商铺“一铺多租”的租赁合同效力认定及法律风险防范？

司法实践中多出现一铺多租的租赁现状，对于此种情况，各份租赁合同若无合同法第52条规定之情形，均应有效，但实际上商铺的承租人只有一个，因此，根据《城镇房屋租赁合同司法解释》之规定，不同租赁合同的履行顺序要依法进行调整，且不同的承租人也有权依照所签订的租赁合同主张其合法权益。

赵世伦与余正中,何淑梅等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

重庆市长寿区人民法院

民事判决书

（2014）长法民初字第02499号

原告赵世伦，男，1963年4月29日出生，汉族，居民，住重庆市渝中区。

委托代理人赵光华，重庆君毅律师事务所律师。

委托代理人丁咏，重庆君毅律师事务所律师。

被告余正中，男，1967年2月12日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。

被告何淑梅，女，1970年2月21生，汉族，居民，住重庆市长寿区。

被告潘家林，男，1974年9月9日出生，汉族，居民，住重庆市沙坪坝区。

委托代理人（特别授权）夏华平，重庆合益律师事务所律师。

委托代理人（特别授权）刘敏，重庆合益律师事务所律师。

被告重庆沁园实业有限公司，住所地重庆市九龙坡区白市驿锦驿路1号，组织机构代码62202594-X。

法定代表人刘崇梅，该公司董事长。

委托代理人谭钦文，重庆汇聚律师事务所律师。

原告赵世伦诉被告余正中、何淑梅、潘家林、重庆沁园实业有限公司（以下简称沁园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月28日立案受理后，依法由审判员陶璐担任审判长，与代理审判员王丽、人民陪审员刘军镅组成合议庭，适用普通程序共同负责对案件的审理，于2014年8月25日、2015年2月26日公开开庭进行审理。原告赵世伦的委托代理人赵光华，被告潘家林的委托代理人夏华平、刘敏，被告沁园公司的委托代理人谭钦文到庭参加诉讼。被告余正中、何淑梅因下落不明，本院依法向其公告送达起诉状副本、参加诉讼通知书、开庭传票、举证通知书、告知当事人权利义务告知书等诉讼文书，公告期满后，被告余正中、何淑梅未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案在审理过程中，因原告潘家林申请对房屋价值进行司法评估，故本案于2014年8月25日中止审理，后于2014年12月23日恢复审理。本案现已审理终结。

原告赵世伦诉称，被告余正中与何淑梅系夫妻关系。2009年6月16日，余正中与沁园公司签订《房屋租赁合同》，约定由余正中将位于重庆市长寿区凤城向阳路21号1-8号的商业门面出租给沁园公司。2010年4月10日，沁园公司将前述门面转租给我。2011年12月7日，我与余正中、何淑梅就前述门面签订《房屋租赁合同》。故我承租前述门面的租赁期为2010年4月10日至2018年3月26日，且我已按照约定将房租缴纳至2018年。2014年4月8日，重庆市长寿区人民法院执行局在我所租赁的门面处下发了（2014）长法民执第327号案件的相关文书。届时我才得知，余正中、何淑梅已于2012年6月13日将我所承租的门面出售给潘家林，且余正中与潘家林于同日签订《房屋租赁合同》，约定由潘家林将门面出租给余正中，租期为2012年5月11日至2017年2月28日；后因余正中未向潘家林缴纳租金，潘家林向重庆市长寿区人民法院起诉，法院于2013年3月11日作出（2013）长法民初字第02070号民事判决书，判决解除了余正中与潘家林之间的《房屋租赁合同》，并判决余正中限期搬离门面并将门面交还潘家林。该判决生效后，潘家林遂向法院申请强制执行。因我系租赁门面的合法占有使用人，为保护我的合法权益，现特向人民法院起诉，请求确认我与沁园公司签订的《房屋租赁合同》（租赁期为2010年4月10日至2013年3月26日）有效。

被告余正中、何淑梅未答辩。

被告潘家林辩称，余正中与沁园公司签订的《房屋租赁合同》中约定，未经余正中同意，不得将门面转租。赵世伦与沁园公司签订《房屋租赁合同》未经余正中同意，故该合同应为无效合同。我购买涉诉门面系通过中介机构进行的交易，且以2584800元的价格购得该门面。我已取得涉诉门面的房地产权证，故我与余正中签订的房屋买卖协议合法有效。另我向重庆市工商局长寿分局查询涉诉门面的经营情况后发现，该门面的实际经营者是赵世中，赵世中与余正中签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期为2010年6月5日至2013年6月4日，且赵世中以该门面为经营场所向工商部门进行了个体工商户开业登记。故赵世伦所述情况与事实不符，存在虚假诉讼的嫌疑。请求人民法院驳回赵世伦的诉讼请求。

