武汉欧亚达股份有限公司与湖北鸿达市场管理有限公司房屋租赁合同纠纷

《城市房地产管理法》第五十二条并未将出租人对租赁合同标的物享有所有权作为认定城市房屋租赁合同效力的条件，其本身并不属于法律关于城市房屋租赁的禁止性规定。

武汉欧亚达股份有限公司与湖北鸿达市场管理有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案

最高人民法院

民事判决书

（2005）民一终字第33号

上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉欧亚达股份有限公司。

法定代表人：徐良喜，该公司总经理。

委托代理人：蔡华清，该公司副总经理。

委托代理人：卞翔平，湖北珞珈律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖北鸿达市场管理有限公司。

法定代表人：陈燕鸿，该公司董事长。

委托代理人：王忠平，该公司总经理。

委托代理人：蔡晖，北京市立方律师事务所律师。

上诉人武汉欧亚达股份有限公司（以下简称欧亚达公司）与被上诉人湖北鸿达市场管理有限公司（以下简称鸿达公司）房屋租赁合同纠纷一案，湖北省高级人民法院于2005年1月18日作出[2004]鄂民二初字第35号民事判决。欧亚达公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2005年5月10日开庭审理，欧亚达公司的委托代理人蔡华清、卞翔平，鸿达公司的委托代理人王忠平、蔡晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：1999年12月3日，鸿达公司与欧亚达公司签订《租赁合同》约定，由欧亚达公司承租鸿达公司开发的湖北省武汉市东西湖区舵落口大市场家具广场（以下简称家具市场），面积约40500平方米，租期为20年，自2000年8月1日至2020年7月31日止，且约定了家具市场的交付时间、租金标准、质量结构、违约责任等事宜。双方另于2000年1月21日、2000年7月18日、2001年8月10日、2001年10月23日、2003年10月11日、2004年3月16日分别签订六份《补充协议》，就房屋结构、租金调整、消防设施、搭建通道等事宜达成一致意见。2000年6月27日，鸿达公司将租赁合同标的物及主要配套设施，包括市场内的消防设施均移交欧亚达公司使用和管理。欧亚达公司实际承租面积为38829．5平方米，截至2004年4月30日，欧亚达公司共付租金25874568元。

一审法院另查明，2000年5月至同年10月10日，鸿达公司所建的家具市场各单项工程通过武汉市化工设计院、武汉市东杨建筑工程有限责任公司、湖北省建筑工程总公司工业设备安装公司、武汉东西湖景城建筑有限公司、武汉市五环监理公司、武汉市东西湖区质检站竣工验收。2000年8月18日至20日，湖北省武汉市公安局东西湖区分局（以下简称东西湖区分局）对该家具市场的土建工程、防火间距、消防通道、室外消防给水系统、室内消火栓系统、室内防火分区、火灾自动报警系统进行了消防安全验收，并出具了东公消字（2000）第（008）号《建筑工程防火验收意见书》（以下简称《第008号防火验收意见书》），认为鸿达公司建设的家具市场符合国家有关消防技术规范规定，验收合格，同意投入使用。同时指出，该市场投入使用后，消防设施应当定期进行维修保养，保证完整有效。要健全各项消防安全管理制度，制定灭火疏散预案，确保市场消防安全。经本次验收的建筑工程如有改建、扩建、装修或用途变更时应另报审核。2003年8月19日，东西湖区分局作出东公消复（2003）第A035号《复查意见书》认为，欧亚达家具市场重大火灾隐患整改完毕，复查合格。2004年5月17日，东西湖区分局对武汉欧亚达家居有限责任公司（以下简称欧亚达家居公司）作出东公（消）决字（2004）第79号《公安行政处罚决定书》（以下简称《79号处罚决定书》），查明该公司经营的东厅、中厅、西前厅、西后厅火灾自动报警系统、防火卷帘损坏，乱接乱拉电线，室内外消火栓给水管道局部破损，逾期仍未改正。根据《中华人民共和国消防法》（以下简称《消防法》）第四十三条第二款之规定，决定给予欧亚达家居公司大市场东厅责令停业整改的处罚。2004年6月10日，东西湖区分局消防科工作人员进行消防安全检查，发现欧亚达家居公司经营的西前厅、西后厅、中厅、东厅存在火灾隐患。2004年6月15日，东西湖区分局作出东公（消）限字（2004）第D23号《责令限期改正通知书》（以下简称《D23号限期改正通知书》），因家具大市场东厅、中厅建筑面积均超过《建筑设计防火规范》关于“每栋建筑面积达9000平方米以上应设置自动喷水灭火系统和76立方米的消防水池并与自动报警系统等相互联动”的规定，要求鸿达公司、欧亚达家居公司必须采取有效措施，在2004年8月15日前对火灾隐患整改完毕。

