北京新粤顺装饰工程有限公司与骆旭房屋租赁合同纠纷

北京新粤顺装饰工程有限公司与骆旭房屋租赁合同纠纷民事二审程序民事判决书

北京市第三中级人民法院

民事判决书

（2017）京03民终2620号

上诉人（原审原告）：北京新粤顺装饰工程有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区顺通路6号。

法定代表人：李新（已故），总经理。

负责人：李燕飞，总经理。

委托诉讼代理人：王刚，北京盛友律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：骆旭，男，1978年2月1日出生。

上诉人北京新粤顺装饰工程有限公司（以下简称新粤顺装饰公司）因与被上诉人骆旭房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第2707号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人新粤顺装饰公司之委托诉讼代理人王刚，被上诉人骆旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

新粤顺装饰公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。新粤顺装饰公司一直在涉诉房屋所在楼栋内实际经营，骆旭主张无法与新粤顺装饰公司办理房屋交接的事实与理由显然不能成立。另外，新粤顺装饰公司未向骆旭支付补偿金及利息显然不能作为骆旭不办理交接的抗辩理由。

骆旭辩称：不同意新粤顺装饰公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。

新粤顺装饰公司一审诉讼请求：1.骆旭立即清空、返还房屋并恢复原状（一审庭审中，新粤顺装饰公司撤回了该项诉讼请求）；2.骆旭支付新粤顺装饰公司房屋占用费、物业费、水电费共计1644704元（自2012年3月28日其计算至骆旭实际返还房屋之日，暂时计算至起诉之日）；3.骆旭向新粤顺装饰公司支付违约金438000元；4.本案诉讼费由骆旭负担。

一审法院审理查明：2011年3月28日，新粤顺装饰公司与骆旭签订《房屋租赁合同》，合同内容有：租赁房屋坐落于北京市顺义区仁和地区顺通路×号（顺义文化创意产业中心），楼房×座×层，面积800平方米；该房屋用途为游戏厅；租赁期自2011年3月28日至2016年3月27日，共5年；租金总计2615736元，其中，第一年租金438000元，第二年租金481800元，第三年租金529980元，第四年和第五年每年租金为582978元，每年3月28日前支付下一年度租金；新粤顺装饰公司应于2011年3月28日前将房屋按约定条件交付给骆旭，《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成；租赁期满或合同解除后，骆旭应返还该房屋及其附属设施；双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章；双方应结清各自应当承担的费用。骆旭的办公用品可由其自行收回，装饰装修的固定设施部分，归新粤顺装饰公司所有。签订协议后，骆旭向新粤顺装饰公司交纳了第一年的租金452400元及房屋租赁保证金5万元。

2012年3月17日，双方签订《租赁合同解除协议》，内容为：新粤顺装饰公司（甲方），（乙方）骆旭。鉴于乙方于2011年3月28日租赁甲方新粤顺大厦×座×层房屋经营游戏厅，租赁期限5年，自2011年3月28日起至2016年5月27日止。造成今天这样的局面，甲乙双方都需承担各自责任。按照《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规之规定，本着平等、自愿的原则，经过甲乙双方友好协商，就解除上述游戏厅房屋租赁合同及相关事宜达成如下协议：一、由于房屋性质乙方无法取得营业执照，甲乙双方协商约定签订本协议，解除原签订的房屋租赁合同。二、由于在办理营业执照的问题上甲方负有责任，因此甲方同意为乙方在游戏厅的投资总额支付补偿金140万元，由于在投资问题上乙方也负有责任，在没有取得营业执照的前提下试营业，使乙方资金投入存在风险隐患，因此除去甲方支付的补偿金外剩余部分由乙方自行承担。三、补偿金支付期限：本协议签订生效后2012年5月1日前支付人民币10万元，2012年10月1日前支付人民币10万元，剩余部分待甲方大楼变卖成钱后付清。如甲方大楼不卖或短期无法卖出，甲方最后还款日期为2013年5月1日。四、本协议生效后乙方能搬走的东西搬走，暂时不能搬走的于2012年6月30日前清场搬走（包括空调等），不可移动的资产应保持原貌（包括装修、门窗、消防等）。交房时应保持室内完好无损，甲方组织双方人员交接由双方交接验收签字后交钥匙，如乙方在清场后7日内甲方不组织双方人员验收交接，视为乙方交付场地完毕。五、乙方在2012年6月30日交房前房屋及房内所有一切物品均有乙方负责看管、保管，其安全、防火、防盗均由乙方负责，如发生上述隐患，一切责任由乙方承担，与甲方无关。

