北京金源在线上网服务有限公司与北京农村商业银行股份有限公司四季青支行房屋租赁合同纠纷

北京金源在线上网服务有限公司与北京农村商业银行股份有限公司四季青支行房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民事判决书

（2018）京01民终5288号

上诉人（原审被告）：北京金源在线上网服务有限公司，住所地北京市海淀区世纪城三期烟树园甲1号-1。

法定代表人：白庆奎，执行董事。

委托诉讼代理人：白庆达，男，北京金源在线上网服务有限公司职员。

委托诉讼代理人：谢瑞玲，女，北京金源在线上网服务有限公司职员。

被上诉人(原审原告)：北京农村商业银行股份有限公司四季青支行,住所地北京市海淀区板井路81号。

负责人：郑雁飙，行长。

委托诉讼代理人：艾渊源，北京市兰台律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴姣娜，北京市兰台律师事务所律师。

上诉人北京金源在线上网服务有限公司（以下简称金源在线公司）因与被上诉人北京农村商业银行股份有限公司四季青支行（以下简称农商行四季青支行）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初33856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人金源在线公司之委托诉讼代理人谢瑞玲，被上诉人农商行四季青支行之委托诉讼代理人艾渊源、吴姣娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

金源在线公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：上诉人承租的房屋不是被上诉人所有。

农商行四季青支行辩称，双方签订的《房屋出租协议》2016年12月31日到期，上诉人应当返还房屋。

农商行四季青支行向一审法院起诉请求：1.金源在线公司于判决生效之日将北京市海淀区世纪城三期烟树园甲1号-1房屋腾空并恢复原状后归还我公司；2.金源在线公司按2015年1月20日《房屋出租协议》年租金标准256230元，向我公司支付自2018年的1月1日起至房屋实际腾退时止的房屋占有使用费，每天702元；3.金源在线公司按2015年1月20日《房屋出租协议》年租金256230元万分之一标准向我公司支付自2017年1月1日起至房屋实际腾退时止的逾期腾房违约金，每天25.62元；4.本案诉讼费由金源在线公司承担。

一审法院认定事实：北京市海淀区蓝靛厂烟树园甲1号楼1层B号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人为农商行四季青支行，该房屋建筑面积559.93平米，所有权登记的时间为2013年1月10日，房屋性质商品房，规划用途为商业。《房屋所有权转移登记申请书》显示，转出方为北京市海淀区四季青农村信用合作社。涉案房屋于2018年4月3日换发不动产权证书。

2015年1月20日，农商行四季青支行（甲方，出租方）与金源在线公司（乙方，承租方）签订《房屋出租协议》，约定：第一条，甲方出租给乙方的房屋位于海淀区世纪城烟树园甲1号部分房屋；第二条，1、租赁期限为2年，自2015年1月1日至2016年12月31日；2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为公司营业使用；3、若乙方对承租房屋进行装修、装饰、改造或添置，乙方应事先征得甲方的书面同意；第三条，1、该房屋年租金人民币256230元整；2、租金支付时间与方式为合同签订后5个工作日内支付首期租金，以后于每半年支付一次，6月10日、12月10日前支付租金；第六条，6、合同期满或解除后，如乙方未按期交还房屋的，甲方有权要求乙方继续交纳租金并收取逾期违约金，每逾期一日的违约金为年租金的万分之一。

2017年3月29日，农商行四季青支行向金源在线公司发送《关于及时交回租赁房屋的函》，内容为：2015年1月20日，我支行与贵公司签订了房屋出租协议，协议约定租期2年，基于双方多年合作基础，合同到期前，我支行主动与贵公司就按同区域市场价格续租该处房屋进行了多轮谈判，并于2017年2月将续租申请上报总行。2017年3月8日，总行下发了《关于四季青支行烟树园甲1号部分闲置资产出租事项的批复》，指示：支行应与金源在线公司充分议价，按照市场价格出租该资产，如该公司坚持以低于市场价格续租，为维护我行资产权益，建议采取法律诉讼手段诉其腾退我行房屋，并收回占有期间费用。由于上一租赁期已满，双方又未能按同区域市场价格续租海淀区世纪城烟树园甲1号部分房屋达成新的一致，现函告贵公司于2017年4月15日前，将承租我行的海淀区世纪城烟树园甲1号部分房屋交还我支行，并按协议第6条第6款约定，继续交纳2017年1月1日至房屋交还日的租金及逾期违约金。

2017年4月5日，农商行四季青支行再次向金源在线公司发送《关于及时交回租赁房屋的函》。2017年4月7日和2017年8月15日，金源在线公司通过现金存入方式两次向农商行四季青支行账户缴款128115元。

审理中，金源在线公司提交如下证据证明其自2005年起即在涉案房屋经营：

证据一、2005年2月19日，北京市四季青农工商总公司（以下简称四季青农工商公司）出具的《证明》，内容为：北京市海淀区世纪城三期烟树园甲1号-1用房，为商业用房，房产产权归四季青农工商公司所有。

