商铺租赁合同中“商铺转让费”的法律性质以及能否要求全额返还？

在商铺租赁领域，经常发生商铺转让的行为，实践中商铺转让费也经常伴随商铺的转让而发生，并且已经成为承租人和次承租人之间正常且普遍的交易惯例，但是商铺转让费在法律、法规层面却没有明确的法律依据，这也导致了商铺租赁合同纠纷过程中时常发生次承租人起诉要求承租人返还商铺转让费的情况。

上海市闵行区天凯大酒店与上海湛轩实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市闵行区人民法院

民事判决书

（2016）沪0112民初30780号

原告反诉被告：上海市闵行区天凯大酒店。

投资人：李某。

委托诉讼代理人：韦红松，上海中隆律师事务所律师。

被告反诉原告：上海湛轩实业有限公司。

法定代表人：危某某。

委托诉讼代理人：吴某某，男。

委托诉讼代理人：陈雷，上海敬筑律师事务所律师。

原告上海市闵行区天凯大酒店以下简称天凯酒店与被告上海湛轩实业有限公司以下简称湛轩实业房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月4日立案受理。先适用简易程序审理，后因无法向被告湛轩实业直接或邮寄送达诉讼文书，依法组成合议庭适用普通程序分别于2017年12月25日、2018年3月16日公开开庭审理了本案。诉讼中，被告湛轩实业提出反诉，本院受理后与本诉合并审理。原告天凯酒店的委托代理人韦红松，被告湛轩实业的委托诉讼代理人吴某某、陈雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告天凯酒店向本院提出本诉诉讼请求：1、判令被告湛轩实业支付尚欠的房屋租金人民币以下币种相同37,000元；2、判令被告湛轩实业支付原告逾期支付租金的滞纳金375,450元；3、判令被告湛轩实业支付原告违约金219,000元。

本诉的事实与理由：2014年4月1日，被告湛轩实业与原告天凯酒店签订《房屋租赁合同》，双方约定房屋租金条款，租金按半年支付，先付后用，每期提前7日支付，租赁期从2014年4月1日至2018年12月31日。合同承租人拖欠房屋租金15天时构成违约，应支付2个月租金的违约金。逾期支付租金应按每日支付未付金额的5%作为滞纳金。协议生效后，原告天凯酒店按约向被告湛轩实业交付了房屋。被告湛轩实业开始时按月向原告天凯酒店支付租金，但半年多后开始迟延支付，最后一笔租金是支付的2016年5月10日至2016年11月9日的租金，之后再未支付。经原告天凯酒店多次催告至今仍未付款。综上所述，原告天凯酒店认为，被告湛轩实业拒绝支付租金，拒不归还房屋的行为，严重损害了原告的合法权益。故提出上述本诉诉请。

被告湛轩实业针对本诉辩称，租赁的事实是存在的，但认为其不拖欠原告天凯酒店租金。因为原告天凯酒店出租给其的房屋是漏水的，需要修理，而修理的费用是应该由原告天凯酒店来承担的。但是原告天凯酒店称先由被告湛轩实业修理，这个钱从被告湛轩实业支付给原告天凯酒店的房租中扣除，因为其认为房屋修理费本来就应由原告天凯酒店承担。另外，即使存在违约的情形，滞纳金的约定是不合理的，过高了；另被告湛轩实业本身就没有违约，涉案房屋在2017年9月30日已经归还给原告天凯酒店，房屋是部队的房屋。据原告天凯酒店称部队不能经营，故将房屋收回，故在2017年9月30日进行停水停电，被告湛轩实业无奈将涉案房屋归还给了原告天凯酒店，故要求驳回天凯酒店的本诉诉请。

另被告反诉原告湛轩实业向本院提出反诉请求：1、判令原告反诉被告天凯酒店退还被告反诉原告湛轩实业押金219,000元；2、判令原告反诉被告天凯酒店退还被告反诉原告湛轩实业转让费263,158元，按照剩余15个月的租期对应的转让费；3、判令原告反诉被告天凯酒店支付相当于两个月租金的违约金219,000元；4、判令原告反诉被告天凯酒店赔偿被告反诉原告湛轩实业装修费用800,000元。诉讼中，被告湛轩实业确认收到原告天凯酒店于2017年10月28日返还的50,000元押金，故变更第一项反诉诉请的金额为169,000元。

