北京楼市：东西城合并对房价的影响，绝对出乎大家的意料

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：请问 买银行销售的货币基金，会算作银行金融资产吗？办信用卡的时候，在这个银行买的货币基金作为资产吗？

回答：你好 不一定计算 一般搬砖办卡，会有几个固定的方式或者理财项目。 不一定是货币基金。 货币基金不划算，主要面对被「投资理念」洗脑的人群。 凭运气赚的钱最终凭智力输回去。

提问：你好，孩子在西城区新街口附近上班，公务员，现北京集体户口，单身，可融资300万，考虑居住兼投资属性，有可推荐的性价比高的小区吗，价位多少钱比较合理。另外按照北京的户籍管理规定，是否在其他区买了房，户口就得迁出西城，考虑到将来结婚后小孩上学的问题，户口不想迁出西城，综合这几个因素，能否给个建议。

回答：户口不用迁出 300首付看750左右标的，当下无上学需求不建议看带学区属性 推荐 惠新西街，开车到新街口20分钟左右，距离合适，区域内并未完全溢价有部分淘笋机会，满足投资+自住需求，主看 7*100标的

提问：房姐老师您好，北京商住从17年3.26政策被打入冷宫后 一直死气沉沉。今年有可能政策调整走出一波独立的行情吗？

回答：商住启动，一般在住宅行情起涨一段时间以后。 商住需要等待住宅涨价，购买力溢出，或上车群体无力上车后，其中一部分人群选择商住，成为商住上涨的助推动力。 其次是商住政策再次放款，这类政策无法短期预测，长期看会放款。

提问：给房姐拜个晚年！ 请问天润福熙大道三居室，面积148-170，中意他的品质、学区和位置（离目前居住地近）。想改善自住10年，兼顾保值，最好再能升值~不知阿里的迁入能否对他行成利好？ 目前报价1050-1200，19年年中时有两套1020，148平成交的记录，不知还能否抢到这种价格？ 您觉得以我们的需求，这小区可入吗？ 目前有两套两居，卖掉可凑首付750，月供2w，还有350需贷款。我们夫妻已经没有首套资格，是只能用接力贷吗？ 家里两边老人情况：64岁有一公房未购买；58岁有一已购公房。均无贷款记录。请问哪个可以做25年接力贷？ 这种基数较大的房子，税费和中介费还能否有优惠的方法吗？

回答：天润福熙大道自住ok, 但这一片价格已经偏高，升值潜力没那么大，长期看能跟随大盘就不错 这两个老人做接力贷都不太理想，65岁左右接力贷难批，而且年限低。已有房产按二套也不值得 可以考虑全款之后抵押出去，先要解决资金缺口，例如两个老人的房子能否先抵押出来？ 想省税费，全款最合适

提问：房姐好，自住:保值大概7:3，买惠新西街二室一厅合适吗？还是说惠新西街已经溢价比较高了？手头大概250现金，sfsd，如果惠新西街不合适的话，除了tty和望京，您还推荐什么地段呢？小区环境不是很看重，比较看重户型有明厅和采光，上班在西北五环

回答：看下能否把首付拉到300+ 在惠新西街北口可以考虑罗马等几个老破大，或者小营老破大。可以兼顾投资和自住

提问：房姐你好，北京刚需首套房买甘露园的老破小可以吗，总价300万+ 两居，首付130万，担心等过个10年20年卖不出去啊，现在基本都是94年的房子了。

回答：老公房能不能买，关键看地段和价格的性价比。 老公房存在的基础，缺一不可： 1.上车需求的挤压 2.大量无法转移的人口 3.低总价，高得房率、得功能率 从这点上来说，基本只有北京和上海的老公房才有买入的价值基础。 广州由于上车容易挤压不强，且人口转移； 深圳城市年轻，年轻人口众多，且有大量低总价，得房率高的次新房上车盘。 老公房的价值，和上车需求紧密相连。 「买到」，也是需要付钱的商品。 老公房可以帮助北漂沪漂脱离小户型一居室新房的收割，以极低的额外代价买入可以长久居住的市中心两居老房子。 为什么是市中心？ 因为人口密集，即使城市人口迁移也是漫长的过程，市中心的老公房有长久的居住价值，收益稳定，出租从不缺租客，买卖从不缺下家。 脱离了人口稳定密集的地区，老公房的价值迅速打折。 老破小的核心价值在于： 纯粹的面积 纯粹的居住属性 优质地段屌丝价格 北京最优质地段东三环的老破小大概6.5万，涨幅也一直能跟上大盘。

提问：这是的社会事件会对北京楼市造成什么影响，二线城市呢？

回答：看持续时间和人数。 影响最大的是武汉，重庆这几个疫区中心城市。 总之，决胜战还没有打，氪金大佬是不会被一个新手测试打败的， 经此一役，氪金大佬可以更好地提高作战能力。 乱世诞生强者。

提问：麻烦咨询一下房姐，300首付子弹，北京stsd，如何能够拿下700的房子呀？您提到的换核如何操作呢？多谢！

回答：sfsd可以贷款贷足拿下700万的房子，二手房可以适当高评 换核就是换个人申请，抵押和按揭不要是同一人

提问：房姐您好。我在东城区和平里有2室老破小出租，家人户口落在那里，还在上小学。目前东西城合并已经正式出文件了，我在犹豫应该400万不到卖掉换一个柳芳附近的600左右好还是拿在手里等拆迁好？柳芳的话是考虑有自住的可能性，也可能出租出去。买柳芳600需要贷款200。谢谢。

回答：东西城合并的结果是摊薄了学区溢价，以及减少了行政竞争。 合并后短期内会有一定涨幅，取决于合并时还会“增加”什么政策，如果没有，长期的影响不大。 反倒是，如果“中央区”不是合并东西城，而是另一个维度的行政规划，就有可能包括进东三环这样的区域，那么，被包括进“央区”的地区，特别是东三环沿线的洼地，很可能快速补涨甚至溢价。 至于等拆迁，如果没有准确内部消息，可能要等到猴年马月。 自住可以选择柳芳，但是宏观来看，柳芳地段不差，但是仔细看，柳芳地域闭塞出入和发展都受到限制，长期属于略跑输大盘的类型。

提问：房姐，坐标北京，现金40，天通苑08年之前的经济适用房，家中老人名。 1，此房能抵押吗 2，能贷出多少？ 3，再买的话，往东三四环区域，我这情况有戏嘛？ 谢谢。

回答：可以抵押 发房本，征信和流水材料进行评估 假设房子市值350万，抵押65成227万，首付267万，可以买一套600万左右的标的。 东四环可以淘一些低总价的00-08的商品房两居。

提问：房姐老师，望京圣馨大地这个小区品质怎么样啊？西向高层两居多好价格能入？

回答：品质普通，小区环境不算差，但由于塔楼结构和密度容积率问题，被市场略微歧视。 价格合适依然可以淘。 朝西可以淘，但是两居很少有好价格。 好价格基本在150㎡往上。

提问：美丽的房姐，请问北京如何淘老破小？有哪些区域楼盘推荐？淘的时候有哪些需要特别注意的点，比如交通，配套，户型，朝向？

回答：边界先划清楚： 北到天通苑； 东北来广营，酒仙桥； 东到常营，管庄； 东南十里河； 南边宋家庄； 西南大兴线，丰台站； 西面正常不过东二环。 其他不重要，只看价格

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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