承租人优先购买权的司法认定和法律风险防范

房屋租赁合同纠纷中，承租人依法享有所承租房屋的优先购买权，属于承租人的法定权利。司法实践中，关于承租人优先购买权存在争议较多的往往是承租人优先购买权受到侵害后损失赔偿金额的认定。一般情况下，法院对承租人的损失赔偿金额往往从房屋差价损失、系争房屋装修的剩余价值、违约金额和实际损失金额等方面进行认定。 

上诉人石映涛与被上诉人广西中鼎股份有限公司、被上诉人广西中鼎股份有限公司南宁分公司，一审第三人李德杰租赁合同纠纷一案

南宁市中级人民法院

民事判决书

（2011）南市民一终字第1680号

上诉人（一审原告）石映涛。

委托代理人陈忠宝。

被上诉人（一审被告）广西中鼎股份有限公司。

法定代表人陈军。

被上诉人（一审被告）广西中鼎股份有限公司南宁分公司。

负责人杨力立，经理。

两被上诉人的共同委托代理人梁孝启。

一审第三人李德杰。

上诉人石映涛因与被上诉人广西中鼎股份有限公司（以下简称中鼎公司）、被上诉人广西中鼎股份有限公司南宁分公司（以下简称中鼎公司南宁分公司），一审第三人李德杰租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2011）西民一初字第1077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年7月4日受理后，依法组成合议庭，并于2011年8月3日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人石映涛的委托代理人陈忠宝，被上诉人中鼎公司和中鼎公司南宁分公司的共同委托代理人梁孝启到庭参加诉讼。一审第三人李德杰经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2007年8月2日，石映涛与中鼎公司南宁分公司签订《租赁合同》，约定由中鼎公司南宁分公司将位于南宁市北湖北路东三里九号中鼎北湖小区11号铺面出租给石映涛用于经营，租赁期限自2007年9月1日至2008年8月31日，租赁价格为每月180元，石映涛应于合同签订之日交付3个月租金540元及押金200元。此外，双方还在合同中对其他事项进行了相关约定。合同签订后，石映涛于2007年8月7日交给中鼎公司南宁分公司租金360元及押金200元。2008年8月27日，石映涛与中鼎公司南宁分公司续订《租赁合同》，租赁期限自2008年9月1日至2009年8月31日，其他合同内容与双方于2007年8月2日签订的租赁合同内容相同。2008年8月27日，石映涛向南宁中鼎物业管理有限责任公司交纳管理费、垃圾费46.20元。2009年6月24日，中鼎公司南宁分公司向石映涛出具《终止租赁的通知》，告知石映涛：自2009年9月1日起，中鼎公司南宁分公司将收回北湖北路东三里九号中鼎北湖小区11号铺面，要求石映涛于2009年9月1日前到公司办理铺面退租手续；中鼎公司南宁分公司已将铺面出售给李德杰，2009年9月1日后如石映涛想继续租赁该铺面，与李德杰联系。石映涛认为中鼎公司南宁分公司与中鼎公司的行为侵犯了其合法权益，于2010年4月诉至法院，提出如下诉讼请求：1、确认中鼎公司南宁分公司将位于南宁市北湖东三里九号第1-3幢11号的房屋卖与李德杰的合同无效；2、中鼎公司南宁分公司赔偿石映涛经济损失9300元；3、中鼎公司南宁分公司返还石映涛押金200元及该款利息80元；4、中鼎公司南宁分公司返还石映涛物业管理费280元及该款利息100元；5、中鼎公司南宁分公司承担本案诉讼费用；6、中鼎公司南宁分公司与中鼎公司相互承担连带赔偿责任。庭审中，石映涛举证了只有第1、2、3、14页的《商品房买卖合同》复印件及中鼎公司南宁分公司出具的《终止租赁的通知》，用以证明中鼎公司南宁分公司与李德杰之间存在房屋买卖合同关系，中鼎公司南宁分公司与中鼎公司质证时表示确有将北湖北路东三里九号中鼎北湖小区11号铺面出售给李德杰的意向，但因房屋办理不了产权证，买卖合同至今尚未签订盖章、未备案，且石映涛从未表示过想要购买租赁房屋的意向。