一审法院再查明，1999年10月16日，鸿达公司与武汉农产品中心批发市场有限公司（以下简称农产品中心）签订《土地租赁协议书》约定，鸿达公司租赁农产品中心约44462．25平方米的土地建商品交易厅，建成后鸿达公司在租赁期内拥有经营权、管理权和收益权。租赁期间自2002年9月1日到2022年8月31日。鸿达公司承建交易厅的房屋所有权归农产品中心所有，房屋所有权证办理到农产品中心名下。1999年10月到2000年4月，鸿达公司为建设家具市场向武汉市东西湖区计划经济委员会、城市规划管理局等行政机关进行立项报批工作，分别从上述行政部门取得建设家具市场的《固定资产投资项目投资许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等行政许可文件。2001年10月15日，农产品中心取得包括涉案房屋所附土地在内的武国用（2001）字第603号《国有土地使用证》。2004年12月2日，武汉市东西湖区城市规划管理局向农产品中心就“家具批发市场东区、西区六栋”建设项目补发武东规建证字[2004]166号《建设工程规划许可证》。2004年12月7日，武汉市东西湖区房地产管理局向农产品中心颁发由鸿达公司建设的家具市场的《房屋所有权证》。

2004年11月16日，鸿达公司向一审法院提起诉讼称：1999年12月3日，鸿达公司与欧亚达公司签订《租赁合同》约定，由欧亚达公司承租其开发的武汉市东西湖区舵落口大市场建筑面积40500平方米（计租面积为38829．5平方米）的房屋用作家具批发市场。合同约定租期为20年，欧亚达公司应在每月的27日前向其缴纳下个月的租金，如不能按时缴纳，则每延迟一日按未付租金的千分之二计算违约金。2000年6月11日，鸿达公司将符合《租赁合同》约定的房屋及相关设施陆续移交给欧亚达公司使用至今。2003年10月11日，双方签订《补充协议》，将原租金标准由每平方米每月25元降为21元。现因欧亚达公司拒付租金，请求判令欧亚达公司支付2004年5月27日起至2004年10月27日止的房屋租金4804317元、逾期付款违约金720647．55元，并由欧亚达公司承担全部诉讼费用。

欧亚达公司当庭答辩称：其与欧亚达家居公司不是一个主体，因鸿达公司认可欧亚达公司与欧亚达家居公司之间的委托关系，故欧亚达公司对此不提出异议。《租赁合同》签订后，欧亚达公司已履行了全部义务，拒缴租金是因鸿达公司提供的房屋消防设施不合格，其有权行使先履行抗辩权。消防处罚决定书并未提到欧亚达公司的“加盖”问题，因此消防设施与欧亚达公司无关。鸿达公司提供的租赁房屋在土地使用权方面严重违法，本案租赁合同应属无效，欧亚达公司无须履行无效合同。

