北京洪庆聚旅馆与北京市城市建设开发材料设备有限公司房屋租赁合同纠纷

北京洪庆聚旅馆与北京市城市建设开发材料设备有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民事判决书

（2018）京02民终6141号

上诉人（原审被告、反诉原告）:北京洪庆聚旅馆，住所地北京市西城区小红庙甲14号楼二层。

经营人：孙涛，男，1980年3月30日出生，汉族，住所地山东省乐陵市花园镇桥村47号。

委托诉讼代理人：夏炳信，山东胜券律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市城市建设开发材料设备有限公司，住所地北京市朝阳区南湖学院222号楼15层1502室。

法定代表人：牛世星，董事长。

委托诉讼代理人：吴承轩，男，北京市城市建设开发材料设备有限公司职员。

委托诉讼代理人：王树人，北京市君致律师事务所律师。

上诉人北京洪庆聚旅馆（以下简称洪庆聚旅馆）因与被上诉人北京市城市建设开发材料设备有限公司（以下简称城市开发材料公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初25097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

洪庆聚旅馆上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用由城市开发材料公司承担。事实和理由：1．一审法院没有批准证人出庭，程序违法。一审法院明明知道我旅馆经营人在山东，没有办法打听到证人的具体住址和联系电话，但一审法院有这个能力，却以我旅馆没有提供证人联系方式为由，没有批准并通知证人到庭。2．涉案房屋实际租赁期限不是一年，合同是一年一签的。3．涉案租赁合同中租期一年的约定是无效条款，因为涉案合同是格式合同。

城市开发材料公司辩称,我公司同意一审判决，不同意洪庆聚旅馆的上诉请求和上诉意见。

城市开发材料公司向一审法院起诉请求：1．请求依法确认双方签订的《房屋租赁合同》于2017年4月30日终止；2．判令洪庆聚旅馆立即腾退北京市西城区广外小红庙甲14号二层房屋；3．判令洪庆聚旅馆支付我公司自2017年5月1日至实际腾退之日止的房屋占用费，按照每日438元标准计算。

洪庆聚旅馆向一审法院反诉请求：判令城市开发材料公司支付洪庆聚旅馆经营损失50000元。

一审法院认定事实：2016年4月30日，城市开发材料公司作为甲方(出租方)，洪庆聚旅馆作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市西城区广外小红庙甲14号楼二层出租给乙方使用。房屋租赁期限自2016年5月1日至2017年4月30日。租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前30天向甲方书面续租要求，征得甲方同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。租赁期届满或合同解除时，乙方必须按时腾退房屋，超过规定时间5日，如仍有余物，视为乙方放弃，由甲方处理。双方约定租金标准为每年租金160000元并约定租赁支付时间。双方在合同还约定了其他费用承担、房屋及附属设施的保护、转租、合同解除、违约责任等其他条款。

2016年12月1日，城市开发材料公司向洪庆聚旅馆发送《北京市城市建设开发材料设备公司就市属国有企业在非首都功能疏解中加快推进搬迁腾退及地下空间综合治理工作的指导意见的致函》，要求洪庆聚旅馆于2017年4月30日合同到期腾退涉案房屋，上述文件由洪庆聚旅馆工作人员签收。2017年3月14日，城市开发材料公司向洪庆聚旅馆发送《北京市城市建设开发材料设备公司关于加快推进腾退房屋的再次致函》，要求洪庆聚旅馆租赁协议到期时将涉案房屋交还。该份文件由洪庆聚旅馆经营者孙涛签收。

另，庭审中，洪庆聚旅馆提交2013年至2017年的四份房屋租赁合同，证明双方虽然一年一签合同，但实际租期应为十年。城市开发公司认可上述合同真实性，但不认可证明目的，认为涉案房屋为国有资产，所以一年一签合同，且说明了是双方的真实意思表示。

