房企盈利增速见顶回落 专业化经营成中小房企转型关键

近日，上市房地产企业2019年“成绩单”陆续发布。据不完全统计，截至4月1日，已有超24家上市房企年报正式披露。

　　数据显示，上市房企表现总体趋于平稳，大部分房企业绩报喜。但从盈利表现来看，2019年房企销售增速明显放缓，净利润率普遍下滑。

　　对此，多位受访专家认为，在“房住不炒”背景下，住房供给趋于饱和，行业业绩增速减缓将成为长期趋势。同时，随着行业集中度的不断提升，并购重组将成发展新态势，行业格局或将从各类企业并存演变成头部企业竞争。

　　总资产保持高增速 房企盈利增速下滑

　　在“房住不炒”政策调控下，上市房企总资产持续保持高增速。与此同时，2019年房地产行业监管政策效果亦逐步显现，全年房企销售增速明显放缓。

　　据亿翰智库监测的22家房企的2019年财务数据显示，房企在行业调整中把握城镇化及城市发展结构性机会，总资产保持高增速。其中，碧桂园、万科总资产均接近2万亿元，中海地产净资产规模最大达2891.45亿元。但在盈利方面，净利润率普遍下滑，房企平均净利润率由2018年的16.73%下滑至16.39%。

　　克而瑞研报称，2019年以来，在中央明确“稳地价、稳房价、稳预期”的目标定调下，市场调控趋于常态化，信贷层面逐渐收紧，房地产市场基本保持稳定。百强房企1-11月的累计权益销售金额同比增长近6%，不及去年同期的34%，行业整体规模增速较前两年显着放缓。

　　“在疫情发生前，行业增速已经在稳步减缓，疫情的突发或会加速这一趋势。”中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海向记者表示。

　　事实上，在经过近20年的高速增长后，2018年房地产行业增长已逐步放缓。随着经济结构的转变、城市化进程的推进，住房供给趋于饱和，行业业绩增速减缓将成为长期发展趋势。

　　中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任况伟大分析到，近年来随着我国城市化进程向三四线城市的加速推进，房屋供给呈现饱和状态。加之我国经济处在经济转轨阶段，增长结构转为消费拉动型为主，“房住不炒”长期政策对部分投机性行为的抑制，房地产行业的开发和增长速度均受到很大限制。

　　曹建海特别提示到，住房供给过剩是未来的基本态势。企业要清晰认识到这一趋势，尤其要注重现金的储备，盲目扩张非常危险。他表示，疫情期间，能够更好解决现金流的企业无论在未来资产布局还是转型升级方面会更加自如。

　　投资增速回落明显 行业增速将长期趋缓

　　记者梳理发现，2019年底，部分房企年报显示现金流充沛。但结合2020年一季度数据来看，今年行业开年的投资与销售增速表现却不尽人意。在国内外宏观经济下行压力仍将长期存在的预期下，企业保持现金流稳定则愈显重要。

　　长久以来，房地产属于高杠杆运作行业。疫情影响下企业复工延后、认购金额下降、购房交付金延缓等均对各家短期流动资金链形成考验。此外，近期全球金融市场动荡加剧，房企在海外发债融资路亦遇阻碍。

　　数据显示，3月1日至20日，地产美元债累计发行355.1亿元人民币，仅为去年同期41.3%，净融资-68.4亿元人民币，为7个月来首次转负。

　　面对流动性考验，创新营销模式、加速销售回款则成为行业较为一致的破局之道。综合看，房企促销优惠主要有线上促销、购房享折扣价、降价退差价、推荐他人购买获佣金、不同期限的无理由退房等。

