四川明日企业（集团）有限公司与重庆明日科贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷

房屋租赁合同所涉的房屋主体工程及装修工程在竣工后，申请消防验收未获通过，即擅自投入使用的，违反了《中华人民共和国消防条例》的强制性规定，故双方的租赁关系亦应认定为无效。

四川明日企业（集团）有限公司与重庆明日科贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷上诉案

最高人民法院

民事判决书

（1999）民终字第166号

上诉人（原审被告）：四川明日企业（集团）有限公司。住所地：四川省成都市人民南路二段72号大成宾馆11楼。

法定代表人：吴乐先，总经理。

委托代理人：元建国，该公司副总经理。

委托代理人：汪家靖，该公司法律顾问。

被上诉人（原审原告）：重庆全日通数码港有限公司。住所地：重庆市九龙坡区石桥铺科园一路2号。

法定代表人：郭承怡，董事长。

委托代理人：刘瑞华，北京天驰律师事务所律师。

委托代理人：刘俊杰，北京市蓝天法律事务所主任。

原审被告：重庆明日科贸有限责任公司。住所地：重庆市九龙坡区渝州路50号。

法定代表人：卢和明，董事长。

委托代理人：朱慧敏，该公司办公室主任。

上诉人四川明日企业（集团）有限公司（以下简称明日公司）为与被上诉人重庆全日通数码港有限公司（原重庆新隆基国际产业有限公司）、原审被告重庆明日科贸有限责任公司（以下简称科贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市高级人民法院（1998）渝高法民初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

经审理查明：“吉兴火炬大厦&”系原重庆新隆基国际产业有限公司（以下简称新隆基公司）与重庆吉兴物业发展有限公司（以下简称吉兴公司）合作开发建设。1995年5月13日，吉兴公司与明日公司签订《联营合同》，约定：吉兴公司以“吉兴火炬大厦&”裙楼1至5层约15364平方米的场地使用权及负一层车库的980平方米的25个停车位的使用权与明日公司联合经营大型百货商场；商场内及门厅的装修由明日公司负责设计并组织施工，吉兴公司出资装修费用500万元，余额由明日公司负责；联营时间为30年，自1995年10月1日起至2025年9月30日止。商场联营期间由明日公司或其指定的下属公司承包经营，为保证吉兴公司的收益不受商场经营好坏的影响，明日公司第一年支付吉兴公司利润1742万元，第二年为1991万元，第三年为2240万元，第四年为2489万元，第五年在前一年的基础上递增8％，以后每五年作一次调整；明日公司在支付吉兴公司的利润后，其余收益归明日公司，吉兴公司不得以任何理由追加利润分配。如明日公司出现经营亏损，仍应按上述原则支付利润给吉兴公司，吉兴公司不承担任何亏损。合同签订一月内，明日公司应支付吉兴公司定金500万元整。当日，双方又签订一份《备忘录》，将双方在联营合同中的权利义务确定为场地租赁关系，约定：租赁场地为“吉兴火炬大厦&”裙楼1至5层，建筑面积15364平方米，含大厦负一层车库的980平方米计25个停车位；吉兴公司出资500万元给明日公司用于商场的装修，超出部分由明日公司承担；租赁期为30年，自1995年10月1日起至2025年9月30日止。租金按每月每平方米135元计算，第一年全年租金是24889680元，吉兴公司充分考虑到明日公司在经营初期的困难，第一年年租金按应收额24889680元的70％计收，第二年按应收额的80％计收，第三年按应收额的90％计收，第四年按24889680元计收，第五年在上一年的基础上递增8％，以后每五年本着同样前提条件重新调整一次房租；租金按季度支付，明日公司应在每季度末月的上旬前支付该季度的租金给吉兴公司；为保证本租赁合同的正常履行，在签订本合同后一月内明日公司支付500万元给吉兴公司作为定金，自1995年10月起，该定金转为场地租赁押金。双方还约定了租赁场地状态及违约责任等事项。