欧亚达公司反诉称：其与鸿达公司签订《租赁合同》约定了租赁面积、交付时间、租赁期限等事宜。鸿达公司应当保证其提供的租赁物符合法律规定和合同的各项约定。2004年5月，东西湖区分局消防科对该租赁物进行消防检查时，认为该房屋消防设施不合格，于2004年5月17日下达《79号处罚决定书》，责令鸿达公司对东厅进行停业整改。此后东西湖区分局消防科又多次进行消防检查，并于2004年6月15日下达《D23号限期改正通知书》，确认该房屋消防设施严重不足，须限期整改。经调查，该房屋在房地产管理部门没有任何登记资料，更没有房屋产权证，依法不能出租，由此导致了欧亚达公司不能正常经营并造成重大损失。请求依法确认租赁合同无效，终止合同履行；由鸿达公司退还全部已收租金25874568元；退还保证金100万元及水电费1万元；赔偿各项经济损失510万元；由鸿达公司承担全部诉讼费用。

鸿达公司当庭针对反诉答辩称：《租赁合同》主体适格，且不违反法律规定。房屋消防设施已经消防部门验收合格，鸿达公司并未违约。农产品中心拥有合法的房屋产权证书，鸿达公司依约可以出租涉案租赁物，《租赁合同》合法有效，应当继续履行。欧亚达公司主张赔偿各项经济损失510万元，无事实依据和法律依据，应驳回其全部反诉请求。

一审法院经审理认为，农产品中心对本案的租赁物家具市场享有所有权和土地使用权。农产品中心于1999年10月16日与鸿达公司签订《土地租赁协议书》，不违反国家法律、行政法规禁止性规定，合法有效。根据该《协议书》第六条第4款关于“交易厅建成后，由鸿达公司负责经营，并负责对外招商、招租”的约定和第七条第1款的约定，鸿达公司在租赁期内享有经营权、管理权和相应收益权。鸿达公司具备《租赁合同》出租人的资格。鸿达公司和欧亚达公司就家具市场租赁一事所达成的《租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容及形式均符合法律法规的规定，双方所建立的租赁关系符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）的规定，该《租赁合同》及《补充协议》依法成立并生效。依据《租赁合同》和《补充协议》的约定，家具市场在交付使用时，鸿达公司必须建立健全消防安全设施并通过消防部门的安全防火验收。东西湖区分局作出的《第008号防火验收意见书》认定，鸿达公司建设的家具市场符合国家有关消防技术规范规定，验收合格，同意交付使用。2003年8月19日，东西湖区分局对已投入使用的六栋建筑物共38829．5平方米家具市场消防设施整改情况，作出东公消复（2003）第A035号《复查意见书》，认为该家具市场消防设施复查验收合格。因此，鸿达公司交付给欧亚达公司使用的家具市场符合《租赁合同》及《补充协议》的各项约定。欧亚达公司关于《租赁合同》违反国家禁止性规定应为无效的诉讼理由不能成立，其要求返还租金、保证金的反诉请求不予支持。

关于违约责任的问题，欧亚达公司在《补充协议》中承诺，其应负责家具市场经营过程中基础设施的使用、维护和管理并保证符合消防安全的要求。该项消防责任的约定，意思表示真实，符合法律法规的规定，对双方均具有约束力。欧亚达公司在家具市场交付使用后应确保消防设施符合消防安全，但其下属欧亚达家居公司负责经营的东厅、中厅、西前厅、西后厅火灾报警系统、防火卷帘损坏，乱接乱拉电线，室内外消火栓给水管道局部破损，经消防部门指出后，逾期仍未改正。东西湖区分局为此对欧亚达家居公司作出《79号处罚决定书》，对家具市场东厅实行责令整改停业的处罚，完全是欧亚达公司对消防设施使用和维护行为不当所致。欧亚达公司因停业整改而拒付租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。欧亚达公司关于消防设施不合格的诉讼理由不能成立，其要求赔偿经济损失的反诉请求，予以驳回。

