未来的房地产，一边上海化，一边鹤岗化？

未来十年，大量人口将聚集在500万人口级以上的大城市，而越来越多的中小城市将面临产业衰落、人口流失的严酷景象。

口述 / 吴晓波

底特律是美国密歇根州最大的城市。1908年，福特公司就是在这里推出了第一辆T型车，从此底特律成为全球汽车工业的心脏。

汽车产业的蓬勃发展带动了底特律的繁荣。二十世纪上半叶，底特律一度成为仅次于芝加哥的美国第二大工业城市，人口最多时曾达到220万人。另外，美国第一条环城高速公路也是在底特律修建的。 

底特律80%的经济依靠汽车产业，一旦汽车产业出现危机，当地就业和政府财政就跟着倒霉。随着日本和西欧汽车产业的崛起，加上2008年全球金融危机，美国汽车产业受到巨大冲击。底特律市未能幸免，2013年正式宣告破产，成为美国历史上规模最大的破产市政府。

今天的底特律，城市人口已经锐减到了67万。没有人口支撑的房价也一落千丈，人们只需花1万美元就能在市郊买到一栋不错的别墅，价格还不如上海的一间厕所。 

英国古城斯托克，境遇和底特律相似。

斯托克港市曾是英国工业革命时期的一座大城市，被誉为“英国景德镇”。当时斯托克城区共有800多家瓷厂，生产的瓷器占到整个欧洲制瓷业的80%。

但是今天的斯托克港城不断萎缩，面积已经跟香港差不多了，人口不到25万，差不多是香港的1/30。 

去年下半年，斯托克当地政府以每套一英镑的价格出售了4000多套控制房。

第三个案例是日本北海道的八云町。

由于人口流失、少子化和老年化，八云町的一块280平米的住宅用地，只需要450日元，不到27元人民币。即便房价如此便宜，也很难找到接盘侠。因此日本政府专门成立了空屋银行，把房子免费送人。 

像底特律、斯托克和八云町这样的城市，在城市经济学中被称为“收缩型城市”：随着产业的衰落和资源的枯竭，城市机能逐渐萎缩，最终出现空心化的景象。

今天中国的一些城市也像极了底特律和斯托克，比如东北的鹤岗市。

鹤岗历史悠久，明朝万历年间，传说清太祖努尔哈赤曾在鹤岗阿凌达湖一带（今将军石山庄）建造了200多艘战船，带领2000多名将士乘船南下，统一东北女真各部，因此鹤岗也被认为是满洲皇族发祥地之一。 

后来人们在鹤岗发现了煤矿。1949年后煤矿产量出现惊人的增长，鹤岗人口在极盛时达到150万。但是在过去的十年里，随着煤矿资源的枯竭，鹤岗也渐渐江河日下，尤其是房价，更是沦为白菜价。

去年4月，有媒体发现鹤岗的房价已经跌到了100-200元/平。我们只要花1.5万-3万元就能买到一套2018年建成的新房。

鹤岗房价变得如此低廉，并不是一个个别现象。

比如在辽宁省阜新市，只要花1-2万元就能买到一套房，还附送一个地下室。甘肃省玉门市的房价就更便宜了。甘肃玉门诞生了新中国第一口天然油井，曾是西北地区最繁荣的能源基地，但是今天的玉门几乎不产油了。玉门一套70多平米的房子，售价不到2000元，相当于一部小米手机的价格，听上去十分魔幻。

今天中国城市的房价已经出现了两极分化的现象。

《2019年全球生活报告》显示：2019年,全球住宅价格最高的城市前10名中，中国占了4个，其中房价最高的是香港，均价达到15万/平。接着是深圳和上海，房价分别为5.2万/平和5.1万/平。北京由于严格的调控政策，房价排在全球第九位，均价为4.1万/平。与此同时，中国不少中小城市的房价出现了“鹤岗化”。 

去年，国家发改委首次提出“收缩型城市”的概念。全国660个城市中，一共有80个城市出现不同程度的收缩，占比高达12%。

这些城市一般经历了连续3年或者3年以上的常住人口的减少，如果我们用一个黑点代表一个“收缩型城市”，那么从地图上看，东北地区的黑点已经连成线状，而长三角和珠三角这些相对发达的地区，竟然也有黑点成片地出现。 

未来十年，人口向沿海三大都市圈和中部省会城市聚集的现象会越来越明显。大量人口将聚集在500万人口级以上的大城市，而越来越多的中小城市将面临产业衰落、人口流失的严酷景象。