经典案例

当事人信息 

 原告：卢法展，男，1971年8月31日出生，汉族，住济阳区。 

被告：济南帝华房地产开发有限公司，住所地济阳区济北开发区银河路东、汇鑫路西。 法定代表人：李在明，系执行董事。 

 委托诉讼代理人：刘恩杰，山东元邦律师事务所律师。

 委托诉讼代理人：马继春，山东元邦律师事务所律师。

 案件概述 

原告卢法展与被告济南帝华房地产开发有限公司（以下简称帝华公司）房屋预售合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月22日公开开庭进行了审理。原告卢法展、被告帝华公司的委托诉讼代理人马继春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 

卢法展向本院提出诉讼请求：1.判令被告帝华公司向卢法展支付自2014年10月31日至2015年10月1日的尚未使用剩余的储值卡中逾期交房违约金12650元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月6日，原告卢法展与被告签订编号为DH－A－705的商品房买卖合同。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付全部房屋价款，但被告违反该合同第八条的约定（出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经综合验收合格……），2015年10月1日才向被告交付房屋，且该房屋至2018年6月25日才综合验收合格。该合同第九条约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金”。因为约定的违约金过低，被告于2016年12月6日将违约金变更为万分之一。被告逾期交房行为违约，应当支付违约金。2015年10月1日，被告向原告交付了房屋钥匙，但交付的房屋不符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。同日，被告将自2014年10月31日至2015年10月1日的逾期交房违约金以储值卡的形式填写了1265元，2016年12月6日又填写了12043元。被告承诺卡内金额可以冲抵物业费。但起诉前，被告告知原告充值卡作废，但卡内尚有余额12650元未使用。综上所述，被告的行为已经严重违约，被告多次要求被告承担违约责任均被拒绝。为维护被告的合法权益，现根据《合同法》的相关规定提起诉讼，望判如所请。

 帝华公司辩称，关于逾期交房违约金，被告于2015年10月1日已向原告交付房屋，被告不存在延期交房问题，且原告没有产生任何损失，违约金依据司法解释的相关规定具有补偿性，原告已实际居住，且没有产生损失，被告方也不存在恶意违约。潍坊中级人民法院案号为（2011）潍民再字第36号判决书，该判决内容与本案原告的诉求一致且与本案被告方是否逾期交房的情形一致，但该判决书是按照实际交房日期来认定交房是否存在违约行为以及是否支付违约金的情形。云南省临沧市中级人民法院（2018）云09民终649号判决书，该判决书的案件情况与潍坊中院的判决书内容一致，均是以实际交房日期来认定地产公司是否存在延期交房问题，据此在本案中被告方于2015年10月1日已向原告交付涉案房屋，被告方是否存在延期交房以及延期交房期限应计算至2015年10月1日，且被告方于2015年10月1日之前是否存在延期交房且已向原告支付2015年10月1日之前的违约金，并且已经履行完毕。据此，原告方无权提起诉讼，被告也不存在违约行为，据此请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的商品房买卖合同、物业储值卡等证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 一审法院查明 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 2013年5月6日，卢法展（买受人）与帝华公司（出卖人）签订商品房买卖合同，合同约定卢法展购买帝华公司开发建设的位于济阳县银河路东、汇鑫路西的帝华?北岸新城A区20号楼3单元2601号房产一套，建筑面积为122.32平方米，价款共计378733元。该合同第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经综合验收合格……。”该合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。” 原告卢法展已经按合同约定向被告帝华公司支付商品房价款。 2015年10月1日，帝华公司将涉案房屋交付原告卢法展。2017年3月31日，涉案房屋所在的20号楼取得房屋建筑工程竣工验收备案单。2018年6月25日，涉案房屋所在的20号楼取得综合验收备案证明。 2015年10月，被告帝华公司将应向原告卢法展支付的自2014年11月1日至2015年9月30日期间（共计334天）的逾期交房违约金1265元（按每日万分之0.1计算）转入原告的储值卡中，由原告用以支付水电费、物业费等。2016年12月5日，被告帝华公司将应向原告卢法展支付的自2014年11月1日至2015年9月30日期间（共计334天）的逾期交房违约金11385元（按每日万分之0.9计算）转入原告的储值卡中。 原告主张起诉前帝华物业告知原告其储值卡作废，至此储值卡中结余的11085元无法使用。本案审理过程中，本院责令被告开庭后五日内对原告的储值卡余额予以核对并作出书面说明，但被告未在指定期限内提交书面说明。 原告卢法展对2015年10月2日至2018年6月25日（通过综合验收之日）的逾期交房违约金已经向本院起诉，本院于2018年3月6日作出（2017）鲁0125民初2849号民事判决书；卢法展不服该判决提起上诉，济南市中级人民法院于2018年6月20日作出（2018）鲁01民终3982号民事判决书，判决帝华公司向卢法展支付2015年10月2日至2017年3月31日的逾期交房违约金20679元。 

 一审法院认为 

本院认为，卢法展与帝华公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应遵循诚信原则，按照合同约定全面履行各自的合同义务，以实现合同目的。根据双方签订的《商品房买卖合同》，帝华公司应于2014年10月31日前将经验收合格的商品房交付原告；帝华公司于2015年10月1日将涉案房屋交付原告，但涉案房屋所在的20号楼于2017年3月31日才取得房屋建筑工程竣工验收备案单。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号自公布之日起施行），在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”根据该规定，工程竣工验收合格系强制性的交付条件，帝华公司在涉案房屋未经竣工验收的情况下将涉案房屋交付原告卢法展，违反了法律的强制性规定，帝华公司应当向原告卢法展支付自2014年11月1日起至涉案房屋竣工验收之日即2017年3月31日的逾期交房违约金；双方已经协议将逾期交房违约金从每日万分之0.1变更成每日万分之一，本院予以采纳。原告储值卡中的款项，是被告应当向原告支付的2014年11月1日至2015年9月30日期间（共计334天）的逾期交房违约金，可以用于原告支付水电费等物业费用；现在原告要求被告支付储值卡中剩余的款项，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下： 

 一审裁判结果

 被告济南帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告卢法展储值卡中剩余的款项（逾期交房违约金）11085元； 驳回原告卢法展的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费118元，减半收取59元，由原告卢法展负担7元，被告济南帝华房地产开发有限公司负担52元。 

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 

 审判人员

 审判员柳民

 二〇一九年三月二十六日

 书记员王娜

编辑：LH