反诉的事实及理由：上海市闵行区XX路XXX号XX层房屋系案外人A部所有。后案外人B公司承租了该房屋，2008年3月原告天凯酒店通过转租方式取得承租权。2014年4月1日，被告湛轩实业与原告天凯酒店签订了《房屋租赁合同》一份，约定被告湛轩实业向原告天凯酒店承租上海市闵行区XX路XXX号XX层房屋，合同期限至2018年12月31日。因房屋权利人收回房屋，原告天凯酒店通知2017年9月30日终止租赁合同并停水停电，被告湛轩实业不得不停止使用租赁房屋并返还房屋。被告湛轩实业在合同期间严格履行自己的义务，对于合同的提前解除没有任何过错。但是原告天凯酒店至今未就提前解除合同产生的后续事宜妥善处理，包括押金的退还、违约责任的承担、损失的赔偿等，遂提出上述反诉诉请。

原告反诉被告天凯酒店对被告反诉原告湛轩实业的反诉辩称，不同意被告湛轩实业的全部诉请。对于反诉诉请一，押金是作为违约的赔偿金，由于被告湛轩实业未按时支付租金构成违约；对于反诉诉请二，不同意该转让费的计算方式，租赁合同签订之时双方对转让费有明确约定，而且已经履行完毕，故要求返还转让费没有法律依据；对于反诉诉请四，由于被告湛轩实业没有提供相应的证据，故对该金额不予认可，要求驳回被告湛轩实业的反诉诉请。

本院经审理认定事实如下：坐落于上海市闵行区XX路XXX号的房屋权利人为A部，房屋所有权性质为军产。2008年5月23日C管理处授权D部队对XX路XXX号空余房地产进行租赁管理。

