合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失-----张康与柳世明房屋租赁合同纠纷

北京市大兴区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）京0115民初7465号

原告：张康，男，1993年4月2日出生，汉族，深圳点猫科技有限公司教师，住河北省廊坊市广阳区。

被告:柳世明，男，1973年9月19日出生，汉族，北京市第四中学教师，住北京市海淀区。

原告张康与被告柳世明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张康、被告柳世明出庭参加诉讼。本案现已审理终结。

张康向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告返还原告租金21168元、房屋租赁押金21168元，合计42336元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年2月26日签订了合同编号为7-301的《房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市大兴区永兴路7号院7号楼301号的房屋出租给原告用于商业经营。同时，合同第十二条违约责任第三款约定“乙方需提前退租的，应提前30日书面通知甲方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还乙方押金及未履行的租金”。后因原告经营不善，于2019年12月23日向被告提出退租，被告表示同意并要求原告办理变更工商登记事宜。为此，原告依约于2019年12月27日腾退了该租赁房屋，并在一周内完成了工商登记的变更手续。但被告却拒绝退还除违约金之外应予退还原告的房屋租赁押金21168元及未履行的租金21168元。为维护自身合法权益，原告特依法提起诉讼，请求法院判令支持原告的全部诉讼请求。

柳世明辩称，张康没有按照合同约定提前30日书面通知我不租我的房子，影响我的收益，至今房子没有租出去，房屋的水卡、电卡没有给我。张康租房子的时候，我给了他一个月的免租期，按照行业惯例，张康至少要租够一年。张康使用房屋期间，房屋的结构被变更了，我还交了物业费5万多元，取暖费8000元左右，所以我不同意退还张康租金。

本院经审理认定事实如下，对双方无争议的事实，本院予以确认。2019年2月26日，柳世明（出租人，甲方）与张康（承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，房屋坐落于北京市大兴区永兴路7号院7号楼301号房，租赁用途为商业，租赁期限自2019年2月28日起至2024年3月27日止（共计5年零30天），其中2019年2月28日起至2019年3月27日止为免租期，免租期只免除租金。其中第四条约定，第一年租金为254018元，押金为21168元，租赁费用付款方式为押一付六，租金需提前30个工作日转到甲方指定的账户上；第七条第（二）项约定，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还该房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；第十二条第（二）项约定，租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日书面通知乙方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还乙方相应的租金及押金。乙方需提前退租的，应提前30日书面通知甲方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还乙方押金及未履行的租金。张康和柳世明均认可张康于2019年12月27日腾退房屋，张康把钥匙放在小区物业处，水卡电卡仍在张康处。柳世明表示其于2020年1月5日曾到物业处拿钥匙带人看房，看房后又将钥匙放回物业处。张康庭审中表示其之所以要求腾退房屋是因经营不善。

对于双方争议的事实，本院认定如下：张康提交了《北京市房屋租赁合同》、银行转账记录及双方微信聊天记录，证明双方约定了违约金，2019年8月31日张康支付柳世明2019年9月28日至2020年3月28日期间租金，共计127009元（月租金21168元），其于2019年12月23日通过微信方式告知柳世明要提前退租，并于2019年12月27日腾退房屋，将房屋钥匙交于物业处。柳世明认可张康房租交到2020年3月28日，并自2019年12月28日起张康没有使用该房屋，并认可上述证据的真实性，并提交微信聊天记录，证明张康并未提前30日书面通知其解除合同，违反合同约定。张康对上述微信聊天记录真实性认可。

因双方当事人对对方证据的真实性均无异议，故本院对上述证据真实性予以采信。双方提交的微信聊天记录显示张康在2019年12月23日通过微信通知柳世明其于2019年12月28日前腾退房屋，柳世明表示同意张康腾退房屋，并要求张康先将公司腾出，并在张康腾退房屋时收房。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张康与柳世明签订的《北京市房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。张康于2019年12月23日通过微信方式告知柳世明要提前退租，并于2019年12月27日单方搬离租赁房屋，属违约行为。由于双方在合同履行过程中，张康已于2019年12月27日实际搬离承租房屋，双方之间的合同已经无法继续履行，因此，本院根据本案的实际情况确定双方之间的租房合同自2019年12月27日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张康要求退还押金的请求合理合法，本院予以支持。张康要求退还2019年12月28日至2020年3月28日期间租金扣除月租金200%的违约金后剩余一个月租金的请求，因导致合同解除的全部责任在于张康，且依据合同约定张康需提前30日书面通知柳世明，并按月租金的200%支付违约金，本案中张康未按照约定提前30日书面通知柳世明，该违约条款不能适用本案情况，结合双方约定的租赁期间较长，但是实际张康只租赁了10个月（内含一个月免租期），且该房屋现在仍处于空置状态，本院考虑本案案情及房屋空置情况，故对张康要求退还租金的请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，判决如下：

一、柳世明于本判决生效后十日内退还张康房屋押金21168元；

二、驳回张康的其他诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费429元，由张康负担229元（已交纳），柳世明负担200元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。

审判员　刘　青

二〇二〇年三月二十七日

书记员　印承程