另查明：中鼎公司南宁分公司不具备独立法人资格，是中鼎公司的分支机构。

一审法院经审理认为：石映涛主张中鼎公司南宁分公司已将南宁市北湖北路东三里九号中鼎北湖小区11号铺面出售给李德杰，但只举证了只有第1、2、3、14页的《商品房买卖合同》复印件及中鼎公司南宁分公司出具的《终止租赁的通知》，而中鼎公司、中鼎公司南宁分公司对石映涛的主张又不予认可，故缺乏充分有效的证据证明中鼎公司南宁分公司与李德杰之间的房屋买卖合同已成立，对石映涛的主张，不予采信。因石映涛未能充分证明中鼎公司南宁分公司与李德杰之间确实存在买卖合同关系，故对石映涛要求确认中鼎公司南宁分公司与李德杰之间的铺面买卖合同无效的诉讼请求，不予支持。石映涛主张中鼎公司、中鼎公司南宁分公司给其造成经济损失，但未能举证证明，中鼎公司、中鼎公司南宁分公司又不予认可，不予采信，故对石映涛要求中鼎公司、中鼎公司南宁分公司赔偿经济损失9300元的诉讼请求，不予支持。石映涛与被告中鼎公司南宁分公司之间的《租赁合同》已到期，石映涛要求退还押金200元，中鼎公司、中鼎公司南宁分公司亦无异议，予以确认。中鼎公司、中鼎公司南宁分公司应从2009年9月1日起按银行同期同类贷款利率支付押金利息。中鼎公司南宁分公司不具备独立法人资格，不能独立承担民事责任，故其主管部门中鼎公司应与中鼎公司南宁分公司承担连带责任。物业管理费并非中鼎公司、中鼎公司南宁分公司向石映涛收取，故石映涛要求中鼎公司、中鼎公司南宁分公司退还物业管理费并支付利息，缺乏事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，该院判决如下：一、中鼎公司与中鼎公司南宁分公司连带返还石映涛押金200元并支付押金利息（利息计算：自2009年9月1日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以200元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付）；二、驳回石映涛的其他诉讼请求。案件受理费1049元，由石映涛负担1045元，中鼎公司、中鼎公司南宁分公司连带负担4元。

上诉人石映涛不服一审判决，上诉称：一、石映涛于2007年、2008年两年连续租用被中鼎公司南宁分公司位于南宁市北湖北路东三里9号的11号杂房作商铺，租赁期至2009年8月31日，石映涛是下岗人员，指望该铺面收入维持生活，故四处筹钱投资5万多元装修并购入设备，可刚有一点生意时，中鼎公司南宁分公司与李德杰即起意赶走石映涛以达到尔后无偿侵占石映涛的转让费和新装修的装璜附属物以及接手可以盈利的恶意目的。在租赁期未到，没有预先通知石映涛，未就出租房屋要出卖、房价多少等事项和石映涛商量，未征得石映涛是否放弃优先购买权的情况下，中鼎公司南宁分公司于2009年6月11日就把出租房屋卖给了李德杰。中鼎公司南宁分公司复印给石映涛的《商品房买卖合同》第1、2、3、14页有中鼎公司南宁分公司、李德杰的盖章签字。中鼎公司南宁分公司2011年6月24日发给石映涛的《租赁合同终止通知》中也称：“另，我公司已将铺面出售给了李德杰先生。”从上述证据事实足可证明中鼎公司南宁分公司实际已将石映涛正在合法租用的铺面卖给了李德杰。二、一审法院称石映涛证据只有《商品房买卖合同》的1、2、3、14页，言下之意是石映涛没有出示原件和全部的合同页数，这是一审法院没有认真、全面调查的主观臆断的认定。《商品房买卖合同》是中鼎公司南宁分公司与李德杰发生交易签订的合同，合同在他们手上，石映涛不可能持有，中鼎公司南宁分公司还是在石映涛再三强调不见买卖合同不会相信出租房屋已卖出，如果没卖出就不搬出铺面的情况下才给复印合同第1、2、3、14页的。但石映涛索要合同的其他页数以及要求中鼎公司南宁分公司和李德杰说出交易房价时，他们均以商业秘密、房价信息、个人房产信息不宜外泄为由拒绝给予全部页数复印。在一审过程中，中鼎公司南宁分公司和李德杰拒绝提供合同原件。同时也没有对石映涛提供其来源于中鼎公司南宁分公司处复印的《商品房买卖合同》的复印件和中鼎公司南宁分公司发给上诉人的《租赁合同终止通知》的真实性、关联性、和合法性提出异议，只在庭审时含糊说了一句“房屋产权证未办理好不能确定为买卖关系。”纵观一审全部诉讼过程，中鼎公司南宁分公司基本上就这一句抗辨，无其他证据佐证，但这一句是空口无凭，一面之词，没有其他证据佐证，不能证明他们是否办理了房产证。即使未办理房产证也应是中鼎公司南宁分公司和李德杰的关系，与本案应无关系，即便硬说有关系那也不符常理。事实上，本案中李德杰于2009年9月1日已将铺出租给了他人，由《租赁合同终止通知》的内容可证实。三、一审查明“买卖合同至今尚未签字盖章”，不是事实，虽然一审中中鼎公司南宁分公司无正当理由不提供其持有的《商品房买卖合同》原件，但从其给石映涛的复印件14页的出卖人(签章)、买受人(签章)一栏里还是看得到有中鼎公司南宁分公司盖的公章和李德杰的签名，说《商品房买卖合同》里没有签名盖章是故意歪曲事实。四、一审认定“石映涛从未表示过想要购买租赁房屋的意向”更不是事实，中鼎公司南宁分公司2009年6月11日已和李德杰签订了房屋买卖合同。2009年6月24日才通知石映涛说已把租赁房卖给了李德杰，石映涛根本没有机会表示。一审法院和中鼎公司南宁分公司认为石映涛没有购买租赁房屋的意向是错误的，如果石映涛不想购买该出租房屋，又何必起诉要求撤销中鼎公司南宁分公司与李德杰的房屋买卖合同呢。综上所述，本案中，根据《南宁城市房屋租赁管理办法》第十八条：“租赁期间出租人拟将出租房屋出售的，应当提前三个月书面通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权”和《城市私有房屋管理条例》第十条：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权”的规定，中鼎公司南宁分公司出卖出租房屋未依上述法律规定提前三个月通知石映涛，侵犯了石映涛的优先购买权，扰乱了石映涛的经营计划，导致石映涛经济损失严重的事实清楚确凿。一审法院驳回石映涛的诉讼请求事实不清，违反证据规则，没有依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条、七十五条、七十六条规定审核认定证据，采纳证据不当，程序严重违法，判决极其错误。请求二审法院：1、撤销南宁市西乡塘区人民法院(2010)西民一初字第1077号民事判决书；2、确认中鼎公司南宁分公司将位于南宁市北湖东三里九号第1-3幢11号的房屋卖与李德杰的合同无效；3、中鼎公司南宁分公司赔偿石映涛经济损失9300元；4、中鼎公司南宁分公司返还原告押金200元及该款利息80元；5、中鼎公司南宁分公司返还原告物业管理费280元及该款利息100元；6、中鼎公司南宁分公司承担本案诉讼费用；7、中鼎公司南宁分公司与中鼎公司相互承担连带赔偿责任。

