徐州瑞阳三采实业发展有限公司与徐州腾爱能猫餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷

《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。本案租赁房屋从事商业经营活动受整体的市场影响及经营手段等因素影响，不能根据商业活动的营利与否判断双方之间的关系，无论商业项目是否具备成熟的商业项目特征。

徐州瑞阳三采实业发展有限公司与徐州腾爱能猫餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

徐州市中级人民法院

民事判决书

（2016）苏03民终5535号

上诉人（原审被告）：徐州腾爱能猫餐饮管理有限公司，住所地徐州市淮海东路老东门时尚街区15号。

法定代表人：田松，该公司总经理。

委托诉讼代理人：张德武，江苏钟鼓楼律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：徐州瑞阳三采实业发展有限公司，住所地徐州市淮海东路104号。

法定代表人：宋晓辉，该公司总经理。

委托诉讼代理人：杨伟，江苏彭城律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李琳，该公司员工。

上诉人徐州腾爱能猫餐饮管理有限公司（以下简称腾爱能猫公司）因与被上诉人徐州瑞阳三采实业发展有限公司（以下简称瑞阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第3503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人腾爱能猫公司的委托诉讼代理人张德武，被上诉人瑞阳公司的委托诉讼代理人杨伟、李琳到庭接受询问。本案现已审理终结。

腾爱能猫公司上诉请求：1.撤销（2015)云民初字第3503号民事判决，改判驳回被上诉人的各项诉讼请求；2.案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、原审人民法院对上诉人提供的证据没有依法采信，导致认定事实错误。应当依法认定被上诉人违约，上诉人履约抗辩权成立，被上诉人应当承担违约责任。（一）原审判决认定单独房屋租赁关系显然不当。本案纠纷不是一般的房屋租赁纠纷，而是商业经营街区内的经营房屋的租赁，其前提条件必须是繁华而有经营活力的街区、其次才是房屋的租赁关系，也即上诉人之所以租赁该街区内的房屋是因为被上诉人所称把“老东门”时尚街区，打造成其承诺的成熟的时尚街区，具体成熟程度可以量化为被上诉人在承诺中表述的“可媲美上海新天地、南京1912、成都宽窄巷等国内火热商业项目。”也即将“老东门”打造成该标准应当是被上诉人应当履行的合同义务。上诉人租赁房屋就是基于被上诉人的承诺的成熟的时尚街区内的经营房屋，该街区已经荒废根本无法经营，应当依法认定被上诉人违约。（二）原审对上诉人提供的证据没有依法采信，导致错误认定本案是简单的房屋租赁关系。原审时上诉人为了达到证明目的向法院提供被上诉人的宣传资料，同时被上诉人当庭认可其宣传时确实是按照“可媲美上海新天地、南京1912、成都宽窄巷等国内火热商业项目……。”这样宣传的，但原审人民法院对此却没有予以认定，正因为对此没有认定，原审法院就错误认定是租赁，若对上述证据采信，就能够得出时尚街区内的房屋租赁与一般的单纯房屋租赁的区别。（三）从合同的名称也可以得出结论是“老东门时尚街区”的租赁合同，而不是单纯的房屋租赁合同。按照合同法理论，被上诉人在媒体、纸质媒介上发表的内容应当归入双方合同的内容，也即被上诉人并承诺的将“老东门”时尚街区打造成“可媲美上海新天地、南京1912、成都宽窄巷等国内火热商业项目……”。该内容应当明确是被上诉人的合同义务，现该街区没有达到其承诺的结果显然违反合同约定的义务，应当承担违约责任。根据合同法归入的理论，上诉人在其宣传中明确承诺的事情应当是合同的组成部分，原审人民法院将合同中最重要的部分排除在外显然不当。二、本案不是房屋租赁关系，虽然双方签订的合同名称是房屋租赁，但应当按照合同约定的实际内容确定合同关系。原审错误的理解上诉人的抗辩请求，没有对被上诉人的宣传内容列入合同内容显然错误。原审判决中认定“对于腾爱能猫公司提出的因原告虚假宣传、非法管理、欺压商户。导致腾爱能猫公司等人生意惨淡的抗辩理由，由于本案系房屋租赁纠纷，腾爱能猫公司在承租房产前应当对房产的实际情况有着相当的认识和了解，并且在承租房产后实际经营了四年时间，直至原告对其采取断电关门措施，并未如腾爱能猫公司所诉无力经营下去，且租赁房产以后的经营风险亦应由腾爱能猫公司自行承担，如果原告有侵害腾爱能猫公司合法经营的行为，亦不在本案租赁合同法律关系范畴内，故对本规定抗辩理由本院依法亦不予支持。”其认定的该事实系主管推测，没有考虑整个街区的实际情况，被上诉人将街区内的全部商户均予以提起诉讼。错误的认定上诉人所称的无力经营下去是因为上诉人个人行为显然不当。上诉人租赁房屋时是新建的街区，而不是原有的街区或房屋，双方不仅仅建立的房屋租赁关系，双方处租赁关系外还存在对整个街区的信赖，如果没有街区哪有商户来经营，原审割裂租赁房屋和在明确约定的街区内的房屋租赁街区和商户租赁的房屋实际是整体关系，二者不能割裂。三、本案不是单纯的房屋租赁合同纠纷，原审就应当对被上诉人侵犯上诉人的合法经营行为及因房屋质量问题，造成上诉人的损失多少依法作出认定。原审法院认定“……如果原告有侵害腾爱能猫公司合法经营的行为，亦不在本案租赁合同法律关系范畴内，故对本规定抗辩理由本院依法亦不予支持。”基于上诉人在前述提出的理由本案不是单纯的租赁合同纠纷，故上诉人在原审时提出的被上诉人侵犯上诉人的合法经营行为，造成上诉人的损失多少应依法作出认定。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。