被告沁园公司辩称，我公司与余正中于2009年6月16日就涉诉门面签订了《房屋租赁合同》，之后我公司向余正中缴纳了一年的房屋租金。因经营转向，我公司经余正中同意后将涉诉门面转租给赵世伦使用，并约定由赵世伦向我公司支付已由我公司支付给余正中的房屋租金，剩余的房屋租金直接由赵世伦向余正中支付。2011年12月7日，赵世伦与余正中再次签订《房屋租赁合同》，该合同载明：赵世伦于2012年1月19日向余正中支付两年租金，即余正中已通过文字形式确认并同意了我公司将涉诉门面转租给赵世伦的事实。故我公司与赵世伦签订的《房屋租赁合同》应属有效合同。请求人民法院依法判决。

经审理查明，2009年6月16日，余正中为甲方，沁园公司为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》。该合同约定：余正中将位于重庆市长寿区凤城向阳路21号1-8号门面租赁给沁园公司经营使用；租赁期为2010年3月28日至2013年3月27日，租金为380000元／年；沁园公司须向余正中缴纳保证金10000元；合作期间，沁园公司未经余正中同意，不得私自将房屋进行转租、转让给他人，沁园公司确因经营困难或其他因素，可提前三个月通知余正中终止合同，余正中应退还沁园公司所缴纳保证金，不视为沁园公司违约。

2010年4月10日，沁园公司为甲方，赵世伦为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》。该合同约定：沁园公司将位于重庆市长寿区凤城向阳路21号1-8号门面出租给赵世伦经营使用；租赁期为2010年4月10日至2013年4月9日，租金为380000元／年；赵世伦须向沁园公司缴纳保证金10000元；合作期间，赵世伦未经沁园公司同意，不得私自将房屋进行转租、转让给他人，赵世伦确因经营困难或其他因素，可提前三个月通知沁园公司终止合同，沁园公司应退还赵世伦所缴纳保证金，不视为赵世伦违约。该合同甲方签名处有“重庆沁园实业有限公司”的签章以及“唐继华”的签字。庭审中，沁园公司称其公司与余正中口头协商了门面转租事宜，并口头商定由赵世伦直接向余正中缴纳房屋租金。庭审中，赵世伦提供打款凭证，证实其于2011年10月7日向余正中之妻何淑梅打款380000元的事实。

2011年12月7日，余正中、何淑梅为甲方，赵世伦为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》。该合同约定：余正中将位于重庆市长寿区凤城向阳路21号1-8号门面租赁给沁园公司经营使用；租赁期为2013年3月27日至2018年3月26日，余正中同意给予赵世伦15天的免租装修期；租金为380000元／年。同时，双方在合同尾部手写备注：“第十条房租租金一次性支付给甲方，总计租金壹佰壹拾肆元正（即1140000元）收款以打款单为准。第十一条于2012年元月19日收两年房租柒拾陆万元正。”合同签订后，赵世伦于2011年12月7日向何淑梅打款500000元，于2011年12月8日向何淑梅打款640000元，并于2012年1月19日分别向何淑梅打款460000元、300000元。

2012年5月6日，余正中、潘家林在重庆大业兴置业顾问有限公司的居间介绍下，双方就余正中所有的位于重庆市长寿区凤城向阳路21号1-8号门面签订了《房地产买卖居间协议》。双方约定由潘家林以2584800元的价格购买该门面，并约定房屋交付后，由潘家林将该门面出租给余正中使用。事后，潘家林向余正中全额交付了房款2584800元并缴纳房屋交易的相关税费，并于2012年6月15日取得了该门面的房地产权证。期间，余正中、潘家林于2012年6月13日签订了《房屋租赁合同书》，约定由潘家林将前述门面出租给余正中使用，租期为2012年5月11日至2017年2月28日，租金为每月15000元，每年交一次，每年2月20日前交纳房屋租金。该合同签订后，余正中支付了2012年5月11日至2013年2月28日期间的租金，其后再未支付租金。潘家林遂向本院起诉，要求解除双方签订的租赁合同，并要求余正中腾空房屋并以500元／天（即合同约定的15000元／月）的标准支付2013年3月1日起至房屋腾空之日止的租金。本院于2013年10月8日作出（2013）长发民初字第02070号民事判决书，判决：“一、解除原告潘家林与被告余正中于2012年6月13日签订的《房屋租赁合同书》；二、限被告余正中在本判决生效后15日内将位于重庆市长寿区凤城街道向阳路21号1-8的商业门面腾空交还给原告潘家林；三、限被告余正中在本判决生效后15日内按15000元／月的标准支付原告余正中从2013年3月1日起至腾空交还房屋之日止的房屋租金。”该判决生效后，潘家林向本院申请强制执行，要求余正中腾退该门面。在本院强制执行的过程中，赵世伦知晓了其承租的门面将被强制执行的情况，遂向本院起诉。

