刘占军与北京京煤集团有限责任公司房屋租赁合同纠纷

刘占军与北京京煤集团有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民事判决书

（2014）一中民终字第06869号

上诉人（原审被告）刘占军，男，1960年3月20日出生。

被上诉人（原审原告）北京京煤集团有限责任公司，住所地北京市门头沟区新桥南大街2号。

法定代表人付合年，董事长。

委托代理人张凤金，北京市兆泰律师事务所律师。

委托代理人安超，男，1981年8月6日出生。

上诉人刘占军因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2014）门民初字第1407号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘占军、被上诉人北京京煤集团有限责任公司（以下简称京煤集团）的委托代理人张凤金、安超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

京煤集团起诉至原审法院称：刘占军承租我集团所有的位于北京市门头沟区军庄镇杨坨小区房屋（简称103室房屋），但一直无任何理由拒绝交纳房费，虽经我集团多次催缴，刘占军仍不交纳。2010年11月，我集团以房屋租赁合同纠纷为由将刘占军诉至贵院，经贵院及北京市第一中级人民法院开庭审理后，判决刘占军以每月180元租金标准向我集团交纳截至2010年8月的房租，后经我集团申请贵院强制执行后，才将判决确认的房租欠费追回。2012年9月，我集团同样以房屋租赁合同纠纷为由将刘占军诉至贵院，经贵院及北京市第一中级人民法院及北京市高级人民法院开庭审理后，判决刘占军以每月180元租金标准向我集团交纳截至2012年4月30日的房租，判决生效后刘占军仍不主动交付欠款，后经我集团申请贵院强制执行后，才将判决确认的房租欠费追回。至此，刘占军仍不按时交纳房租，截至2014年2月28日，刘占军尚欠我集团2012年5月1日至2014年2月28日的房租3960元。为了维护我集团的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第24条和第108条的规定，特诉至贵院，请求法院依法判令刘占军立即向我集团支付2012年5月1日至2014年2月28日的房租3960元；本案诉讼费由刘占军承担。

刘占军在原审法院辩称：京煤集团与我就103室房屋签订租赁合同的时间是2003年，我已经于2009年将103室房屋交还给了京煤集团，终止了合同，不会产生2009年以后的房租问题。2012年4月30日以后，我儿子刘鹏馨曾去交过房租，但京煤集团拒收。所以我不同意京煤集团的诉讼请求。

原审法院经审理查明：2010年，京煤集团将刘占军以及第三人白志梅、刘鹏馨诉至法院，要求刘占军给付拖欠房屋租金并要求刘占军以及第三人白志梅、刘鹏馨腾退103室房屋，该案中查明，103室房屋的原所有权人为杨坨煤矿，该房屋为企业自管公有住房。2003年12月18日，因杨坨煤矿矿产资源枯竭，不能清偿到期债务，北京市第一中级人民法院裁定宣告杨坨煤矿破产。2004年12月3日，北京市第一中级人民法院裁定终结杨坨煤矿破产程序。2005年5月，杨坨煤矿破产清算组与京煤集团签署移交接收书，约定：杨坨煤矿已破产终结，原企业非经营性资产应移交京煤集团。双方移交的职工住房包括本案诉争的103室房屋。2009年9月28日，京煤集团与刘占军签署《关于刘占军住房问题协商会议纪要》，约定：刘占军反映103室3间房屋租金偏高，京煤集团同意按每间60元单价收取房租，刘占军同意。2010年3月2日，京煤集团向刘占军出具《关于刘占军同志信访事项的复查答复意见》，答复内容为：2009年10月起执行新协议，每月每间租金60元。法院作出（2010）门民初字第2460号民事判决书认定，京煤集团有权向刘占军主张原杨坨煤矿所享有的权利。103室房屋租赁合同于2008年3月12日期满后，刘占军继续在103室房屋内居住，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。刘占军与京煤集团就2009年10月起租金调整为每月180元的约定系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应予以确认，判决刘占军给付京煤集团截至2010年8月11日欠付的租金。2012年，京煤集团再次诉至法院，要求刘占军给付2010年8月12日至2012年4月30日的租金3720元，法院经审理后，作出（2012）门民初字第2202号民事判决书认定，京煤集团与刘占军存在租赁合同关系，刘占军应当按照双方约定的租金标准履行交纳房屋租金的义务，判决刘占军给付京煤集团2010年8月12日至2012年4月30日止的租金3720元。上述民事判决书已经发生法律效力。