瑞阳公司辩称，上诉人对于欠款事实亦无争议，双方的焦点在于上诉人所谓的招商时的宣传，是否应作为租赁合同的相关条款，被上诉人认为其主张是不能成立的，所谓的宣传材料的真实性并没有得到认可。其次，所谓的宣传材料当中的内容，也不具有具体性和明确性，依照合同法的相关规定，不符合要约的法定含义，因此，是不能视为合同条款的。基于此，上诉人的上诉理由没有法律依据，请依法驳回其上诉请求。

瑞阳公司向一审法院起诉请求：1、腾爱能猫公司支付瑞阳公司租金、物业管理费及水电费387129.45元（截止至2015年7月底，其中租金243226.23元，水电费3107.5元，物业管理费140795.72元）；2、双方解除原《老东门时尚街区租赁合同》，腾爱能猫公司返还房屋。诉讼费用由腾爱能猫公司负担。

一审法院认定事实：2011年2月24日，瑞阳公司（以下简称甲方、出租方）与腾爱能猫公司（受托人高峰、田松、彭薇）（以下简称乙方、承租方）签订《老东门时尚街区租赁合同》一份，合同约定：第一条租赁标的甲方同意将江苏省徐州市云龙区淮海东路104号徐州老东门时尚街区内15号楼出租给乙方作为商业使用，甲方提供的出租房屋的建筑面积为约286.17平方米。该出租房屋仅限用于经营咖啡馆，经营品牌为腾爱熊猫。本租赁合同要求乙方在2011年6月29日前完成装修并试营业，否则视为乙方违约。第二条租赁期限1、租赁期限自2011年3月1日起，至2016年6月29日止，共计5年。2、甲乙双方约定，甲方于2011年3月1日将上述房屋交给乙方先行装修，装修免租期为4个月。3、为完成2011年7月29日前开业的要求，乙方的进场装修期从2011年3月1日起，至2011年6月29日止。第三条房屋租金及支付方式1、在乙方依约完成装修和开业的情况下，双方议定租赁期间每年月租金如下：第一年，2011年3月1日至2011年6月29日为免租期（共4个月）；自2011年7月1日至2012年6月29日止，月租金为：人民币（大写）贰万肆仟叁佰柒拾贰元壹角伍分（￥24372.15元）；第二年，自2012年7月1日至2013年6月29日止，月租金为：人民币（大写）贰万陆仟壹佰壹拾叁元零角壹分（￥26113.01元）；第三年，自2013年7月1日至2014年6月29日止，月租金为：人民币（大写）贰万捌仟柒佰贰拾肆元叁角壹分（￥28724.31元）；第四年，自2014年7月1日至2015年6月29日止，月租金为：人民币（大写）叁万零伍佰零肆元零伍分（￥30204.05元）；第五年，自2015年7月1日至2016年6月29日止，月租金为：人民币（大写）叁万壹仟陆佰捌拾叁元柒角玖分（￥31683.79元）。2、租金按叁个月为壹个支付期，先支付后使用。首期租金支付时间为乙方收到甲方房屋交接通知书后的7个工作日内，金额为人民币（大写）柒万叁仟壹佰壹拾陆元肆角伍分（￥73116.45元），以后乙方必须在每一支付期开始前7天内全额付清。第四条保证金（押金）1、为确保出租房屋及附属设施、设备安全完好及租赁期限内相关费用的如期结算，乙方同意于签订本合同的同时支付甲方相当于第壹年月租金的三个月租金金额作为乙方履行本合同义务的保证金（押金）。