新粤顺装饰公司主张骆旭未按照《租赁合同解除协议》的约定于2012年6月30日之前将涉诉房屋腾空并向其公司交付，而是实际占有使用至2014年12月30日，并提供了腾房后的照片及用电抄表记录予以证明。骆旭认可照片的真实性，但称按照《租赁合同解除协议》的约定，能搬走的搬走，不可移动的资产保持原状，所以腾房时其搬走了可以移动的，不能移动的就保持了现状。骆旭不认可用电抄表记录的真实性及证明目的，称之前查电都需其核实后签字确认，而该记录没有其签字确认。骆旭认可其在2014年12月30日向新粤顺装饰公司交付了涉诉房屋的钥匙，但主张在2012年6月30日前其已将涉诉房屋腾空，并找新粤顺装饰公司当时的负责人李燕飞交接，但没有找到人，其只好在2012年7月在新粤顺装饰公司办公室门口和涉诉房屋门口等处张贴通告，并用相机拍照留存。为此骆旭提交了张贴通告的照片打印件。通告内容为：新粤顺装饰公司：我电玩城按合约日期，现已将房屋腾空，请接收。悦宫电玩城2012年7月15日联系电话：13701287257联系人：王先生。新粤顺装饰公司认为照片不能证明通告张贴的时间和张贴的地方。

骆旭称因找不到新粤顺装饰公司负责人，新粤顺装饰公司的其他工作人员也不管，其无法办理房屋交接，2012年6月30日之后，其就留了一名员工在现场等着与新粤顺装饰公司进行交接，涉诉房屋内只留有员工的床和用品。新粤顺装饰公司则称其公司员工曾让骆旭交房，但骆旭拒绝交房，涉诉房屋也没有清空，并申请其公司员工作为证人出庭对上述情况予以证明。

一审另查，2014年8月18日，骆旭以新粤顺装饰公司未按照双方签订的《租赁合同解除协议》约定支付其140万元补偿款为由，将新粤顺装饰公司诉至该院。该院作出的（2014）顺民初字第12456号民事判决书判决新粤顺装饰公司给付骆旭140万元补偿金，并支付自2013年5月2日起至实际付清之日止的利息。新粤顺装饰公司不服上述判决，上诉至北京市第三中级人民法院（以下简称三中院）。三中院经审理查明，新粤顺装饰公司分别于2012年5月25日、2012年6月15日共向骆旭支付过10万元补偿金。2015年4月20日，三中院作出（2015）三中民终字第3953号民事判决书判决：1.撤销北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第12456号民事判决；2.新粤顺装饰公司给付骆旭130万元补偿金，并支付自2013年6月16日起至实际付清之日止的利息；3.驳回骆旭的其他诉讼请求。新粤顺装饰公司至今未按照上述生效判决履行给付义务。

再，该院于2014年3月27日开庭审理的原告中国人民健康保险股份有限公司北京分公司与被告新粤顺装饰公司房屋租赁合同纠纷一案中，新粤顺装饰公司的委托代理人称因新粤顺装饰公司的法人去世，公司已经无人，其也联系不到公司的任何人。

上述事实，有双方当事人一审陈述、2014年顺民初字第352号民事案件开庭笔录、《房屋租赁合同》、《租赁合同解除协议》、照片打印件、收条、用电抄表记录、一审庭审笔录等证据在案佐证。

一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，新粤顺装饰公司主张骆旭拒绝交付房屋，骆旭则称因找不到新粤顺装饰公司负责人无法办理房屋交接。结合骆旭提交的张贴通告照片打印件以及另案中新粤顺装饰公司的委托代理人称因新粤顺装饰公司的法人去世，公司已经无人，其也联系不到公司的任何人的情况，该院对骆旭所称找不到新粤顺装饰公司负责人的说法予以采信。

根据查明的事实，骆旭在2012年6月30日后，已基本将涉诉房屋内的物品设备搬走，且未在涉诉房屋内进行实际经营活动，而新粤顺装饰公司并未按照《租赁合同解除协议》的约定支付骆旭补偿金，且至今仍有130万元的补偿金及利息未向骆旭支付。新粤顺装饰公司虽主张骆旭拒绝交房，并申请证人出庭作证，但证人系新粤顺装饰公司的员工，在骆旭对证人证言不予认可的情况下，新粤顺装饰公司未能进一步提交其他证据予以佐证，该院认为仅凭证人证言不足以证明骆旭拒绝交房。现新粤顺装饰公司既未能提交充分证据证明其公司曾组织过双方办理涉诉房屋的交接、亦未能提供充分证据证明骆旭拒绝交付涉诉房屋，且新粤顺装饰公司未能按照《租赁合同解除协议》的约定如期支付骆旭补偿金，该院认为，新粤顺装饰公司应对涉诉房屋迟延交付一事承担主要责任，新粤顺装饰公司要求骆旭按照双方曾签订的《房屋租赁合同》的标准支付占用使用费及违约金的请求，缺乏事实和法律依据，该院难以支持。新粤顺装饰公司虽提交了用电抄表记录，但该记录没有骆旭的签字确认，在骆旭不予认可的情况下，该院对新粤顺装饰公司要求骆旭按照用电抄表记录向其支付电费的请求亦难以支持。