一审法院认为,依法成立的合同，受法律保护。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。

本案中，城市开发材料公司与洪庆聚旅馆于2016年4月30日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。洪庆聚旅馆抗辩意见称双方之间约定的租期为一年为无效条款，并称主张其租赁期限为十年，但洪庆聚旅馆所提交的证据不足以证明其上述主张。洪庆聚旅馆主张上述条款为格式条款，而格式条款系由一方当事人为了反复使用而预先制定的，并由不特定第三人接受的，在订立合同时无须与对方协商的条款，洪庆聚旅馆所提交的证据不足以证明其所主张的关于租赁期限的条款为格式条款，故法院对其该项抗辩意见不予采纳。双方约定合同履行的终止期限为2017年4月30日，故法院对城市开发材料公司确认双方合同于2017年4月30日终止的诉讼请求予以支持。

合同终止履行后，洪庆聚旅馆应当将涉案房屋腾空返还给城市开发材料公司，故法院对城市开发材料公司要求返还涉案房屋的诉讼请求予以支持。另，洪庆聚旅馆未按照约定将涉案房屋返还给城市开发材料公司，故洪庆聚旅馆应当支付自2017年5月1日至实际腾退房屋之日止的房屋占用费。城市开发材料公司主张按照每日438元标准计算房屋占用费，该房屋占用费标准并未过高，故对城市开发材料公司的上述主张不持异议。

洪庆聚旅馆反诉要求城市开发公司支付经营损失50000元，但其提交的证据不足以证明其所主张的租赁期限，且其上述主张亦缺乏合同及法律依据，故法院对洪庆聚旅馆的反诉请求不予支持。

据此，一审法院于2018年4月作出判决：一、确认北京市城市建设开发材料设备有限公司与北京洪庆聚旅馆于二〇一六年四月三十日签订的《房屋租赁合同》于二〇一七年四月三十日终止。二、自判决生效之日起七日内，北京洪庆聚旅馆将北京市西城区广外小红庙甲14号楼二层房屋腾空并交还北京市城市建设开发材料设备有限公司。三、自判决生效之日起七日内，北京洪庆聚旅馆支付北京市城市建设开发材料设备有限公司自二〇一七年五月一日至实际腾房之日止的房屋占用费（每日按438元计算）。四、驳回北京洪庆聚旅馆的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，洪庆聚旅馆、城市开发公司均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明无异。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，城市开发材料公司与洪庆聚旅馆于2016年4月30日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。洪庆聚旅馆上诉意见称双方之间约定的租期为一年系无效条款，并称其租赁期限为十年，但洪庆聚旅馆所提交的证据不足以证明其所述。洪庆聚旅馆主张上述条款为格式条款，而格式条款系由一方当事人为了反复使用而预先制定的，并由不特定第三人接受的，在订立合同时无须与对方协商的条款，洪庆聚旅馆所提交的证据不足以证明其所主张的关于租赁期限的条款为格式条款，故本院对其该项上诉意见不予采纳。双方约定合同履行的终止期限为2017年4月30日，故一审法院对城市开发材料公司确认双方合同于2017年4月30日终止的诉讼请求予以支持，是正确的。

合同终止履行后，洪庆聚旅馆应当将涉案房屋腾空返还给城市开发材料公司，故一审法院对城市开发材料公司要求返还涉案房屋的诉讼请求予以支持，亦是正确的。另，洪庆聚旅馆未按照约定将涉案房屋返还给城市开发材料公司，故洪庆聚旅馆应当支付自2017年5月1日至实际腾退房屋之日止的房屋占用费。城市开发材料公司主张按照每日438元标准计算房屋占用费，该房屋占用费标准并未过高，故对城市开发材料公司的该项主张，一审法院予以支持，并无明显不当。

洪庆聚旅馆要求城市开发公司支付经营损失50000元，但其提交的证据不足以证明其所主张的租赁期限，且其该主张亦缺乏合同及法律依据，故对洪庆聚旅馆的该请求，一审法院未予支持，亦无不当。

综上，洪庆聚旅馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1184元，由北京洪庆聚旅馆负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长  王云

审判员  孟龙

审判员  刘苑薇

二〇一八年六月十九日

书记员  耿玉