第五条其他费用1、在租赁期限内，甲方负责安装水表、电表；乙方应当根据该独立表具的计数以及损耗和相关单价（包括免租期）支付水费、电费、煤气费等其他费用。具体支付时间、支付方式依照相关规定执行。2、物业管理费由乙方承担，每年每月约定为人民币（大写）叁仟肆佰叁拾肆元零角肆分（￥3434.04元）；自乙方签收该房屋交房确认书第二日起算，乙方同意于交房日支付甲方叁个月的物业管理费；物业管理费按每叁个月为壹个支付期按时足额向甲方缴清物业管理费，且须在每一支付期开始前7天内全额付清。第六条房屋的交付、装修、维护与返还1、甲方应于2011年3月1日向乙方交付房屋，交付房屋的基本约定按房屋现状；待乙方于2011年6月29日正式开业前，甲方须完成的室内与室外公共配套的对接标准详见附件二，如工程部无法按时完工，将顺时推后。乙方应当按照甲方《交房确认书》的要求接收房屋。……第八条甲方权利和义务1、甲方应按本合同的约定如期向乙方交付房屋，如甲方延迟交付房屋，则免租期、租赁期开始时间相应顺延。2、房屋及其附属设施如因质量原因、自然损耗而受到损害时，甲方有及时修缮的义务并承担相关费用。第九条乙方权利和义务……2、乙方应按合同约定，按时足额支付租金、保证金及其他各项应付费用。在租赁期限内逾期或不足额逾期交付租金的，每逾期一天，应支付相当于未支付款项1‰的违约金。……第十一条违约责任1、租赁合同成立后，甲乙任何一方无法定或约定理由解除合同的，应当向对方支付相当于月租金2倍的金额作为违约金。2、甲方的违约责任：（1）甲方确认有出租房屋的权利，若因甲方无权出租而造成乙方损失的，甲方应向乙方支付相当于月租金2倍的金额作为违约金。（2）租赁期间，甲方非因法定或本合同约定的情形，擅自解除本合同提前收回房屋的，则视为甲方违约，甲方应支付当月租金2倍的金额作为违约金。3、乙方的违约责任：乙方有下列情况之一的，甲方有权选择任一或并用下列方式追究乙方违约责任：1、解除本合同；2、无条件让管理公司切断水电等能源供应……4、保证金充当违约金的部分不予退还。乙方的违约情形为：……（5）逾期或者不足额逾期支付租金或物业管理费或水费或电费等应付费用超过本合同约定支付日10天的。甲方在该合同上盖章，乙方受托人高峰、田松、彭薇在该合同上签字并捺印。

由于未能及时缴纳相应房租及物业管理费用，瑞阳公司陈述其于2015年6月25日对腾爱能猫公司经营的该处房产进行断电，于7月28日下了通知函，对该房产的后门上锁控制出入，于9月28日对前门上锁。腾爱能猫公司提供的两份接处警工作登记表记载显示：2015年7月1日，因房租纠纷，老东门物业将腾爱能猫公司店内的电断了，致使咖啡馆无法营业；2015年7月31日，有人将腾爱熊猫店给封了。

双方当事人经对账一致认可以下事实：腾爱能猫公司已经缴纳水电费169641.8元、物业费17170.12元、房租858308.34元（腾爱能猫公司提出缴纳数额为858307.95元），尚欠水电费3107.5元。瑞阳公司提出截止至2015年7月28日，腾爱能猫公司尚欠租金243226.23元、水电费3107.5元、物业管理费140795.72元，腾爱能猫公司提出瑞阳公司已经于2015年6月25日断电，导致腾爱能猫公司无法经营，因此房租应截止至断电时。