本案中，骆旭虽在2012年6月30日之后已基本将涉诉房屋内物品搬走，只是安排人员看守涉诉房屋并未实际经营，但鉴于其确实存在实际占用涉诉房屋的事实，故仍应支付新粤顺装饰公司一定的占用费、物业费和水电费，具体支付数额该院结合双方当事人的过错程度、涉诉房屋迟延交付的原因、骆旭占用涉诉房屋的原因、骆旭占用涉诉房屋的具体情形等情况酌情予以确定。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、骆旭支付北京新粤顺装饰工程有限公司2012年7月1日至2014年12月30日期间的房屋占用费、物业费、水电费等共计20万元，于判决生效之日起7日内执行；二、驳回北京新粤顺装饰工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23462元，由北京新粤顺装饰工程有限公司负担17962元（已交纳），由骆旭负担5500元（于判决生效之日起7日内交纳）。

二审中，当事人没有提交新证据。依据一审庭审笔录的记载，一审庭审中，一审法院当庭向新粤顺装饰公司的负责人李燕飞核实相关情况，李燕飞称解除协议签订后不久其就回老家了，公司员工要求骆旭搬走，但骆旭占用房屋至今；公司员工已离职，其联系不上等等。另，骆旭起诉新粤顺装饰公司房屋租赁合同纠纷一案的生效判决（2015）三中民终字第3953号民事判决认定，新粤顺装饰公司提出骆旭占有使用涉诉房屋，应支付使用费一节，因其提供的证据不足，不予支持。本院认定的其他事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。新粤顺装饰公司将涉案房屋租赁给骆旭，用于开办游戏厅。租赁合同履行过程中，双方签订《租赁合同解除协议》。新粤顺装饰公司主张骆旭未按照《租赁合同解除协议》的约定于2012年6月30日之前将涉诉房屋腾空并向其公司交付，实际占有使用至2014年12月30日，要求骆旭支付房屋占用费以及物业、水电等其它费用，并支付违约金。骆旭不予认可，辩称其已按照《租赁合同解除协议》搬离，仅留一名看守人员，因未能联系到新粤顺装饰公司，无法办理房屋交接。依据当事人的上诉意见和答辩意见，本案的上诉争议焦点问题为未能办理房屋交接的责任认定。

依据《租赁合同解除协议》的约定，新粤顺装饰公司组织双方人员交接，由双方交接验收签字后交钥匙，骆旭在清场后7日内如新粤顺装饰公司不组织双方人员验收交接，视为骆旭交付场地完毕，故新粤顺装饰公司负有组织房屋交接的义务。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，新粤顺装饰公司主张骆旭不配合进行房屋交接应提供证据证明其主张。新粤顺装饰公司虽提交用电抄表记录，并申请证人出庭作证，但用电抄表记录未经骆旭签字确认，证人系其员工，与其存在利害关系，在新粤顺装饰公司未提交其他证据予以佐证的情况下，本院对于用电抄表记录及证人证言不予采信，故新粤顺装饰公司应承担举证不能的不利后果。

此外，一审庭审中，一审法院当庭向新粤顺装饰公司的负责人李燕飞核实事关情况，李燕飞称解除协议签订后不久其就回老家了，公司员工要求骆旭搬走，但骆旭占用房屋至今，公司员工已离职；一审法院于2014年3月27日开庭审理的原告中国人民健康保险股份有限公司北京分公司与被告新粤顺装饰公司房屋租赁合同纠纷一案中，新粤顺装饰公司的委托代理人称因新粤顺装饰公司的法定代表人李新去世，公司已经无人，其也联系不到公司的任何人；骆旭起诉新粤顺装饰公司房屋租赁合同纠纷一案的生效判决（2015）三中民终字第3953号民事判决认定，新粤顺装饰公司提出骆旭占有使用涉诉房屋，应支付使用费一节，因其提供的证据不足，不予支持。综合上述事实，新粤顺装饰公司主张骆旭拒绝交接涉案房屋，事实依据不足，本院不予采信。同时，应当指出的是，虽然骆旭在2012年6月30日之后已经基本将涉诉房屋内物品搬走，且亦未实际进行经营，但其确实存在占有涉诉房屋的事实，一审法院综合全案情况酌情确定骆旭向新粤顺装饰公司支付一定数额的占用费、物业费和水电费并无不当，本院予以维持。

综上所述，新粤顺装饰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费17962元，由北京新粤顺装饰工程有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长  杨路

审判员  赵霞

审判员  孙妍

二〇一七年二月二十二日

书记员  王永基书记员  陆九阳