房屋租赁合同解除法律分析

一、实务案例

原告光大公司与被告加州公司签订租赁合同，原告将某房屋租给被告经营使用 ， 租期为2011年8月8日至2021年8月7日止 。 租金为每月15万元，支付方式为年付 。保证金15万元 ，可抵做被告应承担的违约金。双方约定，原告在场地所属大楼为被告广告位，租金每年20万元 。对于违约责任 ，合同约定原告违反合同义务应积极及时采取补救或改善措施，催告后未解决且造成被告损失的，被告有权选择解除合同；如被告经营亏损，被告有权决定提前终止合同履行，但应提前6个月书面告知原告，并需向原告支付年度租金50%的违约金作为终局赔偿。

2015年8月10日，合同约定广告位被政府主管部门拆除，8月17日原告向被告发出催款通知书，催收2015年9月17日至2016年9月16日房屋租金。

2015年8月30日，被告向原告发出 《关于广告位的催告函》 ，要求原告恢复广告位，并主张在广告位恢复前，暂停支付租金 。2015年10月15日，原告向被告发函，称被拆除的广告位政府相关部门答复需要统一规划 ，原告同意调整2015年至2016年期间的房屋租金为130万元，要求被告交纳租金。

2015年10月28日 ，原告再次向被告发函，要求被告三日内支付租金。2015年11月2日，被告向原告发出 《解除合同及交还房屋通知函》 ，称原告未能按照合同约定提供广告位，被告决定解除合同及补充协议，已腾空房屋。2015年11月4日，原告与被告办理房屋交接手续，收回涉案房屋。

2015年12月10日 ，原告诉至法院，要求法院判决解除双方的租赁合同关系、被告向原告支付拖欠的20余万元租金及解约违约金160余万元。被告称合同解除的原因是原告不能按照合同约定提供约定的广告位所致，应由原告承担违约责任。

案件审理中，双方认可2015年8月10日合同约定的广告牌被拆除，一直未能恢复；双方均认可房屋租赁合同关系已于2015年11月4日解除。但对于合同解除的责任，原告主张系被告经营不善，擅自解约应承担违约责任；被告主张系原告不能按照合同约定提供广告位，影响被告经营，应由原告承担违约责任。原告收回房屋后，于2015年11月30日将房屋租与案外人。

一审法院经审理后认为：双方均认可租赁合同关系已于2015年11月4日解除，对此予以确认。原告在合同履行期间不能按照合同约定提供广告位，违反合同约定应承担违约责任。但原告向被告提供涉案的广告位只是合同关系中的次要而非主要义务，即使原告不能按约提供广告位，也不能认定该违约情形导致合同目的无法实现或合同无法继续履行。被告自行搬离租赁场地，导致合同无法继续履行，是导致合同解除的根本原因。最终判决如确认原告与被告的房屋租赁合同关系于2015年11月4日解除，被告向原告支付租金17万余元、违约金12万余元，驳回原告其他诉请。

一审判决后，原告不服一审判决提起上诉，二审法院经审理后驳回上诉，维持原判。

二、合同解除的类型

依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。但是，万事万物总是处于不断的变化发展之中，合同签订后，因为合同签订后的一些情况的发生或者变化，会导致合同无法继续履行或者继续履行已无实际意义，所以在坚持维护合同效力的前提下，《合同法》规定了在特定情况下准许当事人解除合同。一般来讲，合同解除分为三种类型：

第一是协商解除。合同法第93条第1款规定，当事人协商一致，可以解除合同。一般来讲，合同是当事人双方互为设立权利义务的协议，合同之所以不能单方擅自解除，是因为单方解除合同可能侵害合同相对方的权利，双方如果能对相关权利义务的分配达成一致，双方自然可以解除合同。协商解除是最常见、最经济和最有效的合同解除类型，避免了通过司法诉讼或者仲裁所需要耗费的成本，如果能够协商解决，达到目的，自是合同解除的最佳选择。

第二是法定解除。合同法第94条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的以及法律规定的其他情形的，当事人可以解除合同。法定解除的条件是特定情况的发生，导致合同目的不能实现，合同一方或者双方继续履行合同已无法实现合同目的，法律赋予了合同当事人解除合同的权利。法定解除有两点需要注意：一是法定解除权的行使无需合同约定，合同解除的法定事由出现后，当事人既可以依法行使解除权；二是行使合同的法定解除权要受到“不能实现合同目的”的限制，依据《合同法》“鼓励交易”的原则及《合同法》第94条的规定，在没有出现根本性违约的情况下，即使当事人一方确实有违约行为，但是对于实现合同的目的没有实质性影响，当事人可以主张违约责任，但是要求依据法定解除权解除合同的，不应予以支持。

第三是约定解除。合同法第93条第2款规定，当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。约定解除是当事人之间根据自身的情况而在合同中约定的发生特定情况可以解除合同的条款，即使不存在法定解约事由的情况下，当事人约定的条件成就，即可以主张解除合同。约定解除的理由和条件要比法定解除的理由和条件更为广泛和多样。