【拆迁律师】安徽高院案例：商铺拆迁补偿低，拆迁律师对症下药，圆满解决难题！
原告：芦女士
代理律师：冯 凯 北京万典律师事务所律师
王 玲 北京万典律师事务所律师
苗沙沙 北京万典律师事务所（实习）律师
被告：蚌埠市X人民政府
来自安徽蚌埠市的芦女士因补偿不满，经过多方打听，找到专业代理拆迁案件的律所——北京万典律师事务所冯凯、王玲、苗沙沙（实习）三位律师。并陈述关于自身遇到的征收难题。2015年12月，征收方X区政府发布征收公告，为实施棚户区改造及旧城改建，决定对芦女士商铺所在的片区进行征收。并公布了征收补偿方案的查询方式。芦女士的商铺面积为60多平，并有10余平米的自建房。因对补偿不满意，芦女士一直没有签补偿协议。2017年6月，区政府直接作出房屋征收补偿决定并送达芦女士。1.房屋征收决定没有相关机构盖章。而房屋征收决定是作出征收补偿决定的前提，其合法性直接决定补偿决定的合法性。2.征收决定和补偿方案应该同时公布，而补偿方案显示的公示日期是12月20日，征收决定是12月2日。3.评估机构不是芦女士和房屋征收部门协商确定的，也不是多数决定，剥夺了被征收人选定评估机构的权利。等等违法之处非常多，三位律师经过商议，决定起诉房屋征收决定。一、被告实施房屋征收违法,不能对原告作出案涉补偿决定。1.原告房屋不符合棚户区改造和旧城区改造的条件,被告对原告的房屋实施征收目的非法。2.被告违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条的规定,该区域房屋征收的各项建设活动不符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划、专项规划及国民经济和社会发展年度计划。3.被告在作出征收决定前未经过社会稳定风险评估未经区政府常务会议讨论决定,资金不足、安置房源不足,确定的补偿价格远远低于市场价格,制定的征收补偿方案不合法,在作出征收决定前未履行对未经登记建筑调查、认定、处理的职责,造成被告将原告的房屋强制拆除的违法行为。二、被告确定的价格评估机构的程序和方式明显违法,被告作出被诉补偿决定的依据违法。本案中评估机构不是由被征收人协商选定的,而是由被告直接指定的,评估机构也未向原告送达评估报告,剥夺了原告申请复核、鉴定的权利。三、被告确定的补偿价格明显低于类似房地产市场价格,不能体现原告房屋的真实价值,因被告补偿价格太低导致被征收人无法购买到周边类似同等面积房屋,原告房屋被征收则无法保障原告的生活水平。四、被告未提供就近地段和改建地段房屋用于产权调换,明显违法。五、被告向原告提供的安置房源属于期房,无法达到先补偿后搬迁的规定,因此被告不得对原告作出被诉补偿决定六、被告对原告装饰装修价值补偿未经和原告协商,也未经评估机构确定,不能作为被告作出补偿决定的依据.七、被告提供的安置房源未经评估机构评估确定,被告不得对原告作出补偿决定。八、被告作出的补偿决定遗漏应当补偿的临时安置费,被告不得对原告作出补偿决定。一审法院以证据确凿，适用法律正确，符合法定程序，驳回原告的诉讼请求。收到判决结果以后，芦女士感觉案件的希望更加渺茫了。但是依然没有放弃维权，坚持让律师上诉，希望能扭转局面。根据《中华人民共和国行政诉讼法》规定,解决行政争议是行政诉讼法的立法宗旨之一而行政争议实质性解决的关键在于,通过具体案件的审理,最大限度地将处于争议状态的法律关系妥善地,迅速地予以终局性的确定,定纷止争。这要求行政诉讼审理的对象不仅局限于被诉行政行为的合法性,也要关注原告的诉讼目的,并尽可能高效地一次性解决行政争议,避免争议解决的不彻性,防止反复争诉不休。本案中人民法院对被诉房屋征收定进行合法性审查后,有判决重新作出房屋征收补偿决定之可能,但行政机关重作之后可能再次发生诉讼,从而使芦XX要继续经历后续的行政程序和行政诉讼，故为避免涉案争议陷入作出房屋征收补偿决定——诉讼——重新作出房征收定——再诉讼的循环,也为确定芦XX应当获得的补偿权利并保障其及时取得,本院为实现解决行政争议,维护当事人合法权益之诉讼目的，按照涉案房屋征收补偿安置方案的规定等对房屋征收补偿争议直接依法裁判。首先,关于涉案被征收房屋的价值冋题。案外人刘XX被征收房屋位于张公山公园北大门西侧1号楼一、二层11号,设计用途为商业,建筑面积为60.16m,结构为钢混。