证据二、2004年10月19日的《企业住所（经营场所）证明》，内容为：四季青农工商公司同意将北京市海淀区世纪城三期烟树园甲1号-1房屋576平米提供给金源在线公司使用，期限两年；需要证明情况一栏书写“此产权归四季青农工商总公司所有，产权证正在办理之中。”

证据三、《北京市文化局互联网上网服务营业场所变更项目同意书》，北京市文化局同意北京京龙人人上网服务有限公司变更名称为金源在线公司，场所地址由海淀区香山南路86号变更为海淀区世纪城三期烟树园甲1号-1，营业面积由200平米变更为360平米，终端机数量由80台变更为120台。

农商行四季青支行对上述证据的质证意见为：真实性由法院核实，关联性及证明目的我方不予认可，无法证明与本案涉案房屋为同一出租房屋，《企业住所（经营场所）证明》显示使用期限仅为两年，金源在线公司不能提交其它证据证明其对涉案房屋有持续使用权，故其无权拒绝返还出租房屋。

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，农商行四季青支行与金源在线公司签订的《房屋出租协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效，双方当事人均应按照协议约定全面履行各自义务。《房屋出租协议》约定租期为2年，自2015年1月1日至2016年12月31日。现上述约定的租赁期限已届满，故农商行四季青支行作为涉案房屋的所有权人有权要求金源在线公司腾空并交还出租房屋。金源在线公司提交的相关证据虽显示四季青农工商公司于2004年10月19日就同意将海淀区世纪城三期烟树园甲1号-1号房屋提供给其使用，但实际上无论金源在线公司是否从该日期之后就开始占有使用涉案房屋，均不能构成其可以继续占有使用涉案房屋的合法依据。现农商行四季青支行起诉要求金源在线公司将位于海淀区世纪城三期烟树园甲1号-1房屋腾空并交还给其使用之主张，有事实和法律依据，法院予以支持，具体房屋位置表述以法院查明为准。考虑到金源在线公司租赁涉案房屋系用于经营网吧，根据有关规定，互联网上网服务营业场所经营单位变更营业场所地址或者对营业场所进行改建、扩建，变更计算机数量等事项，均需经过有关部门的审核同意，故具体腾退时间，法院将酌情予以判定。对于农商行四季青支行提出的要求金源在线公司将租赁房屋恢复原状之诉请，因其不能举证证明金源在线公司在承租涉案房屋期间存在改变房屋结构的行为及需要恢复的具体标准，故法院对其该项诉请不予支持。

从已查明的事实可以认定，金源在线公司在《房屋出租协议》于2016年12月31日到期后仅向农商行四季青支行支付了两次128115元，总计256230元。故农商行四季青支行现要求金源在线公司按照《房屋出租协议》年租金256230元的标准给付2018年1月1日至实际腾退之日的房屋占有使用费之诉请，有事实和法律依据，法院予以支持。对于违约金一节，首先，根据《房屋出租协议》第六条第6款之约定，合同期满后，如乙方未按期交还房屋的，甲方有权要求乙方继续交纳租金并收取逾期违约金，该条款并未明确约定在合同期满后乙方继续交纳租金的时间要求，故相应地亦无法判断超过哪一时间节点即为逾期；其次，从金源在线公司2017年两次打款的行为可以看出，即便在协议到期后，金源在线公司支付房屋使用费的时间亦未违反《房屋出租协议》的约定；最后，庭审中金源在线公司明确表示同意按照原标准交付租金，且农商行四季青支行在本案中亦仅向金源在线公司主张自2018年1月1日起的房屋占有使用费。故综合上述分析，农商行四季青支行的第三项诉请，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决:一、北京金源在线上网服务有限公司于本判决生效后九十日内将其承租的位于北京市海淀区世纪城烟树园甲1号1层的房屋腾空，交还给北京农村商业银行股份有限公司四季青支行使用；二、北京金源在线上网服务有限公司于本判决生效后十五日内按照年租金256230元的标准给付北京农村商业银行股份有限公司四季青支行自二〇一八年一月一日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；三、驳回北京农村商业银行股份有限公司四季青支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

上述事实，有《房屋出租协议》、《关于及时交回租赁房屋的函》、《关于四季青支行烟树园甲1号部分闲置资产出租事项的批复》、《证明》、《企业住所（经营场所）证明》、《北京市文化局互联网上网服务营业场所变更项目同意书》及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。

本院认为，农商行四季青支行与金源在线公司签订的《房屋出租协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效，双方当事人均应按照协议约定全面履行各自义务。《房屋出租协议》约定租期为2年，自2015年1月1日至2016年12月31日。现上述约定的租赁期限已届满，故一审法院支持农商行四季青支行要求金源在线公司腾空并交还出租房屋的诉讼请求正确。租赁期限届满，承租人继续占有租赁物的，应当支付占有使用费，故一审法院按照租金标准判决金源在线公司支付农商行四季青支行自2018年1月1日至实际腾退之日止的房屋占有使用费正确，本院予以维持。金源在线公司的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采纳。

综上所述，金源在线公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1044元，由北京金源在线上网服务有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长  赵蕾

审判员  辛荣

审判员  王爱红

二〇一八年六月二十七日

书记员  马子萌