北京北帆恒业科技开发有限公司、北京华帆贸易有限公司与北京航天和兴科技有限公司房屋租赁合同纠纷

北京北帆恒业科技开发有限公司、北京华帆贸易有限公司与北京航天和兴科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民事判决书

（2013）二中民终字第16106号

上诉人（原审被告、反诉原告）北京航天和兴科技有限公司，住所地北京市大兴区瀛海镇镇区瀛瑞街3号-1。

法定代表人于吉澍，董事长。

委托代理人康辉，北京市华正律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）北京北帆恒业科技开发有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇旧宫村北侧南郊农场院内8号。

法定代表人张中迅，总经理。

委托代理人于云龙，男，1976年10月23日出生。

被上诉人（原审原告、反诉被告）北京华帆贸易有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3号楼1664A房间。

法定代表人张中迅，总经理。

上诉人北京航天和兴科技有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第992号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2012年11月，北京北帆恒业科技开发有限公司（下称北帆公司）、北京华帆贸易有限公司（下称华帆公司）起诉至原审法院称：2010年8月，北帆公司租用北京市国凯基业企业管理有限公司（下称国凯公司）厂房一处，同年9月北帆公司将承租的部分厂房转租给北京航天和兴科技有限公司（下称和兴公司）。2012年1月，北帆公司、和兴公司及国凯公司分别达成协议，北帆公司与国凯公司解除房屋租赁合同，和兴公司与国凯公司签订房屋租赁合同。北帆公司、华帆公司与和兴公司达成房屋租赁合同纠纷解决协议，协议约定和兴公司支付北帆公司补偿款1990000元，逾期不能支付补偿款，则按照每天1000元支付违约金。和兴公司仅支付北帆公司补偿款1500000元，余款至今未支付。北帆公司多次索要未果。为维护北帆公司及华帆公司的权益，起诉要求和兴公司支付北帆公司解除房屋租赁合同补偿款及违约金共计600000元。

和兴公司辩称：一、北帆公司、华帆公司的诉讼请求不详细，其要求的补偿款和违约金没有分别计算，没有具体数额。二、北帆公司、华帆公司所述不是事实，事实是北帆公司、华帆公司没有按照三方协议约定履行，北帆公司没有按照约定如期腾退房屋，华帆公司没有如期迁出注册地址，均构成违约。我公司不同意北帆公司的诉讼请求。

和兴公司反诉称：北帆公司与华帆公司是同一法定代表人的企业。2010年9月，我公司与北帆公司签订房屋租赁合同，我公司承租位于北京市×××11-2号（下称兴海路11-2号）的部分房屋场地。该场地共约8700平方米，我公司租用7300平方米，北帆公司和后成立的华帆公司共同使用剩余的1300平方米。华帆公司注册地在该租赁场地，致使我公司无法迁址、办理工商注册，无法正常经营，双方发生纠纷。经多次协商，我公司与北帆公司、华帆公司于2012年1月1日签署房屋租赁合同纠纷解决协议。该协议约定，我公司支付租赁补偿和搬家费共计2090000元；北帆公司、华帆公司在2012年3月30日前腾退和迁出公司的工商注册，否则从2011年9月30日开始，按1375平方米每日1.2元支付使用费；水电供暖等仍按租赁合同结算；北帆公司、华帆公司共同承担义务。协议签订后，我公司按照约定已经支付租赁补偿款和搬家费1600000元。2012年4月5日北帆公司腾退房屋，华帆公司直到2012年年底才进行工商地址变更，在此期间我公司仍然无法在该租赁场地进行工商注册。为维护我公司合法权益，反诉要求：1、北帆公司、华帆公司支付我公司房屋使用费297000元（自2011年9月30日起暂计算至2012年3月30日止）；2、北帆公司、华帆公司支付我公司水费、供暖费、电费共计111727.3元。

北帆公司针对反诉答辩称：和兴公司已于2011年12月进行工商注册地址的变更，且已经注册到北京市大兴区瀛海镇，不存在不能进行工商注册的情况。2012年1月签订三方协议，华帆公司要在年检之后迁址，华帆公司在2012年3月12日完成年检即到石景山区办理了入园申请手续，其批准时间是2012年5月30日。2012年8月20日石景山工商局苹果园工商所完成备案登记流转单。2012年8月20日石景山工商局向大兴工商局发出企业迁移通知书。2012年8月27日大兴工商局发生迁出通知书。华帆公司没有按协议约定时间迁出注册地是工商部门造成的，不是我公司和华帆公司故意拖延。即使构成违约，双方约定违约金过高，亦应当降低。我公司不同意和兴公司的反诉请求。

华帆公司针对反诉答辩称：三方协议第三条约定我公司于2012年3月30日前完成迁出工商注册登记，完成迁出工商注册登记不是我公司自己能够完成的，该约定不符合法律规定，不具有法律效力。我公司不同意和兴公司的反诉请求。

