北京楼市：东西城合并，对房价影响有多大？专家深度分析

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：房姐好，有几个问题想问下 1.您对学区房怎么看？有对未来孩子上学需求，东西城非老破小是否可以购入？ 2.手上现金800+，还有首房首贷资质，单看投资哪个小区可以购入？买多大平米合适？ 谢谢！

回答：除非你对东西城有特殊情节，否则不建议 作为核心区定位为中央政务功能，其它产业基本都会外迁，无产业支撑价格基本靠学区，这个价格只做为居住肯定是不值的 建议学区老破小+一套自住保值是更稳定的配置

提问：房姐老师，朋友最近跟渣男闹离婚了，男的在外面有小三。朋友现在最头痛的是房子当时是她出钱买的，已经办理了离婚手续了。可是男的不肯配合她去房管局办理手续。朋友是否可以单方办理呢？你帮帮她吧。

回答：如果能够证明房子是婚前本人出资购买，住房贷款的月供是本人还款。 那么房产是属于你的。 如果配偶不配合过户，可以起诉走法院判决过户。 进行判决不是最好的做法，毕竟执行起来总是无数件操心事。 比较好的办法还是自己心中有数，有信心，毫无疑虑，这房子就是你的。 对对方晓以利害，知难而退，更名以后再送点礼物，办事滴水不漏。 如果我们更进一步，推导到底层原理的层面来看这件事： 夫妻间如果没有达成真正意义上的战略伙伴关系，要么不加名字，要么老实代持，然后根据条件逐步释放“股份”，最后转让“控制权”的时候，就是把这套财产完全赠与给对方。 是预则立，做事之前先设计好局面，杜绝风险隐患。 尽量不要等到问题发生了再解决。

提问：我跟老公住在亦庄，想给老人从老家搬到北京周边来长期生活和养老。曾经考虑过张家口的原乡美利坚，密云的一些小区，昨天去看了首创新北京半岛，觉得距离和配套上会更好一些，离我们住的地方开车30分钟车程，未来还要通高铁，到亦庄7分钟。想给老人在新北京半岛买一个69平的高层两居。不知道这种给老人养老型购房的考虑是否靠谱？

回答：1.张家口的价值很低，二手房基本没有接盘侠。 我们买房，其实是买的大城市的土地住房。每一个城市都有自己的能量上限和分布特点，这就决定一个城市的有效范围其实是有限的，对于怀柔密云崇礼这些地方来说，至少在5年内不可能成为北京城的一部分，也就不具备真实的需求，不具备大城市土地的价值，只能是一小撮人的赌场。 即使是赌博，也是一个很不好的价格，北京5环边还有低单价的二手房。 新朋友可以多翻以前的回答，查看精华内容。 2.武清经过一轮爆炒之后没有任何买的必要，远郊区都要搬到城区范围。 自住是消费，自住可以是租房，投资是投资，而且是一个循环的链条，一步走错，后面全错。 3.不知道你们子弹多少？70以上建议继续入手北京上车盘，30-50左右天津海教园是更好的选择。 实在想跟老人住的近，租房是更好的选择。职业投资者大部分都是投住分离，子弹只用升值潜力最大的地方。

提问：我计划将广东东莞的万科棠樾双拼别墅卖了，目前贷款280万，2010年买的，贷款利率7折，目前看此房涨的不多，我想卖了，一直在犹豫，因为贷款利率低，不知道是否划算？我们夫妻都在深圳工作，小孩现在在国外读大一，深圳有2套房，如果东莞万科棠樾此套房卖了，想在北京买套学位房，小孩与我夫人都是北京户口，有票房，预算600万内，有什么小区可以推荐？另外领秀新硅谷楼盘怎么样？

回答：短期非刚需不建议直接持有学位房，政策变动风险较大 东莞的别墅可以出掉，长期看必然跑速大盘，利率的优惠是小事，资金成本机会成本浪费是大事 领秀新硅谷属于品质溢价盘，投资属性较弱，价格7左右可以考虑

提问：房姐，您好，最近在换房，想在望京花家地，以及和平里，安贞这三个地段换一个小两居，不知道您认为那一个地段好一点呢?未来出手也方便一些。我们的预算总价在450以内，非sfsd，求推荐。谢谢

