朱春雨与张晓霞房屋租赁额合同纠纷一审民事判决书

房屋租赁合同存在部分有效、部分无效的情形，承租人占有使用了租赁房屋，就仍应当支付出租人占有使用费。

朱春雨与张晓霞房屋租赁额合同纠纷一审民事判决书

大连市沙河口区人民法院

民事判决书

（2015）沙民初字第1071号

原告朱春雨。

委托代理人李彦，辽宁添赢律师事务所律师。

委托代理人董真博，辽宁添赢律师事务所律师。

被告张晓霞。

委托代理人朱瑞，辽宁瑾华律师事务所律师。

原告朱春雨与被告张晓霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月8日、4月16日公开开庭进行了审理。原告朱春雨及其委托代理人李彦、董真博、被告张晓霞的委托代理人朱瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，我与被告于2014年签订了房屋租赁合同，租赁坐落于大连市沙河口区沙能街某号的房屋，约定租赁期限为2014年2月24日至2019年2月23日，租金每年为58000元，押金5000元，并约定“自合同签订之日起到租赁期限届满若非乙方过失甲方擅自解除本合同提前收回房屋的，甲方应按年度总租金的20%向乙方支付违约金”。我交纳了房屋租金和抵押金，但2014年7月我被大连供暖集团有限责任公司告知，该房屋是供暖集团租赁给被告的，现被告和供暖公司的合同到期，供暖公司要收回房屋。我为了继续经营，只得与供暖集团重新签订租赁合同并交纳租金。被告隐瞒真实的租赁情况构成违约，故请求确认：1、确认原、被告2014年8月24日之后的租赁合同无效；2、被告向原告返还多收取的房屋租金29000元及退还押金5000元。

被告辩称，我与原告自愿签订房屋租赁合同，并结清了房屋的使用费，原告支付了2014年2月24日至2015年2月23日期间的房屋使用费58000元，被告也收取了款项。原告已实际占用案涉房屋，原告要求返还没有任何法律依据。原告向供暖公司支付房屋租金是他们之间的关系，与被告没有任何关系。原告使用的房屋有一部分是我建设的临建，临建房屋有使用价值收益，原告不能用我与供暖公司之间的协议来约定我。因此我不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，2009年8月20日，大连供暖集团有限责任公司（以下简称供暖集团）与被告签订《房屋租赁协议书》，约定供暖集团将坐落于沙河口区沙能街某号房屋，建筑面积为为356.79平方米的房屋租赁给被告使用，租赁期限自2009年8月25日至2014年8月24日止，共计五年。该房屋年租金为七万元。合同还约定了双方的其他权利、义务。

2014年2月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，被告将位于大连市沙河口区沙能街某号，房屋面积为40平方米，该房屋租赁日期，从2014年2月24日至2019年2月23日止。租赁期内，甲乙双方未经协商一致均不得提前解约。该房屋租金为58000元整，乙方应同时交纳押金5000元。该房屋交租方式为年付，乙方若逾期支付房租，甲方有权收回该房屋，押金不退。关于押金，双方约定为保证乙方合理并善意的使用该房屋及配套设施，乙方应在签订本合同并交纳首期租金时支付甲方五千元作为押金。待租赁期限届满，甲方验房并认可后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方。甲方应保证该房屋的出租不违反国家法律法规的相关规定并保证自己有权决定此租赁事宜。合同还约定了双方的其他权利义务。

合同签订后，原告向被告交付了房屋租金58000元及押金5000元，被告将案涉房屋交付给原告使用。

在供暖集团与被告的合同履行期间届满前，供暖集团与被告又签订《房屋到期协议书》，约定被告承租的大连市沙河口区沙能街某号房屋，将于2014年8月24日到期，因房屋合同期满，双方协商，承租人决定不再继续租赁该房屋。由于被告改造、分隔、扩建该房屋，进行对外转租活动（被告转租房屋租赁后的承租人，以下简称现承租人），双方就房屋到期后交接等事宜达成以下事项：1、被告在承租期间对外所发生的一切行为与供暖集团无关，由此产生的任何纠纷和债务，都由被告完全负责；……3、被告提前收取现承租人的租金超出2014年8月24日的部分，被告应在2014年8月24日前退还给房屋现承租人；4、被告收取现承租人的相关押金，应在2014年8月24日前办理完押金约定的相关手续；被告在承租期间对房屋进行的扩建、改造、分割的所有建筑和设施都无偿交给供暖集团；被告办理的所有临建手续移交给供暖集团；……7、供暖公司在房屋到期后，由供暖公司和房屋的现承租人重新协商，达成意向的签订房屋承租合同。