2008年3月18日D部队出具证明载明：同意我部与B公司所签订房屋租赁合同中XX路XXX号第XX-XX幢、XX幢转租给李某用于经营餐饮。

2008年4月15日D部队出具场地划分说明载明：因实际经营使用需要，将房屋做物理分割，同意将其中的XX-XX幢、XX幢，租借给李某经营使用。

2014年4月1日，原告天凯酒店协议甲方与被告湛轩实业协议乙方签订《房屋租赁合同》一份，合同载明：一、租赁标的座落、用途和面积：甲方同意将位于上海市闵行区XX路XXX号XX层的房屋在双方认同的状态下出租给乙方作为商业使用，建筑面积约为3,000平方米，以实际建筑面积测量为准不含租赁物后院，因其是消防通道；二、租赁期限、免租期、转让费、递增及续租：1、经双方充分协商，一致同意租赁期限自2014年4月1日起至2018年12月31日止含2018年；二、装修免租期40天，自2014年4月1日起至2014年5月10日止；3、转让费1,000,000元；4、递增方式：2018年前无递增；5、续租：2018年后，如果甲方继续承租该租赁物的情况下，总体价格不得超过部队租价的25%。其他条款与甲方和部队续租条件一致。租赁期届满后若甲方继续出租该房屋的，同等条件下乙方有优先承租权。三、租金及支付方式：1、金额：计算单位为1.2元平方米天，月租金为109,500元，该租金由乙方支付到甲方指定公司账户，或现金支付；2、支付方式：租金按半年付：付六押二，每期应提前7日支付下期租金，按先付后用的原则，甲方在收到租金给予乙方相应金额收据；3、租金及保证金支付至如下账户：名称：李某；账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX；开户行：XX银行XX支行；第一年租期2014年4月1日至2015年5月10日，年租金为1,314,000元，租金在应付租金月提前7天支付半年租金657,000元；第二年租期从2015年5月11日至2016年5月10日，年租金为1,314,000元，租金在应付租金月提前7天支付半年租金657,000元；第三年租期从2016年5月11日至2017年5月10日，年租金为1,314,000元，租金在应付租金月提前7天支付半年租金657,000元；第四年租期从2017年5月11日至2018年12月31日，年租金为2,160,000元，租金在应付租金月提前7天支付半年租金为1,080,000元；首期租金在2014年4月1日之前支付；四、保证金：1、为了确保房屋及设施设备之安全和完好、租赁期内相关费用之如期结算，乙方同意于签订本合同当日内支付给甲方2个月租金作为租赁履约保证金219,000元，作为确保合同履行之保证；2、甲方在收到保证金后给予收据。在租赁关系解除或终止且乙方迁空交还经甲方验收认可的房屋，并付清全部应付费用后，甲方根据收据在七天内将保证金全额无息退还乙方。乙方如在租赁期内要求提前终止租赁合同，保证金将不予退还，用于抵作部分违约金；3、因乙方违反本合同的规定或者造成甲方或第三方损害，所产生的违约金、赔偿金、滞纳金以及应付租金及相关费用，甲方可在保证金中扣除，不足填补损害赔偿部分乙方必须在接到甲方付款通知之日起七日内补足；五、甲方的义务：1、甲方按时将房屋交付乙方使用，由物业管理方提供《租赁房屋附属设施、设施清单》；2、租赁期间，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后三天内进行维修；对于乙方的装修、改善和增设的他物甲方不承担维修的义务；乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因乙方使用不当或改变使用用途，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担维修费用；对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任；3、甲方应确保房屋享有出租权；六、乙方的义务：乙方应按合同的规定按时支付租金、保证金以及其他各项应付费用含水费、电费、煤气费、电话、宽带等相关应乙方支付的费用；七、合同终止及解除的规定：2、下列情况构成乙方违约：1乙方擅自将房屋转让的；2乙方利用租赁房屋进行非法活动损害公共利益的；3乙方拖欠房屋租金达15天的；4乙方连续一个月未付清相关应付费用的；3、租赁期满终止合同或提前解除合同时，乙方应在三日内将承租的房屋完好无损交还给甲方。逾期交还的，则按5元天平方米向甲方支付使用费。乙方如有滞留的任何物品在未得到甲方的谅解之下均视作废弃，认定为无主财产，任凭甲方处置，所发生的合理清除清运费用由乙方承担，乙方决无异议；九、违约责任：1、如乙方逾期支付租金，则从逾期之日起，每日向甲方支付未付金额的5%的滞纳金；2、甲、乙任何一方若未按本合同的条款履行，导致中途提前解除本合同，除不可抗拒或政府行为外，均视为违约，双方约定责任应当向无过错违约方支付相当月两个月租金的违约金。如甲方违约，除付乙方二个月租金的违约金，并需承担乙方开业装修期间的装修费用；十三、租赁房屋的维护：1、乙方在本合同租赁期内，负责承租房屋范围内的水、电及管线、配电设备等的日常管理和维修义务并承担相关费用；2、乙方在经营期内，若因乙方原因造成出租房屋及其附属设施损坏的，由乙方自行负责维修；十四、特别约定：鉴于乙方应在签订合同日后，3日内付219,000元定金交付甲方，在2014年4月15日内必须交付6个月的租金即657,000元，以及转让费1,000,000元，合计1,657,000元。如果乙方未在2014年4月15日前未交付甲方6个月的租金以及转让费，合同自动取消，属乙方违约，甲方不予退还乙方两个月的押金；十五、不可抗力原因：由于地震、海啸、流行病、战争、部队政策、暴动、公众动乱等不可抗力原因，甲乙双方有权终止合同，互不承担民事赔偿责任。若政府补偿款由哪一方投资，则款项由投资方所有。

嗣后，被告湛轩实业的原法定代表人张某某于2014年4月16日支付给原告天凯公司投资人李某1,000,000元的转让费，并支付了押金219，000元。租赁合同履行过程中，被告湛轩实业原法定代表人张某某最后一次支付租金的时间是2016年11月10日，金额是657,000元，对应的租金是2016年11月10日至2017年5月9日。

2017年8月30日案外人B公司向被告湛轩实业发出通知载明，根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》以及上海市《全面停止驻沪部队对外有偿服务活动》的要求，按照闵行区“驻区部队停偿工作会议”相关通知要求。现依据相关协议约定，通知如下：贵方应于2017年9月30日之前停止所有经营活动，完成水电、煤气、通讯等配套设施清退，清空场地。逾期清理所引发的一切责任概由贵方自行承担。