审理中，刘占军提出刘鹏馨曾去交过房租，但京煤集团拒收。京煤集团予以否认，刘占军未就该主张提供相关证据。

原审判决认定上述事实，有张凤金、安超、刘占军的陈述，（2010）门民初字第2460号民事判决书，（2012）门民初字第2202号民事判决书等证据在案佐证。

原审法院判决认定：合同签订后，双方均应按照合同约定履行各自的义务，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，生效的民事判决书已经认定京煤集团有权向刘占军主张原杨坨煤矿所享有的权利，京煤集团与刘占军存在租赁合同关系，刘占军与京煤集团已经约定了103室房屋的租金标准为每月180元，该约定系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，刘占军即应按照双方约定的租金标准履行交纳房屋租金的义务，京煤集团要求刘占军给付103室房屋欠缴房屋租金的诉讼请求，法院予以支持。刘占军称刘鹏馨曾去交过房租，但京煤集团拒收的抗辩意见，缺乏证据证实，法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决：被告刘占军于本判决生效之日起七日内给付原告北京京煤集团有限责任公司二○一二年五月一日至二○一四年二月二十八日止的租金三千九百六十元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

刘占军不服原审判决向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，追加第三被告白志梅和刘鹏馨，重新认定103室的欠租主体。上诉理由是：第一，我承租京煤集团的45号平房，反诉要求就该房进行改造安置，但原审判决却只字未提。第二，103室我已经交还给京煤集团，我不是适格的被告。欠付103室租金的是白志梅、刘鹏馨，应当由她们支付租金。向我要租金则侵犯了我的合法权益。另外，原审法院应当继续做调解工作，让京煤集团和白志梅签订103室的房屋租赁合同。

京煤集团同意原审判决。针对刘占军的上诉理由答辩称：第一，本案的租赁合同纠纷是关于103室的，刘占军要求就45号平房参加棚户区改造安置，与本案不属于同一法律关系，构不成反诉，只能另诉解决。第二，京煤集团是103室的所有权人，刘占军是103室的承租人，双方构成房屋租赁合同关系，白志梅等人占有房屋，但并不是承租人。刘占军并未将103室腾退交还给京煤集团，因此京煤集团有权利向刘占军主张租金。

在本院审理过程中，刘占军提交一份北京市高级人民法院的庭审笔录，证明其已将103室的钥匙交给京煤集团。该庭审笔录中记载：京煤集团称，当时我们要求腾退房屋，所以原审法院追加了刘占军的家人为第三人，并且刘占军当时只交了钥匙给京煤集团，刘占军的家人也没有搬出去，所以京煤集团不认为这是一种交房行为。对该笔录的真实性，京煤集团表示认可，但不认可刘占军所称“交了钥匙就是交房”的主张，应当将房屋腾退才是交房。另外，刘占军称，刘占军与白志梅于2009年12月28日离婚，刘鹏馨系双方的孩子。

本院经审理查明，原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。

本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，就103室租住问题，双方在2009年9月28日签署了《关于刘占军住房问题协商会议纪要》，双方一致认可按照每间60元的单价计算房租，该约定合法有效。依据现有证据，刘占军虽将103室的钥匙交给了京煤集团，但并未实际腾退房屋，刘占军所称交付钥匙就是腾退房屋的主张，事实依据不足，本院不予认可。刘占军称白志梅、刘鹏馨实际居住在103室，但并无证据证明白志梅、刘鹏馨是103室的承租人，因此原审判决认定由刘占军支付房租并无不当。本案案由为房屋租赁合同纠纷，白志梅、刘鹏馨并非本案必要共同诉讼当事人。刘占军上诉要求追加白志梅、刘鹏馨为第三被告依据不足，本院不予支持。综上，刘占军的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费二十五元，由刘占军负担（本判决生效之日起七日内交纳）。

二审案件受理费五十元，由刘占军负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

代理审判长  冀东

审判员  刘秋燕

代理审判员  刘磊

二〇一四年九月十五日

书记员  刘芳芳