原审法院经审理认为：和兴公司与北帆公司、华帆公司签订的房屋租赁合同纠纷解决协议系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效；该协议对双方当事人均有约束力。根据2012年4月5日和兴公司与张中迅签订的交房验收说明，能够证明北帆公司没有在2012年3月30日前腾退承租的房屋；根据华帆公司企业迁出核准通知书，能够证明华帆公司没有在2012年3月30日前迁出工商注册；北帆公司、华帆公司应当承担违约责任；双方在房屋租赁合同纠纷解决协议中约定的违约金数额过高，应予适当减少；根据本案实际情况，法院酌情确定北帆公司、华帆公司支付和兴公司违约金60060元（1.2×1375×182×20%）。北帆公司、华帆公司应当给付和兴公司水、电、供暖费用87106.78元。现北帆公司已腾退承租房屋、华帆公司已迁出工商注册，北帆公司要求和兴公司支付房屋租赁补偿款490000元，符合法律规定，法院应予支持。北帆公司没有在2012年3月30日前腾退承租的房屋，华帆公司没有在2012年3月30日前迁出工商注册，其违约在先，北帆公司要求和兴公司支付逾期付款违约金，法院不予支持。据此，原审法院于2013年9月判决：一、北京航天和兴科技有限公司于判决生效后十日内给付北京北帆恒业科技开发有限公司房屋租赁补偿款四十九万元；二、北京北帆恒业科技开发有限公司、北京华帆贸易有限公司于判决生效后十日内给付北京航天和兴科技有限公司违约金六万零六十元；三、北京北帆恒业科技开发有限公司、北京华帆贸易有限公司于判决生效后十日内给付北京航天和兴科技有限公司水、电、供暖费用八万七千一百零六元七角八分；四、驳回北京北帆恒业科技开发有限公司其他诉讼请求；五、驳回北京航天和兴科技有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

判决后，和兴公司不服，上诉至本院称：房屋租赁合同纠纷解决协议对于违约的约定没有超出我公司的实际损失，法院酌情确定违约金应当考虑我公司的实际损失，原审法院判决数额过低，不足以弥补我公司的损失，请求二审法院改判原审判决第二项为北帆公司、华帆公司支付我公司违约金589050元（自2011年9月30日起暂计算至2012年9月11日止），同意原审判决其他判项。北帆公司、华帆公司同意原判。

经审理查明：2010年8月27日，北帆公司与国凯公司签订房屋租赁合同，北帆公司承租国凯公司厂房一处。2010年9月，北帆公司与北京和兴伟业工贸有限公司（下称和兴伟业公司）签订房屋租赁合同，约定北帆公司将其承租国凯公司的位于兴海路11-2号的部分厂房（7325平方米）转租给和兴伟业公司；租赁期限10年，自2010年10月1日起至2020年9月30日止；租赁期内水费、电费按表数计量缴纳，产生损耗每户按使用量分摊，供暖费用按使用面积付费，产生损耗每户按使用量分摊。2010年10月，和兴伟业公司名称变更为和兴公司。2010年11月18日，张中迅在兴海路11-2号5号楼1-3层、6幢平房注册成立华帆公司。

后和兴公司因其迁址问题与北帆公司、华帆公司发生纠纷。2012年1月1日，北帆公司与国凯公司达成原房屋租赁合同解除及终止协议：1、原合同解除及终止日期为2011年9月30日；2、解除协议签订后，国凯公司即退给北帆公司已交一年租金1587750元，北帆公司给国凯公司开具收据；3、解除协议签订后，北帆公司保证标的物现状，所有房屋和设施所有权归国凯公司。同日，和兴公司（甲方）与北帆公司（乙方）、华帆公司（丙方）签订房屋租赁合同纠纷解决协议，约定：甲、乙、丙三方就兴海路11-2号房屋租赁合同纠纷解决事宜，经协商一致，达成本协议，共同遵守执行。协议第一条约定，甲、乙双方原房屋租赁合同自2011年9月30日终止。协议第二条约定，甲方支付房屋租赁补偿款1990000元和搬家费100000元，款项支付方式：（一）签订本协议后，甲方支付房屋租赁补偿款1500000元和100000元搬家费，合计1600000元，乙方10日内给甲方房屋租赁费的发票；（二）2012年3月30日前，乙、丙方腾退现在兴海路11-2号内房屋场地，且完整无损地交付所有房屋、增加新建房屋（二层钢结构及装修）及相关附属设施给甲方，因丙方在此地注册，丙方同期内进行注册地址工商变更迁出、腾退房屋场地。2012年3月30日前，甲方不收取乙、丙方使用房屋租赁费；（三）2012年3月30日前，乙、丙方腾退和迁出工商注册后，甲方支付余款490000元，乙方10日内给甲方房屋租赁费的发票；（四）如果乙、丙方不能按时腾退和迁出工商注册，则从2011年9月30日开始按照1375平方米面积每日每平方米1.2元支付给甲方房屋使用费；如果甲方按时不能支付款项，则按照每日1000元支付违约金；如果乙方不能按时给付房屋租赁费发票，则按照每日1000元支付违约金。协议第三条约定，腾退房屋场地之前，甲、乙双方的水、电、供暖等支出按双方原房屋租赁合同相关约定结算；乙、丙双方的水、电、供暖等费用自行解决。协议第六条约定，乙方和丙方是同一法定代表人的企业，共同使用需要腾退的房屋场地，乙方和丙方共同承担本协议约定；本协议中的房屋租赁补偿款和搬家费是对乙方和丙方两家公司的，款项由乙方领取，具体由该两家公司自行分配。