另查明，原告天凯公司财务与被告湛轩实业公司的原法定代表人张某某曾进行过一次结算，结算清单中载明：押金219,000元；尚欠租金37,000元，期初未明账款24,000元，9月份水费未付抄表未给，金额未出，2017年10月28日预付50,000元。嗣后原告天凯酒店的投资人李某于2017年10月28日支付给被告湛轩实业50,000元，交易记录载明为预付湛轩清退款。

庭审中，双方确认被告湛轩实业已经于2017年9月30日搬离涉案房屋，并将涉案房屋返还给原告天凯酒店。

针对以上事实及本诉诉请，原告天凯酒店向本院提供了如下证据：1、2014年4月1日原告天凯酒店与被告湛轩实业签订的房屋租赁合同一份，证明双方签订书面房屋租赁协议，合同条款对违约责任和房租支付有约定；

2、银行的付款及对账单一组，说明被告湛轩实业支付租金的情况，被告湛轩实业并未足额支付租金，还差37,000元的租金未能支付；

3、授权书一份，证明被告湛轩实业清楚其未付租金的事实。

被告湛轩实业对原告天凯酒店所提供的上述证据经质证后认为：对证据1真实性无异议；对证据2认为这37,000元数字是存在的，但其认为并非拖欠的租金金额，是被告湛轩实业为原告天凯酒店维修房屋产生的费用，该费用理应由原告天凯酒店支付，是被告湛轩实业垫付的，所以从被告湛轩实业支付给原告天凯酒店的租金费用中予以扣除，和租金没有关系；对证据3真实性予以认可，但认为这份委托书已经作废了，这是内部的再转租，并未改变租赁合同的事实，与本案租赁合同没关系。

被告湛轩实业针对反诉诉请及本诉辩称，向本院提供了如下证据：1、涉案房屋的房屋所有权证一份、上海市公安局的证明一份、场地划分说明一份、证明一份，证明涉案房屋的所有权人为A部；

2、房屋租赁合同一份，证明双方之间的租赁合同关系，租赁期限到2018年12月31日，合同约定了违约责任，包括违约金以及转让费；

3、B公司于2017年8月30日发给湛轩实业的通知一份，证明B公司通知被告湛轩实业搬离涉案房屋；

4、转账凭证一组，证明租赁合同中约定的转让费1,000,000元，被告湛轩实业已经支付，另原告天凯酒店返还给被告湛轩实业押金50,000元，还有169,000元押金未退还；

5、2017年9月16日解除授权协议书一份，证明租赁期限内其中有一段时间由第三方再转租的，但后续仍然由被告湛轩实业承租；

6、结算单一份，证明双方已经对费用进行了结算，如果被告湛轩实业确实拖欠原告天凯酒店租金的话，在该份结算单中应予以体现。

原告天凯酒店对被告湛轩实业所提供的证据经质证后认为：对证据1-3真实性无异议；对证据4真实性无异议，转让费确实收到，但是对于50,000元是预付的清退款，时间是在2017年10月28日，是在合同解除之后发生的；对证据5认为被告湛轩实业承租房屋之后，后面没有能力按时支付租金，故寻找了第三方，授权第三方来承租房屋，之后又没有再承租，承租人又回到了被告湛轩实业；对证据6真实性无异议，结算单中很多内容与本案无关，确实也记载了被告湛轩实业拖欠租金的事实，被告湛轩实业确实支付了押金。

本院结合原告天凯酒店、被告湛轩实业对证据的质证意见，以及庭审查明的事实，认为天凯酒店、湛轩实业所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。