2014年8月22日，供暖集团与原告签订《房屋租赁合同》，约定供暖集团将大连市沙河口区沙能街某号1号租赁给原告使用，面积为50.83平方米，租赁期限自2014年8月25日起至2015年8月24日止。该房屋年租金为58000元，押金为2000元。租金与税金交付方式为半年付。原告于2015年10月28日向供暖集团交付了房屋半年租金29000元。

另查，2008年1月25日，被告取得了位于沙河口区沙能街某号房屋的临时建设工程规划许可证，有效期为2008年1月1日至2008年12月31日，临建面积为长13米，宽2.5米，总建筑面积为32.5平方米。

上述事实，有原告提供的起诉状、《房屋租赁合同》、《房屋租赁协议书》、专用收款收据、发票、大连市房地产交易中心查询结果、照片、被告提供的临时建设工程规划许可证、原告申请本院调取的《房屋租赁协议书》、《房屋到期协议书》以及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。

本院认为，被告于2008年1月取得位于沙河口区沙能街某号32.5平方米临时建筑的规划许可证，并于2009年8月与供暖集团签订《房屋租赁协议书》，租赁供暖集团位于大连市沙河口区沙能街某号的房屋，被告在租赁案涉房屋时，临时建筑已经与沙能街某号的建筑物形成统一整体。从已查明的情况来看，被告租赁给原告的房屋包含两个部分，一部分是临时建筑，一部分为被告从供暖集团处租赁而来，被告虽然持有临时建筑的规划许可证，但被告在向原告租赁房屋时，临时建筑已经超过使用期限，故其合同涉及到临建部分的面积应自始无效。被告从供暖集团处租赁房屋又转租给原告的部分，被告与供暖集团签订的合同租赁期至2014年8月24日，被告与原告签订的《房屋租赁合同》租赁期至2019年2月22日，超过了被告与供暖集团约定的期间，根据法律规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分约定无效，故原告与被告的租赁合同自2014年8月25日起无效。被告与供暖集团约定在其合同期满后，被告扩建、改造等部分都无偿交予供暖集团。也即在2014年8月25日起，被告丧失了对案涉房屋的出租收益权利。在2014年8月24日之前，原告与被告的合同存在部分有效、部分无效的情形，原告占有使用了案涉房屋，仍应当支付被告占有使用费。原告于2014年8月22日与供暖集团签订《房屋租赁协议书》自2014年8月25日租赁案涉房屋，并将租金支付给了供暖集团，故被告应将原告交付的2014年8月25日以后的租金返还给原告，也即被告应返还原告交付的2014年8月25日至2015年2月23日（半年）期间的租金29000元。

关于原告主张被告返还押金5000元一节，本院认为，供暖集团在其与被告的租赁合同期满后，与原告重新签订了租赁合同，即意味着供暖集团已将案涉房屋收回并自行管理、使用，被告已丧失了对案涉房屋的使用权，亦不再享有租赁期届满从原告处收回房屋的权利，其收取押金的目的不能实现，且其与原告合同已自2014年8月25日起无效，被告应将押金返还给原告。故原告的诉请，具有事实及法律依据，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应由法律若干问题的解释》第三条、第十五条、第十八条规定，判决如下：

一、原告朱春雨与被告张晓霞于2014年2月24日签订的《房屋租赁合同》自2014年8月25日起无效；

二、被告返还原告房屋租金29000元；

三、被告返还原告押金5000元。

上述具有履行内容的条款，均于本判决生效之日起十日内履行。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费940元（原告已预交），由被告负担，给付时间同上。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。

审判长  孙莹

人民陪审员  孙凤美

人民陪审员  张欣

二〇一五年七月二十二日

书记员  王璐