回答：和平里一带房产性价比和品质一般，整体偏老，略贵 安贞受亚运村余波影响，部分有点贵，整体交通一般，生活配套少。 推荐看望京

提问：请问房姐 如何评价东润枫景这个小区？我看了好几次，准时入手。感谢

回答：从个人角度，我挺喜欢东润枫景。 品质还行，距离朝阳路和酒仙桥，望京都不算远，价格大户型偶尔也存在可以套利的标的。 地段2.5流，但是有升级蜕变的潜力，关键在于石佛营泛海星火等地块能否得到开发。 同时也是目前主要缺陷所在，进出道路不够通畅便捷，区域内缺少商业配套和社区人气，虽然紧靠四环，加上公园和绿地阻隔，俨然闹市中一处偏僻。 整个石佛营泛海等板块一荣俱荣一损俱损。

提问：美丽的房姐，我老家雄安新区，雄县县城有爸妈90p房产，1、可以抵押吗？大概能抵押多少钱用于购买北京房产？ 2、我和老公在北京软件园工作，现金首付180w，刚需上车，想年前入手，回龙观、天通苑有哪些小区推荐呢？

回答：可以抵押，如果没有贷款，抵押出70%左右 回龙观融泽嘉园，和谐家园，国风美唐 可以跑盘看下 tty不用考虑，只有大面积才有投资价值

提问：房姐 您好。工作在清河，首付有120，属于首房首贷，月供可在1.5—1.8之间。看中回龙观百嘉城 120平 400。均价3.4左右。想自助兼顾保值。是否值得入手呢？周边还有其他建议么？谢谢。

回答：属于市场价，百嘉城有部分是经适房，注意下你的标的是否转为商品房，否则税费要计算你到你的首付中 首开智慧社也可以淘下

提问：房姐，目前手里有150万，我和lp准备在四环周边入手小户型减少通勤压力，目前看好马家堡和丰台科技园一带，您觉得这哪个位置有好一点二手房，交通方便些，环境好些，谢谢！

回答：马家堡，角门典型的丰台面貌。 超大型老小区居多，缺少新鲜商业引入整体缺少活力，三环路和铁路对交通有一定影响。 优势也很明显，距离南站一站地，角门10\/4双地铁，距离19号线也不远，首地大峡谷还不错。 区域内看机会淘价格。 丰台科技园空关太久，北京人口又内卷化，这个边缘地段难成气候。 草桥板块可以重点关注下。

提问：房姐，台湖万科东望90平三居可以买吗？您好像说不让碰这个盘，能不能简单说一下原因呢

回答：典型的远郊CEO盘， 距离远，没有明显的大型高端产业带，很难聚集大量涌入人口，万科品牌溢价后期会长期横盘

提问：房姐你好，请问对20年的房价走势怎么看，目前手头资金够小两居首付，明年7月份还有一笔资金到账，相同地段够小三居，不知道是现在出手还是明年中出手？

回答：北京成交量明显回升 笋盘消失速度加快 深圳涨过一波，释放利好信号 北京如果没有政策继续压制，明年初大概率会有一波小阳春 年底是最佳淘笋时机，现在开始看盘，性价比高的盘，直接借钱或者融资拿下，不要错过最佳建仓时机。 子弹是融来的，不是等来的。

提问：房姐好！非京籍，工作居住证，孩子明年上小学，准备在朝阳亚运村入手一套小两居学区房自住，自己关注的是慧忠里（朝外），安慧北里（陈经纶嘉铭），请房姐指点！ 个人情况：去年外地进京，央企上班，出乌鲁木齐两套房产+自有资金共300左右，成都一套房产（市值200左右，但已出租，租期还有两年到期） 外地有过商贷记录，北京购房应该是二套，看房姐很多文章推荐二套全款后抵押，首付如果能够和按揭相比优势在哪？望指点，抵押经营贷款上班族没有自己公司怎么破？感谢。

回答：慧忠里和安慧北房龄都偏老 价格偏贵，推荐看看宝星园 可以看下精华帖有介绍过优势，贷款成数高+淘笋概率高+省税费 找机构帮忙，一些懂的房产中介也能帮助处理

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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