008年，开发公司出租名下房屋予万某。2010年，何某与开发公司签订买卖合同取得该房屋产权后，以万某违约转租为由诉请解除合同。万某以2008年租赁房屋后即进行转租，开发公司一直未提异议为由抗辩。

法院认为：①万某与开发公司签订房屋租赁合同，对房屋租赁事宜进行了相关约定。后何某购买涉案房屋并取得房屋所有权证书，何某作为新的房屋所有权人概括继承原房屋租赁合同中权利、义务。②最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。我国对转租采取限制主义模式，承租人转租须经出租人同意。承租人转租行为，破坏了出租人对承租人的信任，使得租赁物被多层次占用，使得出租物被毁损可能性增大。承租人转租的，出租人可解除合同，此系对承租人转租这一严重违约行为的惩罚措施。为维护市场秩序稳定，前述司法解释对解除权行使期限进行了限定，如出租人6个月不提异议，视为同意此次转租行为，但如承租人再次转租，则系又一次违约行为，承租人便可再次行使合同解除权。不能因虑及市场秩序稳定，便将出租人一次解除权行使期限超过或承租人本次违约行为默认，作为容忍承租人多次违约行为理由。故本案中，对万某2010年新的转租行为，出租人在知道或应当知道后6个月内可提出异议，要求解除合同。

实务要点：承租人转租，如出租人6个月不提异议，视为同意此次转租行为，但如承租人再次转租，则系又一次违约行为，承租人可再次行使合同解除权。

案例索引：北京高院（2012）高民申字第2667号“何某与万某物权纠纷案”，见《何花诉万晓利物权保护纠纷案（因转租要求解除合同的期限适用）》（王宁），载《中国审判案例要览》（2013民:177）。