本院认为，原告天凯酒店与被告湛轩实业所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力。双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。然被告湛轩实业在履行上述租赁合同过程中存在拖欠租金未付的客观事实，该节事实从双方所签署的结算单中可加以证实，说明被告湛轩实业的行为确实构成违约，依据租赁合同的约定，原告天凯酒店作为守约方有权行使合同解除权。虽然湛轩实业认为该拖欠的租金为被告湛轩实业垫付的房屋维修款，但是对此辩称被告湛轩实业并未提供相应的证据，用以证明原告天凯酒店在租赁合同期间未能保证租赁物处于合理使用状态，故本院对湛轩实业的该项辩称不予采信。考虑到被告湛轩实业确实已经搬离了涉案房屋，并将涉案房屋返还给原告天凯酒店，说明被告湛轩实业亦接受涉案房屋租赁合同予以提前解除的客观事实，故本院确认双方所签订的租赁合同于2017年9月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，守约方可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于被告湛轩实业未能按照合同约定支付相应的租金，其行为已经构成违约，原告天凯酒店有权依据合同约定主张要求被告支付拖欠的租金并根据合同约定的违约责任标准承担相应的逾期付款违约金，而合同中既约定了逾期支付租金的滞纳金标准，同时又约定了合同解约的违约金，但本院认为正是由于被告湛轩实业存在逾期付款的违约行为导致合同解除，故上述违约责任所对应的违约行为系同一违约行为即被告湛轩实业逾期支付租金的违约行为，并非不同的违约行为。故本院认为原告天凯酒店主张两项违约金显然不当，本院将酌情予以认定。另本院认为被告湛轩实业确实存在一定的违约行为，但结合被告湛轩实业的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告天凯酒店所造成的实际损失，兼顾到被告湛轩实业在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为原告天凯酒店目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以30,000元计。另在租赁合同解除后，原告天凯酒店理应返还相应的合同保证金219,000元，而原告天凯酒店已经返还了部分保证金50,000元，尚余169,000元的保证金未能归还，故对被告湛轩实业主张要求返还保证金的诉请予以支持。而由于被告湛轩实业系违约方，其无权主张要求原告天凯酒店承担支付违约金的违约责任。

另对于被告湛轩实业提出的返还转让费的诉请，对于商铺转让费的性质，本院认为，在法律不禁止的前提下，被告湛轩实业向原告天凯酒店所支付的转让费系商铺租赁行业交易惯例，被告湛轩实业是在考察商铺地理位置、人气程度等综合因素后自愿决定并一次性支付，属商业风险范畴。被告湛轩实业在评估了各种风险的前提下与原告天凯酒店达成租赁合同，并据此向原告天凯酒店支付转让费，商铺的经营风险应由被告湛轩实业自行承担。一般而言，商铺转让费不包含商铺原有装修及可拆除营业设备的估值。结合本案事实，被告湛轩实业所支付给原告天凯酒店的转让费中也未考虑涉案商铺内现存的装修及设备设施，被告湛轩实业在承租之后通过对涉案商铺的分割转租也是获得了相对可观的租金收益，这也正是被告湛轩实业愿意一次性支付相对高金额商铺转让费的商业目的所在。虽然被告湛轩实业在2017年9月30日实际搬离涉案商铺，确实未能达到租赁合同约定的届满期限，但是导致合同提前解除的责任方是被告湛轩实业，更何况租赁合同也未约定转让费可予以部分返还，故本院认为被告湛轩实业主张返还部分商铺转让费缺乏合同及法律依据，对此反诉诉请本院不予支持。另对于被告湛轩实业主张的装修费损失的诉请，其仅列明了诉请金额，并未针对该诉请提供相应的证据加以证明，故对被告湛轩实业提出的其他反诉诉请不予支持。据此，依照第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：

一、被告反诉原告上海湛轩实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告反诉被告上海市闵行区天凯大酒店租金37,000元；

二、被告反诉原告上海湛轩实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告反诉被告上海市闵行区天凯大酒店违约金以30,000元计；

三、原告反诉被告上海市闵行区天凯大酒店于本判决生效之日起十日内返还被告反诉原告上海湛轩实业有限公司租赁保证金169,000元；

四、驳回被告反诉原告上海湛轩实业有限公司的其他反诉诉请。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费10,114.50元，由原告上海市闵行区天凯大酒店负担5,114.50元，被告上海湛轩实业有限公司负担5,000元于本判决生效后十日内向原告上海市闵行区天凯大酒店直接支付。反诉案件受理费已减半收取计9,155.21元，由被告反诉原告上海湛轩实业有限公司负担8,000元，由原告反诉被告天凯酒店负担1,155.21元并于本判决生效之日起十日内向被告上海湛轩实业有限公司直接支付。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长  刘锋

人民陪审员  石定伟

人民陪审员  邓红霞

二〇一八年三月二十二日

书记员  许婵娟