综上，鸿达公司依约收取租金并无不当，其关于欧亚达公司应给付租金并承担逾期付款违约责任的诉讼请求独立，予以支持。据此判决：（一）欧亚达公司支付鸿达公司2004年5月27日至10月27日租金4804317元；（二）欧亚达公司支付鸿达公司逾期付款违约金（计算至2004年10月27日止）720647．55元；（三）驳回欧亚达公司的反诉请求。案件受理费24618元，诉讼保全费25520元，反诉费169932．84元，均由欧亚达公司负担。

欧亚达公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，判令合同无效；由鸿达公司返还全部已收租金25874568元、退还保证金100万元及水电费1万元；赔偿各项经济损失510万元；由鸿达公司承担一、二审诉讼费用。主要理由：1．《租赁合同》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）、《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）、《中华人民共和国城市规划法》（以下简称《城市规划法》）、《中华人民共和国建筑法》（以下简称《建筑法》）、《城市房地产开发经营管理条例》（以下简称《房地产开发经营条例》）等多项法律和行政法规关于出租人资格、土地转让、房地产开发经营资质、临时建设及建筑工程验收等内容的强制性规定，应认定无效。2．公安消防机关出具的数份处罚及整改意见表明，涉案出租房屋存在消防安全方面的设计缺陷，消防设施严重不足，家具市场被责令停业非欧亚达公司对消防设施使用和维护行为不当所致，其责任应由鸿达公司承担。一审判决仅根据《第008号防火验收意见书》将未经消防验收以及消防设施严重不合格的房屋认定为已经通过消防验收合格的房屋，导致了对本案《租赁合同》效力的认定错误。3．欧亚达公司的经营活动因家具市场被责令停业而无法进行，鸿达公司应赔偿欧亚达公司的巨额经济损失及装修损失。4．一审判决欧亚达公司支付鸿达公司4804317元租金是错误的。2004年5月27日至10月27日共计5个月，租金应为400万元。5．双方约定的延付租金违约金标准过高，一审中欧亚达公司请求法院降低该标准，但一审法院未予裁判。

鸿达公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。主要理由：1．《租赁合同》标的物权属清楚、证照齐全且通过多方验收，双方所建立的租赁合同关系符合《合同法》的相关规定，不存在违反法律法规强制性规定的情形。2．《第008号防火验收意见书》足以证明鸿达公司交付的房屋通过了公安消防机关的整体验收，符合《消防法》的相关强制性规定。欧亚达公司没有任何证据可以支持其关于消防验收不合格的主张，其关于《租赁合同》违反法律强制性规定而无效的主张不能成立。3．《79号处罚决定书》已说明家具市场局部停业完全是欧亚达公司的不当使用行为所致，欧亚达公司应就其违约行为承担支付全额租金和违约金的责任。4．一审判决对于支付租金月份的表述，指的是支付租金的起止时间，其计算符合客观事实。鸿达公司起诉要求欧亚达公司支付的未付租金，包括2004年5月27日至2004年10月27日租赁期间的租金，共计5个月。5．一审判决认定的逾期付款违约金符合双方约定，并不过分高于因欧亚达公司违约给鸿达公司造成的实际损失，且欧亚达公司自始持合同无效的观点，从未对违约金的计算标准提出过请求。

本院二审查明：2004年6月10日，东西湖区分局对家具市场进行消防检查并于2004年6月15日作出《D23号限期改正通知书》指出，家具市场存在下述五项违法行为，应予改正：1．应在东厅过道处及西前厅西北角处各增设一樘防火卷帘，以满足防火分区的要求；2．因四个厅的室内消火栓数量均达不到规范要求，应增设27个室内消火栓；3．该市场东厅、中厅每栋建筑面积均超过9000平方米，未按国家规范设置自动喷水灭火系统，应增设；4．未按要求设置消防水池，应增设，且消防水池容量不应小于76立方米；5．东厅、中厅、西前厅、西后厅火灾自动报警装置部分不能联动控制，应按要求设集中报警系统，实现报警系统与防火卷帘、水喷淋系统的控制联动。