被上诉人中鼎公司、中鼎公司南宁分公司共同辨称：一、中鼎公司南宁分公司与李德杰间的合同，实际上并不是房屋买卖合同，合同名义上是买卖商品房，但实际上只是将房屋的长期使用权转让给李德杰，讼争的房屋不能办理产权证，中鼎公司南宁分公司与李德杰间的商品房买卖合同无法履行。中鼎南宁分公司实际并未转让讼争房屋的所有权，所以石映涛没有优先购买权。二、承租人无权要求法院确认房屋买卖合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若千问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租方请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。故石映涛的上诉是没有法律依据的。三、石映涛无任何证据证实其因中鼎公司南宁分公司的行为受到任何损失。石映涛与中鼎公司南宁分公司间是租赁关系，所谓4000元转让费受让承租权根本不合逻辑。石映涛在诉讼提到的装修、购买设备损失，既无证据证实，也无法律规定应由中鼎公司南宁分公司赔偿。而且，中鼎公司南宁分公司是在双方的租赁合同到期后，才将房屋收回的，并未损害到石映涛的承租权，不可能给其造成任何损失。四、物业管理费是物业公司收取，与中鼎公司、中鼎公司南宁分公司无关。综上所述，石映涛的上诉，无任何事实依据和法律依据。一审判决认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

一审第三人李德杰未答辩，也未提供证据。

当事人争议的焦点是：被上诉人中鼎公司南宁分公司处分讼争房屋是否侵犯了上诉人石映涛的权益。

双方当事人除依据在一审法院已提交的证据陈述诉辩主张外，未提供新证据。

一审查明的事实确实无误，本院予以确认。

本院补充查明：石映涛于2009年7月中旬收到中鼎公司南宁分公司的《租赁合同终止通知》，并在2009年9月1日前搬出。中鼎公司南宁分公司于2009年9月1日后将讼争房屋的使用权交付给李德杰。