2012年1月1日，和兴公司与北京市赫凯科技发展中心（下称赫凯中心）签订房屋租赁合同，和兴公司承租赫凯中心兴海路11-2号房屋，建筑面积约8700平方米，租期自2011年10月1日至2015年3月31日止，房屋租金每日0.6元／平方米。经原审法院核实，国凯公司授权赫凯中心与和兴公司签订房屋租赁合同。

2012年4月5日，和兴公司与北帆公司、华帆公司的法定代表人张中迅签订交房验收说明，内容为：北帆公司按房屋租赁合同纠纷解决协议第二条第二款规定，于2012年3月31日腾退兴海路11-2号房屋场地，2012年4月5日经双方现场验收基础设施合格。按照协议第二条第三款，和兴公司应支付北帆公司余款490000元，有关水、电、供暖等费用待北帆公司迁出工商注册后再结算，费用从应支付余款490000元扣减后支付，北帆公司提供房屋租赁费的发票。

本案审理中，北帆公司、华帆公司提交企业入园申请表复印件、备案登记流转单复印件、企业迁移通知书复印件、企业迁出核准通知书复印件，用以证明：2012年3月27日华帆公司向北京市石景山区八大处高科技园区管理中心办公室提交企业入园申请表，并经审批同意入园；2012年8月20日，华帆公司到北京市工商行政管理局石景山分局苹果园工商所办理登记手续，同日，北京市工商行政管理局石景山分局向北京市工商行政管理局大兴分局开具同意华帆公司迁入的企业迁移通知书；2012年8月27日，北京市工商行政管理局大兴分局向华帆公司发出企业迁出核准通知书；2012年8月，华帆公司迁出工商注册的事宜已经完成，但是工商管理部门办理变更登记需要一段时间。和兴公司认为上述证据并非原件，亦无法证明华帆公司何时迁出。

原审审理中，北帆公司、华帆公司与和兴公司就双方水、电、供暖等费用问题进行协商，双方最终协商确认北帆公司、华帆公司应当给付和兴公司水、电、供暖等费用共计87106.78元。双方就和兴公司要求的违约金问题不能达成协议。北帆公司申请财产保全，要求保全和兴公司存款600000元，原审法院于2013年2月1日冻结和兴公司在北京农商银行经济技术开发区支行凉水河分理处基本账户存款600000元。

上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、华帆公司营业执照、房屋租赁合同纠纷解决协议、企业迁出核准通知书、交房验收说明、房屋产权证等证据在案佐证。

本院认为：和兴公司与北帆公司、华帆公司签订的房屋租赁合同纠纷解决协议系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力。根据协议约定，2012年3月30日前华帆公司应进行注册地址工商变更迁出。根据查明的事实，华帆公司没有在2012年3月30日前迁出工商注册，构成违约，北帆公司、华帆公司对此应当承担违约责任。关于上述违约行为给和兴公司造成的实际损失，和兴公司未能提供充分证据予以证明，原审法院结合上述协议中关于如果北帆公司、华帆公司不能按时迁出工商注册则支付房屋使用费的约定，酌情确定违约金数额，并无不当。综上，和兴公司的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费9800元，由北京北帆恒业科技开发有限公司负担1150元（已交纳），由北京航天和兴科技有限公司负担8650元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；反诉案件受理费3715元，由北京航天和兴科技有限公司负担2093元（已交纳），由北京北帆恒业科技开发有限公司负担1622元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费4854元，由北京航天和兴科技有限公司负担（已交纳）。

财产保全申请费3520元，由北京北帆恒业科技开发有限公司负担550元（已交纳），由北京航天和兴科技有限公司负担2970元（于本判决生效后7日内交至原审法院）。

本判决为终审判决。

审判长  李蔚林

代理审判员  刘苑薇

代理审判员  何江恒

二〇一三年十二月三十日

书记员  祝石