另腾爱能猫公司向瑞阳公司交纳合同保证金73116.45元、物业保证金10302.12元，合计83418.57元。

一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且主体适格，内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故是合法有效的，双方均应按照约定履行各自合同义务。合同签订后，瑞阳公司向腾爱能猫公司履行了交付租赁房屋的义务，但腾爱能猫公司仅支付部分房租、物业管理费及水电费等，其行为已经违反了合同约定，故瑞阳公司要求与解除该租赁合同是行使约定解除权之行为，因符合合同约定，亦不违反法律规定，依法予以支持。腾爱能猫公司提出瑞阳公司口头承诺减免腾爱能猫公司物业管理费用、部分房租缓缴及瑞阳公司存在管理不善、导致其财产受损、不同意解除合同的抗辩主张，因未提供相应证据予以证实，不足以证实其主张，依法不予采信。腾爱能猫公司提出租赁房产存在漏水、导致经营受到影响的抗辩理由，虽提供部分照片，但是不能证明经营受到影响，亦不能提供证据证实其向瑞阳公司提出过存在漏水、要求维修的事实，故对其该抗辩主张，亦不予采信。对于腾爱能猫公司提出的因瑞阳公司虚假宣传、非法管理、欺压商户，导致腾爱能猫公司等人生意惨淡的抗辩理由，由于本案系房屋租赁纠纷，腾爱能猫公司在承租房产前应当对房产的实际状况有着相当的认识和了解，并且承租房产后实际经营了四年时间，直至瑞阳公司对其采取断电关门措施，并未如腾爱能猫公司所诉无力经营下去，且租赁房产以后的经营风险亦应由腾爱能猫公司自行承担，如瑞阳公司有侵害腾爱能猫公司合法经营的行为，亦不在本案租赁合同法律关系范畴内，故对腾爱能猫公司的该抗辩理由依法亦不予支持。

瑞阳公司要求腾爱能猫公司支付拖欠租金243226.23元（计算至2015年7月底）、水电费3107.5元的诉讼请求，因事实清楚，证据充分，依法予以支持。由于瑞阳公司已经于2015年6月25日对腾爱能猫公司经营的房产采取了断电措施，其后于7月底封门，致使腾爱能猫公司于断电时已经无法经营，故物业管理费应当计算至2015年6月份，相应的费用数额为137361.68元。

虽然瑞阳公司提出解除合同，但是并未要求腾爱能猫公司承担违约责任，而腾爱能猫公司已经实际缴纳合同保证金73116.45元、物业保证金10302.12元，故该部分保证金应当冲抵腾爱能猫公司拖欠的房租及物业管理费用。其后因房产交接实际产生的各项费用，瑞阳公司可待数额确定后另行诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，遂判决：一、解除双方之间于2011年2月24日签订的《老东门时尚街区租赁合同》，腾爱能猫餐饮管理有限公司于判决生效后十五日内返还瑞阳公司租赁房屋；二、判决生效之日起十日内，腾爱能猫公司支付瑞阳公司租金170109.78元，水电费3107.5元，物业管理费127059.56元。案件受理费7105元，由瑞阳公司负担1594元、腾爱能猫公司负担5511元。

二审中，双方当事人均没有提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案二审期间的争议焦点为：1、上诉人与被上诉人之间的法律关系如何确定；2、被上诉人原审诉请是否予以支持。根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：

关于上诉人与被上诉人之间的法律关系如何确定的问题。上诉人主张其与被上诉人之间不是房屋租赁关系。《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。涉案房屋位于徐州市云龙区，属于城镇房屋，并具备相关的合法手续产权证书等。上诉人租赁被上诉人的房屋进行商业经营，符合房屋租赁合同关系的特征。且在双方签订的租赁合同中约定了租赁标的、租赁的期限、房屋租金及支付方式等，符合租赁合同的内容。虽然上诉人主张该商业项目不具备成熟的商业项目特征，但是上诉人租赁涉案房屋从事商业经营活动受整体的市场影响及经营手段等因素影响，不能根据商业活动的营利与否判断双方之间的关系，故上诉人与被上诉人之间为房屋租赁关系。一审认定并无不当，本院予以确认。

关于被上诉人所提出的原审的诉讼请求应否予以支持的问题。1.双方之间所签订的房屋租赁合同应否予以解除的问题。在房屋租赁合同中，双方约定了房屋租金及支付方式，房屋租赁合同第十一条约定，乙方逾期或者不足额逾期支付租金或物业管理费或水费或电费等应付费用超过本合同约定支付日10天的甲方有权选择解除合同。一审庭审中经过双方当事人对账，上诉人未按照合同的约定足额支付房租、物业管理费及水电费等，违反了双方的合同约定，被上诉人要求解除与被上诉人之间的租赁合同的行为，不违反合同约定，亦不违反法律规定。一审法院认定解除双方之间签订的房屋租赁合同并无不当。2.上诉人应否支付被上诉人拖欠的房屋租金、水电费及物业管理费等的问题。上诉人主张被上诉人没有达到承诺的宣传结果，违反了合同约定的义务，应当承担违约责任，但双方签订的房屋租赁合同中并未对该街区所达到的经营效果进行约定。上诉人提供的宣传和招商的广告等不能证明上诉人对涉案房屋的实际经营状况进行了承诺，上诉人应当依据双方合同约定支付房屋租金、水电费及物业管理费。

综上所述，上诉人腾爱能猫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7105元，由徐州腾爱能猫餐饮管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长  廖伟巍

审判员  宋新河

代理审判员  孟娟

二〇一七年四月二十一日

书记员  郁梦晨