1995年6月16日，明日公司向吉兴公司支付定金500万元。同年6月23日，吉兴公司按明日公司的指定汇出装修工程款500万元。同年7月25日，吉兴公司取得由重庆市房地产管理局核发的“吉兴火炬大厦&”地下2层至地面7层建筑面积为32114平方米的《房屋所有权证》，并将场地交付明日公司进行装修。同年10月，由明日公司等三家公司共同出资创办的科贸公司成立。1996年1月1日，由科贸公司经营的名为“明日上海广场&”的大型百货商场正式开业。1996年6月30日，经原四川省重庆市中级人民法院作出的（1996）重民初字第566号民事调解书确认，由新隆基公司付给吉兴公司补偿费1.24亿元后，新隆基公司即享有“吉兴火炬大厦&”的全部产权。同年10月8日，新隆基公司取得了由重庆市房地产管理局核发的渝高新字第71533号《房屋所有权证》。1997年5月20日，新隆基公司取得重庆市国土局高新技术产业开发区国土分局核发的渝高国用（97）字第0222号《国有土地使用证》。同年7月25日，吉兴公司函告新隆基公司有关“吉兴火炬大厦&”租赁之事，并强调今后凡有关此租赁场地事宜，由新隆基公司直接与明日公司联系并收取租金。1997年1月9日，原重庆市公安局消防支队对明日上海广场经营场地进行了消防检查，指出了存在的主要隐患：1.明日上海广场未经消防部门验收擅自投入使用；2.防烟前室内设有办公用房，防火门和疏散通道堵塞；3.防火卷帘门下设有货柜货架；4.商场4楼设有仓库，改变了使用性质。要求在春节前进行整改，经消防验收合格后方可投入使用。1998年6月，新隆基公司以明日公司拒付租金为由起诉至一审法院，请求解除租赁关系，判令明日公司和科贸公司立即偿付拖欠的租金并赔偿经济损失。因科贸公司在一审诉讼期间已自行陆续撤出占有使用的场地，为避免房屋空闲造成更大的经济损失，一审法院于1998年12月18日作出裁定，由新隆基公司先行收回“吉兴火炬大厦&”裙楼1至5层及负一层车库部分场地自行管理使用，并采取了先予执行措施。至此，该场地由明日公司和科贸公司实际占有使用时间为35.5个月。在一审诉讼期间，一审法院委托重庆华源会计师事务所对“明日上海广场&”的装修工程的造价和现有残值进行鉴定。其鉴定结论为：明日上海广场的全新总造价为2861073元，成新率为65.4％，鉴定值为1871142元。

另查明：一审期间，一审法院就“吉兴火炬大厦&”的土地级别向重庆市土地房屋管理局高新技术产业开发区分局的工作人员作了调查了解，确认该块土地的级别为三级。在本院二审期间，重庆市土地房屋管理局高新技术产业开发区分局出具书面证据证明，“吉兴火炬大厦&”位于重庆市九龙坡区石桥铺地区，其所在地块的原土地级别为八级。该证据业经双方当事人当庭质证，足以认定。根据重庆市土地房屋管理局制定的《重庆市房屋租赁市场指导价》，“吉兴火炬大厦&”属钢混结构房屋，以建筑面积计算，用于营业性的场地每平方米月租金24元，用于生产、仓储性的场地每平方米月租金12元。经测算，该大厦1至3层用于营业的建筑面积为8630.4平方米，4至5层及负一层车库一部分用于非营业性的建筑面积为6733.6平方米。明日公司占有、使用上述两部分场地造成新隆基公司的场地使用费损失为10221614.4元。

一审法院认为：“吉兴火炬大厦&”原系新隆基公司与吉兴公司联合开发建设的项目，因产生纠纷而诉至法院，并经原四川省重庆市中级人民法院审理后调解结案。新隆基公司在履行了调解书确定的义务后，已在有关职能部门办理了“吉兴火炬大厦&”的产权转移手续，故新隆基公司作为大厦的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。联建期间，吉兴公司将已取得产权的大厦裙楼的使用权作为联营出资，与明日公司签订《联营合同》，该合同不具有共同经营、共负盈亏，共担风险的联营特征，并具有保底条款，合同内容违反了法律规定，应当确认为无效合同。而双方又通过签订《备忘录》的形式，将违法的联营关系确定为租赁关系，故意规避法律，因此亦应确认该备忘录为无效法律文件。新隆基公司在吉兴公司退出合作建房并取得“吉兴火炬大厦&”的全部产权后，即继受取得了吉兴公司在经营该大厦裙楼时所享有的权利和应承担的义务。由于吉兴公司与明日公司签订的联营合同及备忘录均属无效法律文件，故新隆基公司依据无效法律文件所实施的行为应不受法律保护，新隆基公司与明日公司均应对合同无效而产生的民事法律后果承担相应的责任。明日公司将通过签订无效合同而取得的场地交由其控股的科贸公司占有使用，科贸公司作为该场地的实际使用人和受益人，应与明日公司共同承担因占有使用场地给新隆基公司造成经济损失的赔偿责任。对场地被实际占有使用而形成的经济损失，应参照《重庆市房屋租赁市场指导价》的标准，按大厦坐落地区的土地级别和建筑结构，结合房屋在使用中用于营业和非营业的场地面积分别计价，确定应赔偿给新隆基公司因未能收取到场地使用费所遭受的经济损失。同时，明日公司和科贸公司还应当赔偿应付而未付新隆基公司的场地使用费所造成的利息损失。而新隆基公司应当返还由明日公司向原大厦共有产权人吉兴公司支付的并已转由新隆基公司承受的500万元定金，且应赔偿占有使用该定金造成明日公司的利息损失。对明日公司提出要求新隆基公司赔偿其装修商场的投入及因物业不具备合法使用条件而造成经营亏损的抗辩理由，因商场的装修资金系吉兴公司出资，并由吉兴公司与新隆基公司协商随大厦的产权一并转移归新隆基公司所有，故该商场的装修残值应由新隆基公司享有。原重庆市公安消防支队作出的《防火检查登记表》载明被检查单位存在的主要隐患是“明日上海广场&”未经消防部门验收擅自投入使用，堵塞防火通道，改变使用性质等，不能认定为大厦裙楼的消防工程存在隐患，因而对“明日上海广场&”在装修后未申请消防部门验收即投入使用的行为，大厦的产权人及场地使用人均有责任，但这属于违反消防安全管理的行为，应由有关行政部门作出处理，故对明日公司的抗辩理由不予采信。据此判决：一、吉兴公司与明日公司签订的《联营合同》和《备忘录》为无效合同；二、由明日公司和科贸公司将占有使用的“吉兴火炬大厦&”裙楼1至5层及负一层车库的一部分合计建筑面积15364平方米的房屋返还给新隆基公司（已裁定先予执行）；三、新隆基公司返还明日公司交付的合同定金500万元，并赔偿利息损失（自1995年6月16日起至定金返还时止，按中国人民银行同期贷款利率分段计息，利随本清）；四、明日公司和科贸公司共同赔偿新隆基公司的场地使用费损失41112038.80元及利息损失（利息自1996年第一季度起，按每季度应支付的场地使用费金额并以中国人民银行同期贷款利率分段累计计算，款清息止），明日公司和科贸公司互负连带责任；上述判决第三、四项自判决生效后一个月内履行完毕。案件受理费190570元，由新隆基公司负担38114元，明日公司和科贸公司共同负担152456元；财产保全费150520元，由明日公司和科贸公司共同负担；鉴定费27500元，由新隆基公司负担13750元，明日公司和科贸公司共同负担13750元。

