不论租赁权是否合法存在，均不影响执行标的的拍卖

不论租赁权是否合法存在，均不影响执行标的的拍卖---------昌黎县泽通科技小额贷款有限公司、秦皇岛广顺房地产开发有限公司民间借贷纠纷

河北省高级人民法院

执 行 裁 定 书

（2019）冀执复609号

复议申请人（异议人、申请执行人）：昌黎县泽通科技小额贷款有限公司，住所地河北省秦皇岛市昌黎县昌黎镇丽京花园。

法定代表人：曹录权，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：尹国勇，河北若轻律师事务所律师。

利害关系人：张宁亓，女，1979年5月12日出生，蒙古族，现住河北省秦皇岛市海港区。

被执行人：秦皇岛广顺房地产开发有限公司，住所地河北省秦皇岛市海港区文化南路海员俱乐部。

法定代表人：郎晓光，该公司董事长。

被执行人：董艳军，女，1979年8月15日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区。

被执行人：秦皇岛富盈电力燃料有限公司，住所地河北省秦皇岛市山海关经济技术开发区船厂路B-2-2。

法定代表人：高磊，该公司执行董事。

被执行人：郞晓光，男，1961年10月2日出生，汉族，现住河北省秦皇岛。

被执行人：董银通，男，1949年9月13日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区。

复议申请人昌黎县泽通科技小额贷款有限公司（以下简称泽通公司）不服秦皇岛市中级人民法院（以下简称秦皇岛中院）（2019）冀03执异397号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。

秦皇岛中院在执行泽通公司与董银通、秦皇岛富盈电力燃料有限公司、秦皇岛广顺房地产开发有限公司、郞晓光、董艳军民间借贷纠纷一案中，作出（2017）冀03执104号《公告》，对已查封房产进行评估、拍卖。利害关系人张宁亓提出书面异议，秦皇岛中院作出（2019）冀03执异397号执行裁定，驳回张宁亓的异议请求。张宁亓不服，向本院申请复议，形成本案。

利害关系人张宁亓称，2018年12月25日，异议申请人与董艳军签订《房屋租赁合同》，约定董艳军将位于河北大街西××、××号归董艳军所有的商业房出租给异议申请人，租赁期限为十年，自2018年9月5日至2028年9月4日，一次性支付十年租金，合计为194.5万元。合同签订当日，异议申请人通过中国银行向董艳军指定的高磊账户转款94.5万元，2018年12月21日，异议申请人再次通过中国建设银行将先后两次将100万元租金转至对方指定的高磊账户，租金合计194.5万元全部支付完毕。董艳军交付房屋后，异议申请人对房屋进行装修，用于经营。2019年4月16日，收到秦皇岛中院（2017)冀03执104号《公告》，《公告》称在泽通公司申请执行董艳军借款合同纠纷一案中，已经对异议申请人承租的房产进行查封，并将进行评估、拍卖，现异议申请人提出申请，因异议申请人已经承租该商业房，且承租时异议申请人对该房产涉诉有可能被法院强制拍卖并不知情，现异议申请人已支付全部十年租金，基于对长期承租的信任，对该房产投入大量金钱进行装修、修缮，该房屋现异议申请人正在使用。贵院拟对申请人承租的房屋进行拍卖，将给申请人造成严重经济损失，严重侵害异议申请人的合法权益，望依法查清事实，依法停止对登记在秦皇岛鸿居房地产开发有限公司名下坐落于河北大街西××、××号归董艳军所有的商业房的执行程序，以维护申请人合法利益。

秦皇岛中院查明，2016年12月29日，泽通公司与秦皇岛广顺房地产开发有限公司、董艳军、秦皇岛富盈电力燃料有限公司、郞晓光、董银通民间借贷纠纷一案，在审理过程中，经该院主持调解，当事人自行和解，自愿达成协议如下：一、董银通向泽通公司借款本金为2600万元，利息已付至2014年11月30日，对已付利息各方均无争议；截止2016年12月13日，董银通尚欠借款本金2600万元，自2014年12月1日起至2016年12月13日止，董银通应付而未付的利息为12878667元;二、董银通于2016年12月31日前偿还上述借款共计38878667元（26000000+12878667元），并以2600万元为本金基数）自2016年12月14日起至实际履行之日止按年利率24%的计算利息；三、秦皇岛富盈电力燃料有限公司、秦皇岛广顺房地产开发有限公司、郎晓光对上述董银通应向泽通公司偿还的借款本金及利息承担连带清偿责任，董艳军在提供抵押担保财产范围（706×3.5万元）内承担连带责任。该院于2016年12月29日作出（2016）冀03民初385号民事调解书予以确认。

