以欺诈胁迫方式签订的房屋合同应予撤销，财产返还

案件导读：在订立时存在胁迫等情形的合同，依法应予撤销。合同被撤销后，自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

北京市石景山区人民法院

民 事 判 决 书

(2016)京0107民初4562号

原告：侯先生，男，.....出生。

委托诉讼代理人：师晶，北京万典律师事务所律师。

被告：周先生.......出生。

委托诉讼代理人：葛惠彪，北京市安理律师事务所律师。

原告侯先生与被告周先生租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侯先生之委托诉讼代理人师晶，被告周先生之委托诉讼代理人葛惠彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告侯先生向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令撤销原告与被告签订的房屋租赁合同；2、请求法院判令被告迁出石景山区重聚园X号楼X层X单元XX室；3、请求被告按照每月6800元标准，给付原告自2016年5月24日开始至实际交付房屋之日止，逾期向房屋买受人韩云竹、李威交房的违约金以及原告支付房屋买卖合同的案件受理费2044元，保全费2020元；4、案件受理费由被告负担。事实和理由：原告因欠被告所在单位北京圣维华投资管理有限公司高利贷，未能如约还款，被告于2016年5月24日派人来向原告讨债，原告无力偿还，被告派四人将原告带至被告公司所在地博瑞大厦17层，并以言语恐吓、棍棒威胁原告签订了一份房屋租赁协议以及一张欠条，同时要求原告带其去博瑞大厦对面的交通银行取钱，在银行取钱的过程中原告通过暗示营业员报警才得以脱身。此后，被告所委派的人一直在原告名下的位于石景山区八宝山南路重聚园X号楼X单元XX的房屋内居住。由于该合同系被告胁迫原告签订，违背了原告的真实意思表示，因原告已经将房屋另行出售，所签租赁合同导致无法向买方按时交付房屋，石景山法院已经做出(2016)京0107民初4721号判决书判决了原告应承担的违约损失。被告是过错方，应该由被告承担原告无法交房的违约金。根据合同法相关规定，为维护原告合法权益，故诉至法院。

被告周先生答辩称,1、原告在租赁合同中签字真实，是其本人签署，被告没有胁迫原告，合同是原告的真实意思表示，是合法有效的。2、原告在诉状中也认可欠被告借款未按期还，这是双方签订合同并以租金按月还欠款的真实意思表示。3、双方签订的租赁合同的内容比较公平，没有完全有利一方，不存在显失公平的情况。4、我方合法占有房屋不应该赔偿这些损失，即使房屋没有被被告占用，原告也可能因为房屋价格上涨等原因不交付房屋，将不能交付房屋的原因归结于被告是不恰当的。原告未实际支付给案外人的违约金，不应在本案中解决。

经审理查明：位于北京市石景山区重聚园X号楼X层X单元XX号房屋（以下简称涉案房屋）原为侯先生所有。2016年1月17日，侯先生与韩云竹、李威共同签订《北京市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给韩云竹、李威，并于2016年6月13日转移登记至韩云竹、李威名下。

2016年5月24日，侯先生（出租方、甲方）与周先生（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条、甲方同意将自有的坐落在石景山区八宝山南路重聚园X-XX的房屋及其设施租赁给乙方，建筑面积为144.18平方米，该房屋用途为住宅。第三条、租赁期自2015年7月9日起至2034年7月8日止。第四条、该房屋租金为每月1600000元。第五条、乙方应于本合同生效之日起向甲方支付租金及押金，支付方式采取押一付228个月的支付方法。第六条、物业管理费由甲方按照物业管理公司的有关规定和收费标准支付，租赁房屋的清洁由甲方自行负责。第七条、在签订本租房合同时，乙方应支付给甲方1个月租金的押金，押金不计利息，租房合同终止时，退还乙方。侯先生在合同首部及尾部的出租方处及合同每一页下方签名捺印，并在第三条租赁期限处、第二十条补充条款处捺印，周先生在合同承租方处签名。合同尾部记载的签订日期为2015年7月9日，双方承认并非签订合同的日期。

北京市公安局朝阳分局三里屯派出所（以下简称三里屯派出所）2016年5月24日的报警材料有上述《房屋租赁合同》一份以及侯先生、周先生的询问笔录。《房屋租赁合同》的首部承租方处，第四条、第五条、第六条、第七条以及合同尾部承租方签字盖章处以及签约时间均为空白。庭审时，双方均承认《房屋租赁合同》第一条、第三条的内容由侯先生填写并在合同尾部签名捺印，周先生自行填写了第四、五、六、七条内容，并在合同尾部签名。侯先生认为《房屋租赁合同》成立并生效，但对合同第四、五、六、七条内容不予追认。

目前，涉案房屋由周先生占有使用，周先生承认2016年5月底入住，侯先生否认将涉案房屋钥匙交付周先生并陈述房屋买受人韩云竹、李威于2016年6月25日发现涉案房屋被周先生占用。

