承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物毁损的，应当赔偿出租人租赁物的损失——王红琴诉江苏冠宇机械设备制造有限公司房屋租赁合同纠纷案

本案要旨：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物毁损的，应当赔偿出租人租赁物的损失。承租人因违约造成租赁物毁损，影响出租人将租赁物正常对外出租的，承租人应当赔偿出租人相应的租金损失，但出租人对因其自身原因导致扩大的租金损失应承担相应的不利益，即出租人的赔偿权利范围受到合同法第一百一十九条规定的减损规则的规制。

王红琴与江苏冠宇机械设备制造有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

民事判决书

原告：王红琴。

委托代理人陶福银。

被告：江苏冠宇机械设备制造有限公司。

法定代表人陈国顺，董事长。

委托代理人陈剑波，

江苏麒凯律师事务所律师。

原告王红琴与被告江苏冠宇机械设备制造有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王红琴及其委托代理人陶福银，被告江苏冠宇机械设备制造有限公司的委托代理人陈剑波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王红琴诉称，2011年9月9日，原告将位于仪征市新农西街XX号房屋的1-2层及后院的厨房租赁给被告，租金每月1500元，先付租金后入住。租赁合同中有被告不得损坏设施等约定，但被告公司工作人员不能遵守约定，对墙壁、地面、灯具、门窗等造成了污染和损坏。原告多次要求被告修理，但被告至租期结束也未能修理。现请求判令被告给付修复费用4281元、赔偿2013年9月9日至2014年1月8日的房租损失6000元、路费600元。

被告江苏冠宇机械设备制造有限公司辩称，租赁期间不存在人为损坏的情形，系使用过程中的自然损坏；认可卫生清理费用1000元；对租金损失及路费不予认可。

经审理查明，被告江苏冠宇机械设备制造有限公司自2011年9月9日至2013年9月8日租赁原告王红琴位于仪征市新城镇新农西街101号房屋的1、2层及厨房。其中，2011年9月9日至2012年3月8日、2013年3月9日至2013年9月8日，原、被告双方以传真形式签订了《租房合同》，其余租赁期间原、被告双方未签订书面租赁合同。根据《租房合同》第二条、第五条的约定，被告在租住期间应爱护原告的财产，保持墙体、地面、楼梯等处的清洁，不得随地吐痰，不得损坏门窗玻璃及附属设施，否则照原样赔偿；被告公司租住人员上下楼梯需穿软底拖鞋，避免磨坏楼梯瓷砖。2014年1月8日，原告自外地回来后发现被告在租住期间造成原告房屋墙壁、地面、房门、天花板、吊扇等多处污染，产生了生活垃圾，房门、楼梯砖、灯具、插座、门玻璃等多处损坏。被告在租赁期满后未与原告对房屋进行交接。

上述事实，有原告向本院提供的《租房合同》、照片、证人证言、短信以及当事人陈述等证据予以证实，本院对上述事实、证据予以确认。

本院认为，依法成立的合同受法律保护，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人有权要求承租人赔偿损失。本案中，原告王红琴与被告江苏冠宇机械设备制造有限公司之间的《租房合同》合法有效，被告应当赔偿因其违约给原告造成的各项损失。原告主张房屋修复费用4281元（包含材料费、房屋维修人工费、房屋卫生清理人工费、水电费），根据原告的陈述及其提供的《租房合同》、照片、短信、证人证言、收据、销货清单，本院认定原告因修复房屋损坏所支出的材料费为2225元；对原告主张的房屋卫生清理人工费用500元，因被告予以认可，故本院予以认定；原告主张被告所欠水电费156元，因原告提供的发票户名与地址信息均不能证明是原告出租的房屋所发生，故对此费用本院不予支持；原告主张修复房屋支付的人工费用1440元，虽原告未能提供充分的证据证明其主张，但原告为修复房屋损坏必然要支付相应的人工费用，参照江苏省建筑装饰业在岗职工平均工资，本院酌情支持720元；原告主张其丈夫陶福银处理本案的路费600元，因陶福银并非本案《租房合同》的当事人且该主张没有法律依据，故本院不予支持。被告抗辩认为房屋损坏系使用过程中的自然损坏，因被告未能提供证据证明自己的主张，故对此抗辩意见，本院不予采信。

原告主张被告赔偿因被告一直不对房屋损坏进行维修并且未向原告交接房屋，导致原告不能及时将该房屋对外出租造成的4个月（2013年9月9日至2014年1月8日）的房租损失6000元。本院认为，承租人因违约造成承租房屋损坏，致使出租人不能及时将房屋对外出租的，承租人应当赔偿出租人相应的租金损失。根据原告的陈述及短信记录，原告于房屋租赁合同到期前就已经知道所出租房屋的损坏情况，被告公司工作人员于2013年9月20日答应安排修理房屋损坏，但被告最终未修理。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿；当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。由此可见，法律既鼓励守约方采取措施防止损失进一步扩大，又对守约方因此支出的费用作出了安排。本案中，虽然被告违约造成原告房屋损坏给原告及时将房屋对外出租造成了影响，但原告未能在被告不予修理后的合理期限内先行对房屋损坏进行修复，故原告就因其自身原因扩大的租金损失无权要求赔偿，结合本案的实际情况，本院酌情支持原告租金损失3000元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下

被告江苏冠宇机械设备制造有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告王红琴房屋修复费用3445元、房租损失3000元，合计6445元。

驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87元，由被告负担。此款原告已垫付，由被告于本判决生效之日起10日内偿付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费87元（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX）。

审判长  李欣

代理审判员  王磊

人民陪审员  冯祖芸

二〇一四年八月四日

书记员  于芳