房屋租赁纠纷：一审败诉，万典律师介入，二审撤销一审，发回重审

      案件导读：一审败诉，万典律师介入，精心谋划，二审撤销一审，发回重审

北京市第二中级人民法院

民 事 裁 定 书

（2015）二中民再终字第00116号

申请再审人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：韩xx，女，1946年12月22日出生。

委托代理人：韩勇（韩xx之子），自由职业。

委托代理人：夏涛，北京万典律师事务所律师。

被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：张x甲，女，1962年9月20日出生。

委托代理人：张x乙（张x甲之兄）。

委托代理人：沈全兴，男，北京市东城区永定门外街道法律服务所法律工作者。

申请再审人韩xx因与被申请人张x甲租赁合同纠纷一案，不服本院（2013）二中民终字第06154号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2014年10月20日作出（2014）高民申字第2414号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。韩xx及其委托代理人夏涛，张x甲及其委托代理人张全义、沈全兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2012年7月，张x甲起诉至北京市朝阳区人民法院称：2012年3月30日，我与韩xx签订租赁合同，约定韩xx将位于北京市×××西库房独院一处出租给我经营使用，租期为三年，年租金14万元。我于合同签订当日给付10万元，剩余4万元在韩xx为我安装电话、协助办理营业执照后再给付。但后来韩xx告知无法办理营业执照。韩xx未能提供租赁房屋的合法证明，所有权人、代理人或承租人的证据，且隐瞒事实，提供虚假信息，故双方签订的租赁合同应属无效合同。本案诉讼前，我已腾退租赁房屋，韩xx不及时接收房屋，应当自行承担责任。租赁合同无效，韩xx应当承担返还租金和赔偿损失的责任。故我诉至法院，要求：1、确认双方签订的租赁合同无效；2、韩xx退还租金10万元；3、韩xx赔偿3万元。

韩xx辩称并反诉称：双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，应属有效合同。合同中明确约定租赁房屋为库房，因此张x甲应当知晓库房无法办理营业执照，而且合同中也没有约定我要承担为张x甲办理营业执照的义务。我签订租赁合同是经过授权和认可的，而且也能保证张x甲在三年租期内正常使用租赁库房。因此，我不同意张x甲的诉讼请求。由于张x甲违约，故我提出反诉，要求：1、解除双方签订的租赁合同；2、张x甲腾退租赁房屋；3、张x甲支付剩余租金4万元。

张x甲针对韩xx的反诉辩称：韩xx不能出示合法的建房手续和租赁权，双方签订的合同应属无效。我已经将租赁房屋腾退，而且韩xx已经开始转租。我不同意支付4万元，韩xx应当退还我已经交纳的租金。

北京市朝阳区人民法院一审确认，根据庭审中可以查明的事实，韩xx与张x甲签订的转租期限超过了韩xx享有的剩余租赁期限，超过部分的约定无效。虽然韩xx称其可以保证履行双方约定的租赁期限，但未能举证证实，故对其抗辩理由难以采信。另，根据北京鑫诚佳华快递有限公司（以下简称鑫诚公司）出具的说明，韩xx与该公司之间系委托代理关系，但鉴于无明确证据证实韩xx在与张x甲签订租赁合同时已向张x甲披露此代理关系，故张x甲选择韩xx作为合同相对方，并无不妥。在有效租赁期限内，双方应当按照合同约定履行各自的义务。因为协助承租人办理营业执照并非合同约定的韩xx应当承担的义务，故张x甲以韩xx未协助办理营业执照为由在2012年6月8日提出解除合同，缺乏合同依据。故张x甲要求返还已给付的全部租金于法无据，不予支持。根据张x甲提供的双方于2012年6月18日的电话录音内容，韩xx已于该日开始着手另行出租涉案租赁房屋，表明双方就解除合同已达成一致意见，且表明韩xx有接收房屋钥匙的意愿。因此，张x甲应当给付2012年4月10日至2012年6月18日的租金。虽然合同约定"租赁期未到期时，乙方提出退租视为乙方违约，租金不予退还"，但考虑到合同并非整体有效，张x甲无法实现使用租赁物三年的合同目的，故适用该条款显失公平。另外，张x甲在审理过程中曾两次出示房屋钥匙要求韩xx接收，但韩xx均表示不同意，相应的扩大损失部分应当由韩xx自行承担。关于张x甲主张的损失赔偿，因张x甲实际已使用租赁房屋，且未能充分证实相关金额支出与本案的关联性，故其主张的损失，不予支持。关于韩xx的反诉请求。因双方均无意愿继续履行租赁合同，故对韩xx要求解除合同的请求予以支持。因张x甲已实际腾退租赁房屋，双方仅未完成房屋钥匙交接，故仅判令张x甲返还租赁房屋钥匙。关于韩xx要求张x甲继续给付剩余租金4万元的请求，由于韩xx在2012年6月18日的电话录音中已表明双方就不再履行合同达成一致意见，故对韩xx的该项请求，不予支持。北京市朝阳区人民法院于2012年12月作出（2012）朝民初字第28323号民事判决：一、确认张x甲与韩xx于二○一二年三月三十日签订的租赁期限为二○一三年六月二日至二○一五年四月九日期间的《房屋租赁合同》无效；二、于判决生效之日解除张x甲与韩xx于二○一二年三月三十日签订的《房屋租赁合同》（租赁期限为二○一二年四月十日至二○一三年六月一日）；三、韩xx于判决生效后七日内返还张x甲租金七万三千一百五十六元；四、张x甲于判决生效后七日内返还韩xx租赁房屋钥匙；五、驳回张x甲的其他诉讼请求；六、驳回韩xx的其他诉讼请求。

