逾期支付租金或支付方式明显不符合市场交易规则的，构成根本违约，守约方对租赁合同取得法定解除权。

逾期支付租金或支付方式明显不符合市场交易规则的，构成根本违约，守约方对租赁合同取得法定解除权。------------上海宝山益城实业公司、上海同则网络技术有限公司与上海鼎臻食品有限公司房屋租赁合同纠纷

上海市宝山区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）沪0113民初20890号

原告：上海宝山益城实业公司，住所地上海市宝山区。

法定代表人：王海家，董事长。

原告：上海同则网络技术有限公司，住所地上海市宝山区。

法定代表人：史敏，董事长。

以上两原告的共同委托诉讼代理人：黄俊英，上海昊坤律师事务所律师。

被告：上海鼎臻食品有限公司，住所地上海市宝山区。

法定代表人：周生衡，经理。

委托诉讼代理人：**。

原告上海宝山益城实业公司(以下简称“益城公司”)、上海同则网络技术有限公司(以下简称“同则公司”)与被告上海鼎臻食品有限公司(以下简称“鼎臻公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄文颋独任审判，公开开庭进行了审理。原告益城公司和同则公司的共同委托诉讼代理人黄俊英，被告鼎臻公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告益城公司和同则公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间就上海市宝山区友谊路XXX号B座101-105、201室房屋的租赁关系；2、判令被告鼎臻公司返还上述房屋；3、判令被告鼎臻公司支付原告益城公司欠租人民币935,015.1元(以下币种均为人民币)，并以此为基数，按照日千分之五标准支付逾期付款违约金(自2017年3月1日起计算至2018年2月28日)；4、判令被告鼎臻公司支付原告同则公司截止至2018年12月31日的欠租1,595,897.6元，并支付解约违约金620,974.5元。事实和理由：上海市宝山区友谊路XXX号B座101-105、201室房屋(以下简称“系争房屋”)为上海市宝山区杨行镇城西二村村民委员会名下房产，经其授权由原告益城公司经营管理。2014年7月30日，益城公司与案外人上海筑福抗震技术有限公司(以下简称“筑福公司”)签订租赁协议，约定将包括系争房屋在内的上海市宝山区友谊路XXX号房屋出租给筑福公司。2015年2月6日，筑福公司与被告鼎臻公司签订房屋租赁协议，约定筑福公司将系争房屋转租给鼎臻公司，租赁期限自2015年4月1日起至2025年3月21日。2016年9月20日，原告益城公司与筑福公司提前终止了双方签订的租赁协议，鼎臻公司与筑福公司之间的房屋租赁协议改向益城公司履行，但原、被告未重新签订租赁协议。2017年2月25日，益城公司授权其子公司上海宝山肃城企业管理有限公司(以下简称“肃城公司”)与同则公司签订协议，委托后者于2017年3月1日开始经营管理系争房屋。经被告鼎臻公司确认，鼎臻公司按照其与筑福公司约定的租金标准自上述日期起向同则公司支付租金。截止至2018年12月31日，被告尚欠两原告本案所诉租金，其行为已构成严重违约，应根据被告与筑福公司约定的相关条款承担违约责任。经多次协商未果，特向法院起诉，请求判如所请。

被告鼎臻公司答辩称：租赁合同签订情况如原告所述，但不同意解除租赁合同；筑福公司退出后，其未和两原告重新签订租赁合同，但其实际仍在使用系争房屋，并按照其与筑福公司之间租赁合同约定的租金标准向两原告支付租金，先向益城公司支付几个月租金后，自2017年4月开始向同则公司支付租金；关于诉请3，对于向益城公司支付935,015.1元租金没有异议，但逾期付款违约金标准较高，请求法院调整；关于诉请4，对于欠付同则公司1,595,897.6元租金金额没有异议，2018年7月之后的租金没有支付，同意向同则公司支付，但解约违约金标准较高，请求法院调整；原告益城公司在合同履行期间重复收取电费77,740元，同意不在本案中处理。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