芦XX被征收房屋位于张公山公园北大门西侧1号楼一,二层13号,建筑面积为60.16平方,由于上述两房屋均于禹征【2015】8号《房屋征收决定》确定的征牧范围内,估价时点相同;上述房屋周边交通、外部环境一致,均位于张公山公园北大门西侧1号楼,地理位置相差无几;同时上述房屋均建于2000年,所有权证均于2004年3月8日取得,房屋总层数为3层,被征收房屋位于1、2层,房屋的用途与结构亦完全相同,从以上种种特征来看,上述两房屋的价值具有高度的可类比性。故为统一裁判尺度、最大限度维护被征收人合法权益,亦为更加直接,便捷的解决行政争议,本案被征收房屋的价值可参照刘XX案中北京华瑞行房地产评估咨询有限公司司法鉴定估价报告中的房屋价值评估标准。依据北京华瑞行房地产评估咨询有限公司作出的华瑞估报字[2018]XX 号房地产司法鉴定估价报告,被征收房屋评估价为XX元/平方,芦XX的房屋所有权证记载被征收房屋面积为60.16m,该部分在房屋征收决定公告日的房屋价值为XX元(60.16m10545元/平方),对此,本院予以认定。芦XX主张另有10余平方米的自建房未进行补偿,但未提供相应的证据证明。经查、禹会区政府提举的《X市国有土地上房屋征收调查表》载明自建房为9.2m2,该调查表已经芦XX签字确认。故,对芦XX主张的自建房,本院认定面积为9.2m2,因该自建房无产权证,且已被拆除,对其价值无法进行评估,故本院参照上述有房屋产权证部分的房屋价值及房屋征收决定公告之日蚌埠市住宅类商品房平均市场价格,综合酌定该9.2m2自建房的价值为XX元。因此,禹会区政府应当向芦XX支付房屋价值补偿金合计XX元。其次,关于房屋内的附属物损失、停产停业损失、搬迁费的补偿问题,《蚌埠市国有土地上房屋征收调查表》登记了涉案房屋的装修及附属物等状况,芦XX亦在该调查表中“被征收人”栏签字确认,故,被诉房屋征收补偿决定据此计算涉案房屋的附属物损失并无不当,芦XX关于依据该调查表确定其附属物损失不合理的上诉理由不能成立,禹会区政府应当依据该调查表所记载的装修及附属物状况向芦XX支付附属物补偿费3729元。根据《张公山北门周边区域范围内国有土地上房屋征收补偿方案》,用于商业经营的,每月停业损失费标准按其房屋价值补偿金的0.6%计算,实行货币化补偿的,一次性支付6个月的停业损失费:实行产权调换需临时过渡,被征收人自行解决周转房的,在过渡期限内,从其搬迁之日起至实施安置之日止按规定标准支付停业损失费,超过过渡期限提供安置房的,自逾期之日按定标准的1.5倍支什停业损失费芦XX若选择货币化补偿式,其应当得的业失为XX元(XX元×0.6×6个月）。若芦XX选择产权调换,因禹会区政府至今末提供安置房,故在案涉房屋征收补偿方案规定的24个月过期内,禹会区政府向应当支付停业损失XX元(XX元×0.6%×24个月:自超过过渡期限之月起,禹会区政府应当按照XX元/月(XX元×0.6%×1.5)；若芦XX支付停业损失。案涉房屋征收补偿方案规定,搬迁费以被征收房屋有效建筑面积每次每平方米10元计算,实行货币化补偿的,支付1次搬迁费:实行产权调换的,支付2次搬迁费。故,若芦XX选择货币化补偿,应当获得搬迁费601.6元(60.16元×10元/m.若芦XX选择产权调换,应当获得搬迁费XX元。第三,关于货币补偿补助费,案涉房屋征收补偿方案规定对选择货币补偿方式的被征收人,征收部门还应以一定标准向其支付货币补偿补助费,其中非住宅被征收人货币补偿补助费支付的标准是被征收房屋价值补偿金的20%.因此,芦XX若选择货币化补偿,禹会区政府应当向其支付货币补偿补助费XX元(XX元×20%)。最后,关于产权调换问题。若芦XX选择产权调换的补偿方式,其可按照《张公山北门周边区域范围内国有土地上房屋征收补偿方案》的规定在禹会区XX安置房内选择安置房屋并与禹会区政府结算差价。
一、撤销安徽省蚌埠市中级人民法院(2018)皖03行初号行政判决；二、撤销蚌埠市禹会区人民政府作出的禹征(2017)X号房屋征收补偿决定；三、蚌埠市禹会区人民政府于判决生效后三十日内向芦XX支付补偿款XX元(含房屋价值补偿金XX元,附属物补偿费XX元，停业损失费XX元,搬迁费XX元、货币补偿补助费XX元).若XX选择产权调换,蚌埠市禹会区人民政府应当同芦XX支付附属物补偿费XX元,搬迁费XX元、并按照《XX门周边区域范围内国有土地上房屋征收补偿方案》的规定计付停产停业损失费(过渡期限内共支付XX元;超过过渡期限之月起,按XX元/月支)同时,芦XX可按照《张公山北门周边区域范围内国有土地上房屋征收补偿方案》的规定选择安置房屋及结算差价；