　　4月2日，复地集团携手“直播一姐”薇娅卖房，并给出一次性付款享受83折，分期付款84折的优惠力度，开启房企网上直播卖房新形式；

　　4月1日，恒大在2月“7折卖房”之后再推81折新优惠。回顾恒大2月数据，销售增速表现亮眼，2月单月同比增118%，1-2月累计同比增35%。

　　此外，蓝光地产、富力地产、世茂房地产、阳光城等超过 20 家房企跟进优惠促销活动，锁定购房高意向客户，以此降低疫情对房地产销售的影响。

　　虽然现金在手，但是今年开年地产行业的投资增速下滑明显。统计局数据显示，1-2 月份，全国房地产开发投资同比-16.3%；新开工同比-44.9%；商品房销售面积同比-39.9%；房企到位资金同比-17.5%。

　　西南财经大学财税学院房地产税收与金融研究中心主任姜先登分析，投资意愿下降或是因短线内行业预期限购等调控政策不会出现松动，对中长期市场走向持观望态度。

　　房地产行业产业链包括水泥、钢铁、建材、家装、房屋销售等上、下游行业。投资增速的下滑，将不可避免对其造成需求不足、销售疲软等不利影响。

　　姜先登认为，从全产业链的视角看，考虑到目前房地产行业的体量，整体行业的投资不足势必会通过其上下游传导给其他周边行业，并在一定程度上影响经济增长。

　　不过，记者注意到，3月份以来，随着部分城市市场的复苏，土地拍卖也随之逐渐升温。有媒体报道，截至3月底，北京、南宁、福州和成都四个城市的溢价率在15%以上，其中南宁、成都的平均溢价率超30%，北京溢价率达27%。

　　房企生存能力遭“抽考” 中小房企发展关键在“经营”

　　一边是上市房企销售增速的见顶回落，一边是“房住不炒”政策不放松。叠加疫情影响，如何“活下去”不仅是对各家综合实力的考量，亦是对短期资金周转和融资能力的考验。

　　雅居乐集团董事局主席兼总裁陈卓林在业绩会上直言，疫情对一季度销售造成了不小的影响。“今年能够确保1200亿左右的销售额，我认为我们就是有收获了。”

　　旭辉控股董事局主席林中则判断，“疫情将使2020年行业整体销售规模减少7%―10%。”

　　在行业竞争的不断加剧下，并购重组将成新的发展态势，行业格局或将从各类企业并存进入到头部企业竞争的时代。

　　曹建海表示，除去传统住房业务，头部企业需利用自身投资优势，向投资基金管理、产业园区规划、商业服务综合体等领域进行转型升级，使企业可以持续生存下来。

　　据了解，2019年初碧桂园明确地产、机器人、现代农业是未来三大重点业务；

　　中国恒大在新能源汽车领域持续发力，并提出3年降债4500亿元的降杠杆目标；

　　2018年，万科提出要做“城乡建设与生活服务商”，在原有不动产基础上拓展服务内容。

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　　况伟大表示，在行业规模受限的情况下，企业之间的竞争加剧，并购重组成为企业配置资产、资本以及人才资源的重要方式。在规模经济的带动下，大企业在融资、经营、盈利等方面的能力仍将逐步增强，优势明显，中小企业弯道超车的可能性更小。

　　中小房企的未来发展之路该如何走？

　　在况伟大看来，未来中小房企转型的关键在于“经营”。他判断，未来随着存量市场的不断发展，房地产行业将会由粗放型市场、期房市场、产权市场逐步向专业化市场、现房市场、租赁市场过渡。因此中小企业需尽早转变过去扩张规模、纵向发展的经营思路，根据自身优势立足产业链众多环节中的一个，通过提升专业化经营服务，提升企业生存能力。

　　随着住房供给的逐渐饱和，大量的存量房会流向市场，也将对一手房市场份额形成挤压。但这或许也预示着，未来各家房企尤其是中小房企向存量房市场的经营服务领域转型发展的前景较广。

　　姜先登建议到，对于存量商品房，房地产企业可将其部分“转售为租”，加快资金的回流速度。此外，在全球量化宽松大背景下，房地产企业不可盲目扩大企业负债规模。特别是中小型房企，还是应该在保证长期资金安全的前提下，运用财务杠杆，保持企业未来的现金流和土地储备。

　　来源：人民网-房产频道