上海市宝山区友谊路XXX号房屋的权利人为上海市宝山区杨行镇城西二村村民委员会，其于2014年6月26日出具授权委托书，授权益城公司代为经营管理。

2014年7月30日，原告益城公司(甲方、出租方)与案外人筑福公司(乙方、承租方)就上海市宝山区友谊路XXX号地块房屋签订房屋租赁合同，约定甲方向乙方出租上述房屋，租赁期限为19年，自2014年8月15日起至2033年8月14日止。

2015年2月6日，筑福公司(甲方)与鼎臻公司(乙方)就系争房屋签订租赁协议，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积3,210平方米，用于商业及非危险性仓储用品使用，房屋租赁期自2015年4月1日起至2025年3月31日止。月租金为195,275元，该房屋租金24月内不变，自第25月起，每2年递增6%。乙方应于每月10日前向甲方支付下月租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方应按需缴纳费用的5%支付违约金。租赁合同第5.1条约定，签订合同当日，乙方应向甲方支付保证金，保证金相当于租赁期第一年2个月租金及物业管理费390,550元，甲方收取保证金后向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵冲合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第9.2条约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金及物业管理费的3倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失及违约金的差额部分：……(五)乙方逾期支付、未足额支付租金累计超过20日的，乙方不得以甲方可以用保证金冲抵而主张未拖欠租金。

2016年9月22日，原告益城公司和案外人筑福公司共同向承租方发送告知函，主要内容为：因筑福公司自身产业结构调整，现双方决定解除双方之前签订的租赁合同，筑福公司已向益城公司开始移交物业等。凡与筑福公司准备签署新的租赁合同或支付相关费用，已签署的请立即终止与筑福公司相关合同履行，改向益城公司履行等。

2016年12月19日，筑福公司向益城公司发出回函，函件内容主要为：双方于2016年9月20日结束了城西二村综合活动中心项目两年多的合作，并于9月22日，双方联合签发公告及承租方告知函。至此，双方顺利完成了项目平稳交接，且已于2016年9月30日前办理完成与该项目相关的一切交接手续。双方宜相互体谅，各自承担相应损失，项目相关问题以此函即告终止。

2016年12月28日，肃城公司与同则公司签订房屋租赁合同，主要约定肃城公司将包括系争房屋在内的上海市宝山区友谊路XXX号房屋场地出租给同则公司，由后者全面经营管理。

2017年2月25日，两原告共同向被告鼎臻公司送达告知函，主要内容为：益城公司下属肃城公司授权委托同则公司代理招租管理宝山区友谊路XXX号项目，自2017年3月1日起，原与益城公司和筑福公司所签署的相关合同，现改向同则公司履行。所有已经签订或者准备签订相关合同的，请尽快直接与同则公司重新履行或者签订。

2018年6月7日，鼎臻公司向同则公司出具付款协议，承诺截止到2018年5月底的房租及水电费80万元，在2018年6月20日支付2018年5月底之前租金20万元，在2018年6月30日再支付20万元，7月10日支付20万元，7月20日支付20万元，如不能按时还款，同则公司有权停水停电，一切责任由鼎臻公司负责。

根据原、被告共同确认的被告支付明细，鼎臻公司2017年5月3日至2018年10月10日期间的付款情况如下：2017年5月3日支付455,834.6元，同年6月15日支付300,000元，同年6月23日支付209,842.7元，同年7月19日支付462,411.1元，同年9月30日支付25,000元，同年10月10日支付25,000元，同年10月20日支付100,000元，同年10月27日支付10,000元，同年10月31日支付10,000元，同年11月8日支付300,000元，同年11月17日支付10,000元，2018年1月17日支付100,000元，同年1月25日支付220,000元，同年2月2日支付200,000元，同年2月6日支付40,000元，同年4月4日支付10,000元，同年4月24日支付300,000元，同年5月14日支付200,000元，同年6月21日支付200,000元，同年7月16日支付105,000元，同年7月20日支付95,000元，同年7月26日支付150,000元，同年7月31日支付100,000元，同年8月23日支付50,000元，同年8月30日支付10,000元，同年9月6日支付90,000元，同年9月30日支付50,000元，同年10月10日支付50,000元。因欠付租金，同则公司于2018年11月20日再向鼎臻公司送达催款通知书，要求其支付2018年5月至2018年12月期间的欠租1,595,897.6元。被告鼎臻公司在庭审中确认并同意支付上述欠付同则公司的租金。

