七千元卖掉祖屋，房屋买卖合同有效吗？20年后拆迁款该归谁？

   （成都商报）老陈是南充市蓬安县正源镇人，1997年11月3日，在当时尚属南充市城郊的顺庆区舞凤镇某村购买了一套76.9平米的农村自建房屋。当时，老陈与房屋所有者罗某签订了一份《出售房屋协议》，并付清了7000元购房款。协议签订后，老陈便一直在该房屋居住。这份《出售房屋协议》约定：从付清房款之日起，该房屋归老陈所有，双方应对外称房屋系租赁，以免引起不必要的究问，老陈常住几年后，需重修涉及的有关费用由老陈支付，老陈可借罗某的名义重建住房。2005年后，罗某夫妇相继去世近年来，随着南充城市建设的发展，老陈当初购得的房屋也因城市改造被拆迁。2017年8月，罗某法定继承人罗女士将老陈诉至法院。

    这份购房协议有效吗？老陈还能不能获得拆迁补偿款。作为一家专业代理征地拆迁案件的律所，北京万典律师事务所为您解析：

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定：“农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地只享有使用权。农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律的认可与保护，即不能办理不动产证等合法手续。本案中《出售房屋协议》因违反农村土地的相关法律规定属无效合同。

       购房协议无效，买受人就不能获得拆迁补偿款吗？

根据最高人民法院在北京召开第八次全国法院民事商事审判工作会议达成的法律意见中提到：

在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。

在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

    注意：尤其是在征地拆迁时，宅基地房屋买卖合同可能无效，但是作为买受人可以分得部分拆迁补偿款。