2004年12月23日，东西湖区分局对家具市场进行消防监督检查，发现存在火灾隐患。该局于2004年12月14日分别作出公消限字[2004]第D32号、第D33号、第D34号《责令限期改正通知书》，并于2005年2月6日作出东公（消）决字（2005）第01号《公安行政处罚决定书》认为，家具市场被责令停业整改的主要问题为：西前厅、西后厅及中厅共计20个室内消火栓经测试均无水；火灾自动报警系统与防火卷帘未联动；西前厅防火分区中差一樘防火卷帘；中厅过道处一樘防火卷帘未封闭到顶；中厅未设置自动喷水灭火系统和消防水池。

2005年1月12日，武汉市公安消防局会同武汉市东西湖区公安消防大队对家具市场进行消防安全检查，并于2005年1月20日，针对检查中发现的火灾隐患，作出武公消（2005）2号《关于欧亚达家具市场重大火灾隐患的整改意见》（以下简称（2005）2号整改意见）载明：1．根据《建筑设计防火规范》第5．1．1条，东厅和西前厅的防火分隔不符合规范要求，东厅过道处应增设一樘防火卷帘，西前厅西北角处应增设一樘防火卷帘，所有防火卷帘应封隔严密和完好运行。2．根据《建筑设计防火规范》第8．6．2条，市场四个营业厅室内消防栓的设置均达不到规范的要求，应增设室内消防栓。其中东厅应在中间部位增设8个、中厅应在东侧沿墙边增设4个、西侧沿墙边增设4个、北侧沿墙边中端增设1个、西前厅应在沿北侧靠墙均匀增设4个、东南角增设1个、西南角增设1个、西后厅应在四角各增设1个，共增设27个室内消防栓。室内消防栓给水管网形成环状，室内消防主管管径不小于100mm。3．室外消防给水管网应形成环状，管径不小于200mm，室外消火栓的间距不大于120m，压力不应小于0．2兆帕，并满足第8．3．2条的要求。4．根据《建筑设计防火规范》第8．7．1条，东厅和中厅均由原有两栋建筑将中间过道搭盖而成，中厅现有面积12870平方米，西厅现有面积9787平方米，均超过9000平方米，未按国家规范要求设置自动喷水灭火系统，应增设自动喷水灭火系统，并增设自动喷水灭火系统所需的76立方米的消防水池及加压泵。如不增设自动喷水灭火系统，必须拆除原过道处搭盖建筑，以满足规范要求。5．根据《建筑设计防火规范》第2．0．1条，西后厅为轻钢结构，钢梁应涂抹防火涂料，确保其耐火极限达1．5小时。6．根据《建筑设计防火规范》第10．3．1条，东厅、中厅、西前厅和西后厅火灾自动报警装置部分不能联动控制，应按规划要求设置集中报警控制系统，实现消防控制联动。在此之前公安消防监督部门对欧亚达家具市场下发的建筑、验收及隐患整改意见，如与本整改意见相矛盾，以本整改意见为准。

另查明，2005年3月3日，鸿达公司与欧亚达公司就涉案租赁物及商户交接事项签订了《交接协议》，并各自派员办理了租赁物的腾退交接手续。2005年3月8日，欧亚达公司退出家具市场。

本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实基本相同。

本院认为，本案所涉的《租赁合同》的效力问题和违约责任的承担问题为双方当事人争议的焦点问题。

（一）关于《租赁合同》的效力问题

本院认为，鸿达公司与欧亚达公司签订的《租赁合同》及《补充协议》约定由欧亚达公司承租鸿达公司开发的湖北省武汉市东西湖区舵落口家具市场，鸿达公司将租赁合同标的物及主要配套设施，包括市场内的消防设施均移交欧亚达公司使用和管理，欧亚达公司按照约定的租金标准向鸿达公司支付租金。上述就家具市场租赁事宜达成的协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定。合同订立后，双方当事人亦履行了合同。鸿达公司与欧亚达公司之间的房屋租赁行为，符合《城市房地产管理法》和《合同法》的规定，一审判决认定上述《租赁合同》及《补充协议》依法成立并生效，适用法律正确。