本院认为：承租人优先购买权是指承租人在出租人出卖所租赁房屋时，同等条件下有优先于第三人购买所承租房屋的权利。优先购买权之设，追求的主要是生存和安全价值，目的是维护和稳定既有经济秩序，充分发挥财产的使用效能，而不是对出卖人所有权的限制，因为法律对财产权的限制必须具有充分的正当性，这是鼓励投资和创造，促进交易，增加社会财富积累的基本要求。就出卖人而言，优先购买权是设定在其标的物上的一种负担，但此种负担只是限制其自由选择买方的权利，其占有、使用、收益和处分的权能并未受限，因此并无实质上的不利益。就优先购买权人而言，该项权利意味着购买机会上的优遇和排斥他人取得特定标的物所有权的保障，但并不意味着购买条件上的优惠。所以，从立法创设优先购买权的旨意出发，基于稳定房屋的使用关系而赋予承租人优先购买房屋的权利所产生的承租人优先购买权，从性质上说应确定为债权，归入附强制缔约义务的请求权范畴。强制缔约，是指个人或企业负有应相对人之请求，与其订立合同的义务，即对相对人之要约，非有正当理由不得拒绝承诺。因此，在出租人违反强制缔约义务将租赁物出卖给第三人的情形中，承租人可以诉请公权力介入，强迫出租人依照同等条件与其签订买卖合同。但是，尽管在出租人未尽通知义务而与第三人订立买卖合同的场合，享有优先购买权的承租人一经行使权利，即可与出租人形成买卖合同关系，该优先购买权的行使仍不能影响出租人与第三人之间成立的买卖合同的效力，因为根据合同的相对性原则，合同只在合同当事人之间成立和生效，非合同当事人的行为一般不应影响合同的效力，除非出租人与第三人以承租人优先购买权的不行使作为合同的停止条件或以承租人优先购买权的行使作为合同的解除条件。所以，就出租人与第三人订立的买卖合同而言，只要双方买卖的意思表示真实，且无虚高定价排除承租人行使优先购买权的恶意，就应认定为有效。也就是说，承租人优先购买权是一种强制缔约请求权，在承租人优先购买权受侵害场合，承租人主张行使优先购买权时，其与出租人之间即按照同等条件形成买卖合同关系，但出租人与第三人间的买卖合同并不因此而无效，只是承租人可依据优先购买权的保护，主张优先保护履行其与出租人形成的买卖合同，第三人因承租人优先购买权之行使无法取得标的物之所有权，其可依有效的买卖合同要求出租人承担违约责任或者赔偿责任。正是基于上述理由，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条作出了“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”的规定。

本案中，石映涛作为南宁市北湖东三里九号第1－3幢11号房屋的承租人，在收到出租人中鼎公司南宁分公司发出的包含房屋已转卖第三人内容的《终止租赁的通知》，以及初步掌握出租人与第三人签订的房屋买卖合同部分证据材料之后，无证据证明其已主张行使承租人优先购买权而请求中鼎公司南宁分公司履行强制缔约义务，且在本案诉讼中也未提出行使优先购买权的诉求，而仅是要求确认中鼎公司南宁分公司与第三人间的房屋买卖合同无效。该诉讼请求，根据前述理由，不能成立，本院不予支持。中鼎公司南宁分公司在其发出的《终止租赁的通知》中称“我公司已将该铺面出售给了李德杰先生”，而本案又无证据证明中鼎公司南宁分公司在此之前已尽其“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人”的义务，故石映涛的承租人优先购买权确受侵害，其请求中鼎公司南宁分公司赔偿损失，合法有据。但是，石映涛未能就其损失提供证据证实，应承担举证不能的不利法律后果，本院对其该项诉讼请求不予支持。石映涛请求中鼎公司及其南宁分公司连带返还押金200元及其利息的诉请，一审法院已全部支持，故石映涛的该项诉求已获满足，其对一审法院就此作出的相关判项并无上诉利益，且《租赁合同》的履行期限已届满，中鼎公司南宁分公司亦对返还押金并支付利息无异议，一审法院对此作出的判处正确无误，故本院予以维持。石映涛在承租期间基于对房屋的占有、使用等而依租赁合同的约定向物业公司交纳物业管理费用，系其履行合同义务之行为，该义务的履行并无不当，且中鼎公司南宁分公司亦非接受该义务履行的相对人，故石映涛请求中鼎公司及其南宁分公司返还物业管理费，不能成立，本院不予支持。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第㈠项、第一百五十八条的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费的负担按照一审判决执行；二审案件受理费1049元，由上诉人石映涛负担。

本判决为终审判决。

审判长  蒙恪民

代理审判员  彭小宁

代理审判员  骆祖进

二○一一年八月二十二日

书记员  洪基清