出租划拨土地上房屋，未办审批，不影响合同效力

未办审批登记备案手续而将划拨土地上房屋出租，不违反效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同生效的条件。

标签：房屋租赁｜划拨土地｜合同效力｜效力性规定

案情简介：2012年，租赁公司受大学委托，对外以自己名义与投资公司签订房屋租赁合同。2013年，投资公司以该房屋系划拨土地上房屋为由，诉请确认合同无效、投资公司和大学返还租金。

法院认为：①受托人以自己名义，在委托人授权范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中大学委托租赁公司出租房屋，投资公司对此亦知情，故投资公司与租赁公司所签租赁合同应直接约束出租方大学与承租方投资公司。②《合同法》第52条第5项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第14条规定：《合同法》第52条第5项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《城市房地产管理法》第56条规定：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家，具体办法由国务院规定。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定：划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第45条规定：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。本案中，投资公司与租赁公司所签租赁合同，由于租赁房屋坐落的土地为国有划拨土地，名义上是出租划拨土地上的建筑物，实质上是连同国有划拨土地使用权一并出租。至法庭辩论终结前，租赁公司与大学未能提交针对房屋及土地租赁行为已获得批准等的相关证据，亦未将租金中所含土地收益上缴国家，不符合法定手续。但上述有关办理审批登记备案手续等的相关法律法规规定属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件。当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，法院不予支持。出租方大学应将划拨土地上房屋出租所得租金中所含土地收益上缴国家，属行政部门处理范围，非房屋租赁合同无效的法定事由，投资公司不能以此要求确认合同无效。判决驳回投资公司诉请。

实务要点：未办审批登记备案手续而将划拨土地上房屋出租，不违反效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同生效的条件。

案例索引：北京一中院（2013）民终字第13718号“某投资公司与某大学等房屋租赁合同纠纷案”，见《北京佳融嘉禾投资管理有限公司诉中国人民公安大学等房屋租赁合同纠纷案（效力性强制性规定、管理性强制性规定）》（郭建新），载《中国审判案例要览》（2014民:359）。