关于欧亚达公司上诉提出的《租赁合同》违反《城市房地产管理法》第五十二条关于房屋租赁出租人主体资格的规定应为无效的主张，本院认为，《城市房地产管理法》第五十二条并未将出租人对租赁合同标的物享有所有权作为认定城市房屋租赁合同效力的条件，其本身并不属于法律关于城市房屋租赁的禁止性规定。根据鸿达公司与农产品中心于1999年10月16日签订的《土地租赁协议书》第六条第4款关于“交易厅建成后，由鸿达公司负责经营，并负责对外招商、招租”和第七条第1款关于“鸿达公司在租赁期内享有经营权、管理权和相应收益权”的约定内容可知，鸿达公司虽然对本案租赁合同标的物不具所有权，但该租赁物的实际所有权人农产品中心对鸿达公司出租讼争租赁物的行为有合法授权，鸿达公司以此协议方式取得了涉案《租赁合同》出租人的主体资格。欧亚达公司关于鸿达公司非涉案租赁物的所有权人，其不具备《城市房地产管理法》第五十二条所要求的出租人主体资格的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。

关于欧亚达公司上诉提出的《租赁合同》违反《城市规划法》第三十三条关于临时建设的规定应为无效的主张，本院认为，《租赁合同》签订之时，讼争租赁标的物虽仅有《临时规划许可证》，但本案一审诉讼期间，农产品中心就“家具批发市场东区、西区六栋”建设项目取得了武汉市东西湖区城市规划管理局补发的《建设工程规划许可证》。其后，农产品中心亦取得了武汉市东西湖区房地产管理局颁发的家具市场的《房屋所有权证》。因此，可视为本案讼争租赁物在取得正式规划手续及权属证明之后，已不存在违反法律禁止性规定的情形，其于《租赁合同》签订之时未办理建设工程规划许可证的行为不影响对本案《租赁合同》效力的认定。欧亚达公司的此项诉请，理据不足，本院不予支持。

关于欧亚达公司上诉提出的《租赁合同》违反《建筑法》第六十一条关于建筑工程验收的规定应为无效的主张，本院认为，审查本案所涉家具市场的《竣工验收证明》等相关证据可确认，2000年5月至同年10月10日，相关设计单位、建设单位、施工单位、监理单位及验收监督部门相继对该家具市场各单项工程进行了竣工验收并出具了《竣工验收证明》。因此，本案讼争租赁标的物竣工后已经多方验收合格，具备了交付使用的条件，武汉市东西湖区房地产管理局亦于此后向农产品中心颁发了家具市场的《房屋所有权证》。因此，欧亚达公司关于涉案租赁房屋迄今为止尚未完成竣工验收，不具备交付使用条件的主张与本案实际情况不符，本院不予支持。

关于欧亚达公司上诉提出的《租赁合同》违反《城市房地产管理法》、《土地管理法》及《房地产开发经营条例》关于房地产开发用地、房地产交易和房地产开发企业资质条件的规定，应认定无效的主张，本院认为，农产品中心系以出让方式取得讼争家具市场的土地使用权，对于出让土地使用权的租赁问题，法律、法规未作禁止性规定，同时，该问题亦属对鸿达公司与农产品中心之间所签订的《土地租赁协议书》的效力审查范畴，非认定本案房屋租赁合同效力的法定情形。至于鸿达公司开发家具市场应否具有房地产开发企业经营资质的问题，亦不是本案房屋租赁法律关系的审理范围。因此，欧亚达公司以上述两项主张抗辩本案《租赁合同》的效力，理据不足，本院不予支持。

