根据中央银行发布的数据，中国城市家庭的住房拥有率已经达到96，这意味着城市家庭基本上实现了所有家庭都有住宅，农村家庭基本上有农村的旧房子基本上实现了所有家庭都有房子，每个家庭都有住宅的时候，不就意味着现在楼市租赁住宅的需求变小了吗？

实际上并不是这样的

2021年5月11日，根据第七次全国人口普查结果，中国的流动人口为37582万人，其中跨省流动人口为12484万人，从以上数据可以看出，流动人口是非常巨大的人口群体，流动人口产生了庞大的租赁住宅需求和买房需求。

很多流动人口也有房子，但是他们住的地方不是自己的故乡，因此，房子一般都处于空着的状态，例如，从农村进入城市战斗的人，他们的农村故乡有房子，但现在住在城市，同样需要买房或租房，另外，例如，从经济不发达的城市进入经济发达的城市的人口，需要在新的城市买房子，租房子。

现在租赁和买房的居住体验有很大的不同。

由于中国拥有庞大的流动人口，中国的租赁人口也很庞大，根据某研究机构发布的数据，到2020年底，中国的租赁市场规模达到2.71万亿元，到2023年，中国的租赁住宅总面积达到83.82亿元预计其中租赁人口将达到2.48亿元。

我的国会有这样一个巨大的租赁市场，主要原因有两个，其中之一是因为很多人想去大城市战斗，流动人口的数量非常庞大，第二，房价太高，在城市里买房子太难了，压力太大，比起买房，租房压力小。

但是，对于中国人来说，在买房和租房的选择上，人们希望买房，长期以来，我国存在着“重购轻薪”的思想，选择租赁的人基本上无法买房，换言之，如果人们能够存钱买房的话，就选择买房吧。

租赁和买房是完全不同的两种生活方式，买房子可以得到归属感，可以得到平和的居住环境，租赁住宅的压力相对较小，同时也没有那么多的束缚，可以随意跳槽或去其他城市，实际上，在笔者看来，租赁住宅适合年轻人的选择，不需要太受压力，在职业规划重要时期，即使没有家的束缚，也能给年轻人更好的职业选择。

但是，现在中国的租赁市场存在很多混乱，一部分租户的居住体验没有保障，所以很多人不想选择租赁，现在租金上涨过快，租赁保证金回不去，住宅内甲醛等有毒物质含量超标，黑心中介、长租公寓暴雷等混乱不胜枚举，很多租户主张租赁住宅的居住体验不好，甚至连自己的权益都没有保障，客观地说，现在租房和买房的居住体验相差很大，买房确实能得到更好的居住体验。

现在国家对租赁市场的监管越来越严格，未来的租赁市场也越来越规范，租赁客人的居住体验也会有很大的提高，随着租赁市场的好转，我相信选择租赁住宅的人会增加。

租赁住宅迎来“新禁令”？4种房子不能租借

这几年，中国的租赁行业确实出现了一系列问题，例如，租赁住宅不适合居住，也存在虚假住宅源问题，影响了租赁客人的权益，当然，一部分房东和中介人不应该住的房子租给租户，破坏了租赁市场的正常发展。

在这样的背景下，去年9月，住建部发表了《住宅租赁条例（征求意见稿）》，促进住房租赁市场的健康发展，从今年开始，租赁市场将迎来“新禁令”，房东和租户都必须事先了解以下4种房屋不能租赁。

1、非居住空间不能租借，房子真正能住的地方只有卧室和客厅，其他功能区只是为了宜居，而不是真正的居住空间，例如，阳台、厨房、厕所、地下室等功能区属于非居住空间，但是，一部分房东和中介为了利益最大化，这些非居住空间也进行了改造，租给了租户，实际上，这些非居住空间被用于居住，不仅影响了租户的居住体验，而且高居住密度可能会带来一些安全隐患，在租赁住宅的“新禁令”下，未来这些非居住空间的房子不能用来出租，房东和中介更不应该把非居住空间租给租赁客人，同时租赁客人也要注意，避免租用非居住空间。

2、不符合工程建设强制标准的住宅，正规的商品住宅在建设时严格按照工程建设的强制标准建设，这样可以保障商品住宅的质量，也不会发生安全方面的问题，但是，市面上卖的一些房子是违章建筑的，没有按照工程建设的强制标准建造，家本身可能有质量问题，租这样的房子的话，有可能给租户带来一定的安全隐患，总之，如果房子不符合工程建设的强制标准，就不能租赁，租户也不能便宜地租赁这类房子。

3、不符合装修国家相关标准的住宅，如果是自己买的房子，装修的质量肯定不错，即使内部装修成本不高，至少也没有安全上的危险，但是，对于房东来说，他们想实现利益的最大化，首先，降低内部装修的标准，尽可能以最低成本完成内部装修，因此，有可能使用不符合规范的内部装修材料，另外，装修完成后，只是想尽早借到钱，即使房间里甲醛浓度高，房东也不会在意，租户在租房的时候，必须注意室内装饰的质量，特别是室内甲醛的含量，甲醛的浓度超过了标准，对身体有很大的负面影响。

4、被鉴定为“危险房屋”的住宅，特别是老年人的旧房子和质量不好的房子中，有可能存在安全隐患，经过相关部门的鉴定，这样的房子被鉴定为“危险之家”的话，就不能再住这样的房子了，如果强制住在这样的房子里，会有很大的安全危险，被鉴定为“危险房屋”的房子也是禁止出租的住宅。

购房者中，租赁住宅的“新禁令”确实能规范租赁市场，保障租赁客人的权益，但也有人担心会不会导致房租上涨，笔者认为未来房租上涨的可能性很低，但另一方面，现在房地产行业的市场环境不好，对租赁市场也产生了负面影响，另一方面，现在房地产市场的住宅处于过剩状态，即使上述4种住宅不能租赁，也不会出现租赁住宅不足的问题。