判决后，张x甲、韩xx均不服，均持原审意见上诉至本院，请求撤销原判，予以改判。

本院二审查明，2012年3月30日，出租方韩xx（甲方）与承租方张x甲（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市×××西库房独院一处出租给乙方经营使用；租期3年，2012年4月10日至2015年4月9日；年租金14万元；租金提前10日付清，如乙方违约未能按时交纳租金，甲方有权收回承租使用权，乙方无条件搬出；乙方应向甲方提交公司营业执照复印件，身份证复印件及联系方式；在租赁期未到期时，乙方提出退租视为乙方违约，租金不予退还。签订合同当日，张x甲给付韩xx租金10万元。另，张x甲向韩xx出具欠条一份，内容为："2012.3.30已向韩xx支付2012年房屋租金140000元中的100000元整（壹拾万元正），尚欠40000元整。欠款肆万元整，2012.5.30前将欠款还清。"

张x甲提供2012年6月8日向韩xx发出的解除合同通知及短信，载明因韩xx未协助其办理营业执照，要求解除租赁合同并办理交接手续。韩xx否认收到书面通知，但认可收到短信通知，并表示当时不同意解除合同。张x甲另称已于2012年6月8日搬离租赁场地，并提供照片予以证明。韩xx对此表示不清楚。

庭审中，张x甲提交2012年6月18日其与韩xx的电话录音，显示韩xx要求其协助看房人看房并同意收回钥匙，欲证明韩xx同意解除合同且已着手将房屋再行出租。韩xx认可录音的真实性，但称同意其他人看房是为了帮助张x甲转租。

关于租赁房屋的来源，韩xx提交案外人刘朝辉（出租方）与鑫诚公司（承租方）签订的《房屋租赁合同》，租赁期限为2011年6月1日至2012年6月1日。之后，刘朝辉（出租方）与韩xx（承租方）签订《房屋租赁合同》，租期为2012年6月1日至2013年6月1日。韩xx另提交鑫诚公司出具的说明，内容为：韩xx有权对外以其个人名义代理该公司处理和对外转租涉案租赁房屋的相关一切事宜。庭审中，韩xx称虽然其与刘朝辉签订的租赁合同租期只有一年，但到期后可以一年一续签，而且其也参与了租赁房屋的建造，并为此提交收款人为刘振东的建房费和房租费收据佐证。张x甲则表示不认可韩xx与鑫诚公司之间的代理关系，仅认可韩xx为租赁合同的相对方。

经询，张x甲称其主张的赔偿金系因韩xx不能协助办理营业执照，导致其不能正常经营，给其造成的损失，包括为履行合同产生的运费、支付的职工工资及搬离租赁房屋的费用，并提交相关票据和合同等加以证明。

庭审中，张x甲曾出示房屋钥匙并表示愿意将钥匙交付给韩xx，但韩xx拒绝接收。

本院二审依据与一审同样的理由，于2013年5月28日作出（2013）二中民终字第06154号民事判决：驳回上诉，维持原判。

本院再审过程中，申请再审人韩xx称：1、被申请人张x甲提出解除合同，其解除理由并不是法定解除理由，双方未就解除合同达成一致意见。2、合同签订后，被申请人张x甲曾通过书写欠条的形式承诺支付剩余房租4万元，我方也是信任其承诺向房东缴纳房租，且被申请人张x甲因个人原因退租，与我方无关。3、被申请人张x甲起诉前多次要交还给我方房屋钥匙，我方一直拒绝接收，说明我方不同意解除合同，双方未协商一致解除合同情况下，单方撤离租赁场地属于单方违约，应就违法解除承担违约责任。4、租赁合同为双方在自愿平等协商一致的基础上签订，不违反我国法律有关无效合同的规定，应为合法有效。租赁合同第7条在合同有效期内合法有效，不应被认定为显失公平。原一、二审判决为适用法律错误，所作判决让我方独自承担大量损失，对我方明显不公。且显失公平应予以撤销，法院并未撤销该条款，因此该条款有效，法院应根据该条款判决被申请人张x甲所缴纳房租不予退还。5、原一、二审法院以被申请人张x甲提交的2012年6月18日双方的谈话录音作为证据认定双方解除合同已达成一致意见，是认定事实错误和适用法律错误。该录音是案件起诉后，双方在庭审中为达成和解目的所做的谈话，不能作为对我方不利的证据，而原一、二审却作为关键证据认定双方就解除合同达成了一致意见。据此请求：1、判令被申请人张x甲应履行合同至2013年6月1日。2、判令我方不应向被申请人张x甲退还已收取的租金。3、判令被申请人张x甲向我方支付2012年5月30日之前应还清的欠款租金4万元。4、判令被申请人张x甲向我方支付因被申请人违约所造成的各项损失7万元。5、被申请人张x甲承担本案诉讼费用。被申请人张x甲同意原审判决。

本院再审认为，本案事实尚需进一步查清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：

一、撤销本院（2013）二中民终字第06154号民事判决及北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第28323号民事判决；

二、本案发回北京市朝阳区人民法院重审。

审　判　长　　刘　琨

审　判　员　　蔡　洪

代理审判员　　刘忠伟

二〇一五年一月二十日

书　记　员　　高美玲