关于讼争租赁物家具市场是否经过消防验收的问题，本院认为，本案讼争租赁物交付使用前，东西湖区分局对该家具市场的土建工程、防火间距、消防通道、室外消防给水系统、室内消火栓系统、室内防火分区、火灾自动报警系统进行了消防安全验收，并出具了《第008号防火验收意见书》。该意见书认为鸿达公司建设的家具市场符合国家有关消防技术规范规定，验收合格，同意投入使用。该项证据表明，家具市场在开业使用以前已通过了公安消防部门的整体验收，符合《消防法》对按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程在使用或开业以前所规定的关于消防验收程序的强制性规定。至于公安消防部门所进行的验收行为及验收内容是否存有瑕疵，涉及具体行政行为的认定问题，不属于人民法院民事案件的审理范围。因此，一审判决在公安消防部门未对《第008号防火验收意见书》予以撤销的情形下，以此为据认定本案租赁合同标的物符合《消防法》强制性规定，认定事实及适用法律并无不妥。欧亚达公司上诉提出的讼争租赁物未经消防验收合格，应认定《租赁合同》无效的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

综上，欧亚达公司所提上述关于《租赁合同》无效的理由均不成立，其主张的鸿达公司应承担合同无效的责任，向欧亚达公司返还已收租金、保证金及水电费的上诉请求，本院不予支持。

（二）关于违约责任的承担问题

本院认为，湖北省武汉市两级公安消防部门针对欧亚达家具市场消防问题所出具的数份处罚决定及整改意见表明，家具市场被公安消防部门责令停业整改的原因，既有承租人欧亚达公司在租赁物的使用过程中，未尽足够注意义务，对消防设施使用维护不当致其功能毁损的原因，亦有出租人鸿达公司未完全履行建立健全消防安全设施的合同义务，所应承担的租赁物消防设计不合格、消防设施数量不足导致租赁标的物功能缺损的责任。因此，对于本案已交付使用的租赁标的物因存在消防隐患被公安消防部门责令全面停业，致使本案有效《租赁合同》未能按照双方当事人约定的意思表示得以继续履行，承租方基于租赁关系所享有的对租赁物的使用收益权受阻，双方当事人均有责任。且消防设施的欠缺是导致家具市场被责令停业的主要原因，对此，鸿达公司应承担主要责任，欧亚达公司应承担次要责任。一审判决仅以《79号处罚决定书》所列事项认定家具市场局部停业完全是欧亚达公司对消防设施的不当使用行为所致，欠缺事实及法律依据，本院予以纠正。

关于未付租金的计算标准及数额问题，经审查，《租赁合同》约定的租金交付方式为每月末27日前缴纳下月租金。《补充协议》约定的2003年9月1日至2005年8月31日场地租金为21元／平方米／月。因此，鸿达公司按上述约定标准主张由欧亚达公司支付2004年6月至2004年10月共计5个月租赁期间的未付租金4804317元符合合同约定。欧亚达公司上诉所提的关于未付租金数额计算错误的主张，依据不足，本院不予支持。

综上，本案《租赁合同》合法有效，但因租赁物的消防瑕疵责任系双方当事人原因所致，且欧亚达公司因家具市场被公安消防部门责令停业，其经营收益存在实际的减损，因此，参照《合同法》第二百三十一条的规定及公平原则，应依双方过错比例酌减欧亚达公司租金及逾期付款违约金的支付。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第（三）项之规定，判决如下：

一、维持湖北省高级人民法院[2004]鄂民二初字第35号民事判决第三项；

二、变更湖北省高级人民法院[2004]鄂民二初字第35号民事判决第一项和第二项为：武汉欧亚达股份有限公司支付湖北鸿达市场管理有限公司租金2161942．65元和逾期付款违约金（计算至2004年10月27日止）324291．40元。

一审反诉费169932．84元按一审判决执行；一审案件受理费24618元、诉讼保全费25520元及二审案件受理费24618元，共计74756元，由武汉欧亚达股份有限公司负担59804．80元，湖北鸿达市场管理有限公司负担14951．20元。

本判决为终审判决。 

审判长  程新文

代理审判员  张颖新

代理审判员  陈朝仑

二○○五年八月十六日

书记员  虞文君