调解书生效后，因秦皇岛广顺房地产开发有限公司、董艳军、秦皇岛富盈电力燃料有限公司、郞晓光、董银通未按期履行法律文书确定的义务，2017年4月26日泽通公司向秦皇岛中院申请执行。2018年7月30日，该院作出（2017)冀03执104号执行裁定，裁定：1、冻结、划拨被执行人董银通、秦皇岛富盈电力燃料有限公司、秦皇岛广顺房地产开发有限公司、郎晓光银行存款41466328元及利息或查封上述被执行人相应数额的财产。2、冻结、划拨被执行人董艳军银行存款24710000元及利息或查封相应数额的财产。2018年7月30日该院查封了董艳军名下位于河北大街中××、××号商业房，2019年1月23日查封了登记在秦皇岛鸿居房地产开发有限公司名下坐落于河北大街中××、××号商业房。2019年4月16日，该院作出（2017)冀03执104号公告，对上述查封的房产进行评估、拍卖，第三人如对上述财产权属有争议，提出执行异议并提供相应的证据。

另查明，2018年12月25日，利害关系人张宁亓与董艳军签订《房屋租赁合同》，约定张宁亓租赁董艳军位于河北大街西××、××号商业房，租赁期限自2018年9月5日至2028年9月4日，租赁期限为十年，一次性支付十年租金。合计为194.5万元。合同签订当日，张宁亓通过中国银行向董艳军指定的高磊账户转款94.5万元，2018年12月21日，张宁亓再次通过中国建设银行将先后两次将100万元租金转至对方指定的高磊账户。董艳军交付房屋后，张宁亓对房屋进行了占有使用。

秦皇岛中院认为，人民法院在执行中，依法对登记在被执行人董艳军名下的房屋进行评估、拍卖并无不当，利害关系人张宁亓与董艳军在法院查封后，未经法院准许签订的河北大街西段277号商业房房屋租赁合同，不能对抗申请执行人，法院可以根据申请执行人的申请或依职权解除其占有或排除妨碍。对于张宁亓与董艳军在查封之前签订租赁合同的河北大街西段277-1号商业房，法院亦可对该房屋进行评估、拍卖。但张宁亓对于277-1号商业房租赁权不因法院的拍卖而消灭，在租赁期内可以向法院请求阻止向受让人移交277-1号商业房。综上，利害关系人张宁亓请求停止对河北大街西××、××号商业房的执行，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，秦皇岛中院于2019年7月1日作出（2019）冀03执异397号执行裁定，驳回张宁亓停止对河北大街西××、××号商业房的执行的异议请求。

泽通公司向本院复议称，请求撤销秦皇岛中院（2019）冀03执异397号执行裁定。事实和理由：一、秦皇岛中院认定张宁亓就277-1号商业房与董艳军签订的《房屋租赁合同》有效是错误的。理由1、董艳军长期不在秦皇岛生活居住，其不具备签订合同的时间条件;2、该商业房登记在秦皇岛鸿居房地产开发有限公司名下，尚未办理网签和过户，不具备出租的法定条件;3、执行过程中，2019年3月14日法院组织议价时，董艳军一方明确认可所有房屋均未出租;4、在泽通公司与被执行人就该案件的审理过程中，秦皇岛中院分别向董艳军、秦皇岛鸿居房地产开发有限公司送达查封裁定和协助执行通知书，其对该房屋不许出租是明知的;且在法院查封之前，房屋均已经装修并曾经出租，只是在查封时均到期。二、张宁亓基于享有承租权提出异议，属于实体权利的利害关系人，应当依据《民事诉讼法》第227条规定进行审查，并赋予泽通公司提起执行异议之诉的权利，但秦皇岛中院的(2019)冀03执异397号执行裁定未赋予该项权利，违反了有关法律规定。

本院查明的事实与秦皇岛中院查明的事实一致。

本院认为，首次，关于《房屋租赁合同》的效力问题。本案中，张宁亓提出执行异议请求停止对坐落于河北大街西××、××号归董艳军所有的商业房的执行程序，但不论其所主张的租赁权是否合法存在，均不影响上述执行标的的拍卖，且张宁亓并未请求秦皇岛中院认定《房屋租赁合同》的效力，故秦皇岛中院对承租关系进行认定不当，本院予以纠正。

其次，关于秦皇岛中院(2019)冀03执异397号执行裁定适用法律的问题。本案中，张宁亓提出执行异议所述事由为其已对承租房屋装修、使用，拍卖将造成经济损失侵害其合法权益，而非是请求阻止执行标的的转让和交付。张宁亓此时的法律地位是利害关系人，其所提异议系对执行行为的异议，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条而非第二百二十七条。故泽通公司复议主张本案应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条审查并赋予其执行异议之诉权利，不能成立，本院不予支持。

综上，泽通公司的复议请求不能成立，应予驳回；秦皇岛中院异议裁定虽认定事实存在瑕疵，但裁定结果正确，本院纠正后予以维持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：

驳回昌黎县泽通科技小额贷款有限公司的复议申请，维持河北省秦皇岛市中级人民法院（2019）冀03执异397号执行裁定。

本裁定为终审裁定。

审判长　　王振健

审判员　　解占林

审判员　　刘立斌

二〇一九年十二月九日