另查：韩云竹、李威曾因房屋买卖合同纠纷将侯先生诉至本院，本院于2016年11月4日作出(2016)京0107民初4721号判决：一、侯先生于判决生效后三个月内将位于北京市石景山区重聚园X号楼X层X单元XX号的房屋交付韩云竹、李威；二、侯先生于判决生效后三个月内按照月租金六千八百元标准给付韩云竹、李威违约金损失（自2016年4月9日起至实际交付上述房屋之日止）；三、驳回韩云竹、李威的其他诉讼请求。现已发生法律效力。

三里屯派出所对侯先生的询问笔录记载：“问：讲一下详细经过？答：……2016年5月24日10时许,有一个人将我约出来说是能给我办理贷款,我当时确实是想着能办理贷款将圣维华投资管理有限公司的钱还上,于是我就到了约定的地点西大望路附近,结果对方来了四名男子,都是圣维华投资管理有限公司的人,他们将我带回到位于北京市朝阳区东三环博瑞大厦17层的公司,要求我签下了60万元的借条还有一份我位于石景山重聚园小区X号楼X单元XX号的19年的租赁合同。问：为何签订租赁合同？答：租赁合同中只是让我签了名字还有日期，我也不清楚具体原因，应该是对方要使用我的房子作为还款的一个手段。问：对方是如何用言语胁迫你的？答：对方有辱骂、还有威胁我人身安全的言语。问：对方是否跟你发生肢体冲突？答：有，我在他们公司几乎每个人过来都要拍我几下，骂几句，吓唬几句让我还钱。问：是否有其他过激行为？答：没有。问：对方是否有限制你人身自由的行为？答：当时对方就是让我在一间办公室内待着，别的地方不让去，期间我去厕所都有人跟着。”

对周先生的询问笔录记载：“问：工作单位？答：北京圣维华投资管理有限公司法人。问：侯先生今天是如何到的你们公司？答：我们公司的员工将侯先生约出来带回公司谈这事情的。问：你们公司员工是否限制了侯先生的人身自由？答：没有限制其人身自由，但是因为好不容易找到侯先生的，我就派两名公司员工一直跟着侯先生，以防止再找不到他。问：你们公司员工是否与侯先生发生肢体冲突？答：没有，就是跟着侯先生，没有发生肢体冲突”。

上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》、(2016)京0107民初4721号判决、询问笔录及双方当事人陈述等在案佐证。

本院认为：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。胁迫是指以不法加害威胁他人，使之产生恐惧心理，并基于该恐惧心理而为意思表示的行为。首先，房屋租赁合同中租金的约定是合同重要组成部分，但租金条款系周先生单方填写，并非基于双方真实意思表示而订立，且每月160万元的租金不仅显失公允，而且也未实际履行。周先生未能证明侯先生将涉案房屋交付其居住使用，亦未能证明其入住的合法性。周先生抗辩双方签订的房屋租赁合同是以房屋租金折抵侯先生的欠款，因未能举证证明双方签订合同时具备上述意思表示，故本院不予采信。

其次，房屋租赁合同文本由周先生提供，周先生自认大多条款为其单方填写，不符合合同成立应当由双方合意的签订形式。在周先生公司签订房屋租赁合同的过程中周先生处于明显优势地位。在合同签订后，侯先生及时报警求救，证明周先生一方的行为让侯先生做出了不真实的意思表示而签订了涉案房屋租赁合同。

再次，房屋租赁合同于2016年5月24日签订，侯先生2016年6月27日提起诉讼符合法律规定的请求撤销的期间。

综上，本院认为，房屋租赁合同在订立时存在胁迫等情形，故对侯先生要求撤销房屋租赁合同的请求，本院予以支持。合同被撤销后，自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。既然房屋租赁合同已被撤销，周先生不具有合法占有使用涉案房屋权利，应当将涉案房屋腾退并交还侯先生。

周先生对房屋租赁合同被撤销具有过错，由此给侯先生造成的逾期向涉案房屋买受人韩云竹、李威交付房屋并造成违约金的损失应当予以赔偿。周先生应从入住涉案房屋开始给付侯先生应承担的违约金，(2016)京0107民初4721号案件已经生效，权利义务亦已明确，故，损失的数额比照已生效的民事判决书确认的实际发生金额，兼顾合同的履行情况、综合周先生入住时间、当事人的过错程度等因素，本院予以酌定。侯先生从2016年5月24日签订合同之日开始主张，对于超出的部分本院不予支持。侯先生主张周先生给付(2016)京0107民初4721号案件受理费以及保全费的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条之规定，判决如下：

一、撤销侯先生与周先生于2016年5月24日签订的记载日期为2015年7月9日的《房屋租赁合同》；

二、周先生于本判决生效后七日内将位于北京市石景山区重聚园X号楼X层X单元XX号房屋腾退交付侯先生；

三、周先生于本判决生效后七日内按照每月六千八百元标准给付侯先生自2016年6月1日起至实际腾退交付侯先生上述房屋之日止的逾期交房的违约损失；

四、驳回侯先生的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费九百二十五元，由周先生负担八百二十五元（于本判决生效后七日内交纳），由侯先生负担一百元（已交纳三十五元，其余款项于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审　判　长　　王　旸

人民陪审员　　王淑芝

人民陪审员　　冀凤宝

二〇一六年十二月二十三日

书　记　员　　孙紫淇