明日公司不服一审判决提起上诉称：一审判决一方面认定《备忘录》所确立的租赁关系无效，另一方面又判决上诉人承担4111余万元的巨额赔偿责任，不仅自相矛盾，也于法无据，属于认定事实不清，适用法律错误。故请求二审法院依法改判或发回重审。新隆基公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉，维持原判。

在本院二审期间，经重庆市对外贸易经济委员会批准，新隆基公司更名为重庆全日通数码港有限公司（以下简称全日通公司），并于2000年5月8日换领了企业法人营业执照。

本院认为：明日公司与吉兴公司签订的《联营合同》，含有保底条款，违反了联营的法律规定，应认定为无效合同。双方同日签订的《备忘录》，将联营关系变更为租赁关系，但“吉兴火炬大厦&”的主体工程及“明日上海广场&”的装修工程在竣工后，申请消防验收未获通过，即擅自投入使用，违反了《中华人民共和国消防条例》的强制性规定，故双方的租赁关系亦应认定为无效。1997年1月9日，重庆市公安局消防支队在对明日上海广场进行消防检查时，明确要求吉兴公司和科贸公司限期整改存在的隐患，并申请验收，但该两公司均未采取整改措施，致使租赁关系继续处于不合法的状态。双方对此均有过错，应各自承担相应的责任。全日通公司在取得“吉兴火炬大厦&”全部产权后，即继受取得了吉兴公司在经营该大厦时享有的权利以及应承担的义务，本案的租赁关系无效，明日公司支付的500万元依法不能作为合同的定金，该500万元可直接折抵全日通公司的场地使用费损失。明日公司应将占有使用的“吉兴火炬大厦&”裙楼1至5层及负一层车库的部分房屋返还给全日通公司，并承担其占有使用该场地给全日通公司造成的经济损失。对场地被占有使用造成的经济损失，明日公司应按照占用房屋的土地级别、场地性质、面积、时间等因素，参照《重庆市房屋租赁市场指导价》对全日通公司予以赔偿。一审法院未经庭审质证即认定“吉兴火炬大厦&”所在地块的土地级别为三级不妥，本院予以纠正。明日公司在诉讼中对《商场、车库设施、设备移交清单》的真实性没有提出异议，却又认为一审法院对使用面积的认定有误，本院不予支持。明日公司在全日通公司起诉后即陆续撤出使用场地，因没有办理有关的交还手续，故一审法院认定明日公司实际占有使用场地的时间为35.5个月并无不当。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：

一、维持重庆市高级人民法院（1998）渝高法民初字第1号民事判决第一、二项。

二、变更重庆市高级人民法院（1998）渝高法民初字第1号民事判决第三、四项为：明日公司和科贸公司在本判决生效后一个月内，赔偿全日通公司的场地使用费损失5221614.4元。

一、二审案件受理费共计381140元，由全日通公司负担152456元，明日公司和科贸公司共同负担228684元。财产保全费及鉴定费等，按一审判决执行。

本判决为终审判决。

审判长  ：胡仕浩

审判员  ：王文芳

审判员  ：吴晓芳

二ＯＯＯ年十月十日

书记员  ：辛正郁