2018年7月3日，鼎臻公司另向益城公司出具承诺函，承诺截止到2017年2月28日欠付益城公司租金935,015.1元(包含押金)，在2018年7月16日支付10万元，在2018年8月30日之前把尾款支付清(不包含押金)，如不能按时还款，一切责任由鼎臻公司负责。鼎臻公司在庭审中表示，未支付上述欠租，同意向益城公司支付。

原、被告在庭审中另共同确认，在筑福公司退出及同则公司接手系争房屋后，鼎臻公司仍在使用系争房屋，租金支付标准参照鼎臻公司与祝福公司之间的约定。鼎臻公司另向筑福公司交纳了保证金390,550元，原告益城公司表示同意向被告返还上述保证金，请求在本案中一并处理。

本院认为，在筑福公司退出后，原、被告虽未另行签订租赁协议，但被告鼎臻公司仍然继续使用系争房屋并先后向两原告支付租金，双方实质上直接建立了租赁关系。根据原、被告双方在庭审中的共同确认，鼎臻公司向两原告支付的租金系参照其与筑福公司之间约定的租金标准，根据筑福公司与鼎臻公司之间关于租金支付方式的约定(即首两年每月租金为195,275元，之后每2年递增6%，鼎臻公司应于每月10日前支付下月租金)，鼎臻公司向原告支付租金已构成迟延及拖欠。即便原、被告双方未就租金支付方式进行过明确约定，被告鼎臻公司的实际租金支付情况也不符合任何市场上的通常交易习惯，且在本院受理本案以后，被告鼎臻公司亦未支付过任何一笔租金。综合以上情况，本院认定被告鼎臻公司构成违约，原告得法定解除权，其现诉请解除双方的租赁关系并返还系争房屋，本院予以准许。租赁关系解除后，原告益城公司应向被告鼎臻公司返还保证金390,550元。原告益城公司诉请要求被告鼎臻公司支付欠租935,015.1元，被告对此不持异议，本院予以确认。被告鼎臻公司另确认并同意向同则公司支付截止至2018年12月底的租金1,595,897.6元，原告同则公司的相关诉请，本院亦予以支持。关于两原告主张逾期付款违约金及解约违约金的请求，本院认为，原、被告双方在实际履行过程中未签订书面租赁协议，亦未就租赁过程中形成的各项权利义务均参照前合同取得过一致，现原告要求参照鼎臻公司与筑福公司约定的相关条款来追究被告的违约责任，实无合同依据，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百零九条的规定，判决如下：

一、解除原告上海宝山益城实业公司、上海同则网络技术有限公司和被告上海鼎臻食品有限公司之间就上海市宝山区友谊路XXX号B座101-105、201室房屋的租赁关系；

二、被告上海鼎臻食品有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海宝山益城实业公司、上海同则网络技术有限公司返还上述房屋；

三、被告上海鼎臻食品有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海宝山益城实业公司支付租金935,015.1元；

四、被告上海鼎臻食品有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海同则网络技术有限公司支付租金1,595,897.6元；

五、原告上海宝山益城实业公司于本判决生效之日起十日内，向被告上海鼎臻食品有限公司返还保证金390,550元；

六、驳回原告上海宝山益城实业公司、上海同则网络技术有限公司的其余诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

案件受理费减半收取22,833元，由原告上海宝山益城实业公司、上海同则网络技术有限公司负担10,939元，被告上海鼎臻食品有限公司负担11,894元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　　黄文颋

二〇一九年一月十六日

书记员　　周秋娟