庭审中，潘家林称经查询工商部门后发现，案外人赵世中以涉诉门面作为经营场所，申请办理了个体工商户开业登记，经营范围为百货、皮鞋零售，且赵世中在办理手续过程中提供了其与余正中就涉诉门面于2010年6月5日签订的《房屋租赁合同》，租期自2010年6月5日起至2013年6月4日止。本案在审理过程中，赵世中出庭作证称，其与赵世伦系兄弟，其兄赵世伦让其帮忙经营、管理长寿“意尔康”皮鞋店面，并让其以赵世中的名义办理了该店面的工商登记；在办理工商登记的过程中，赵世中自行制作了《房屋租赁合同》提供给了工商部门，且其中“余正中”的签名并非余正中本人所签的情况。

以上事实，有当事人陈述、沁园公司与余正中签订的《房屋租赁合同》、沁园公司与赵世伦签订的《房屋租赁合同》、余正中、何淑梅与赵世伦签订的《房屋租赁合同》、《中介委托看房协议》、《房地产买卖居间协议》、潘家林与余正中签订的《房屋租赁合同》、房地产权证、银行转账凭证、收条、税务发票、民事判决书、结婚登记申请书、个体工商户开业登记审核表、证人证言等证据证实，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点在于沁园公司与赵世伦于2010年4月10日签订的《房屋租赁合同》是否有效。按合同约定，沁园公司将该公司承租的余正中所有的涉诉门面转租给了赵世伦。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，且以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”虽然沁园公司与余正中签订的《房屋租赁合同》中约定有未经余正中同意，不得私自将房屋进行转租、转让给他人的内容，但庭审中赵世伦提供的银行转账凭证能够证实在沁园公司与余正中约定的承租期间，赵世伦于2011年10月7日向余正中之妻何淑梅的账户支付门面租金380000元。本院认为，从赵世伦向余正中、何淑梅缴纳房屋租金的行为以及余正中与沁园公司在合同履行期间且未解除合同的情况下，赵世伦作为次承租人与余正中签订了关于涉案房屋的租赁合同，且该两份合同的履行期限刚好吻合，可推定余正中应当知晓沁园公司已将涉诉门面转租给赵世伦的事实，且未提出异议。故潘家林认为沁园公司与赵世伦之间的转租行为未获余正中同意，进而双方签订的《房屋租赁合同》无效的理由，本院不予采纳。

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第一款规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记本案手续的；（三）合同成立在先的。”按上述法律规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同的，数份合同彼此之间并不影响其他合同的效力，即潘家林在庭审中举示的案外人赵世中与余正中签订的《房屋租赁合同》并不影响其他房屋租赁合同的效力，故本院认为判断沁园公司与赵世伦于2010年4月10日签订的《房屋租赁合同》是否有效，仍应根据该合同的实际情况并根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定予以评判。

沁园公司与赵世伦于2010年4月10日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形；最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”因沁园公司与赵世伦签订的《房租租赁合同》约定的租赁期限（2010年4月10日至2013年4月9日）超过了沁园公司与余正中签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限（2010年3月28日至2013年3月27日），故本院确认沁园公司与赵世伦于2010年4月10日签订的《房屋租赁合同》（租赁期为2010年4月10日至2013年3月27日）合法有效，超过2013年3月27日的部分的合同约定无效。现原告赵世伦请求确认其与沁园公司签订的《房屋租赁合同》（租赁期为2010年4月10日至2013年3月26日）有效，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第一款、第十五条、第十六条第一款的规定，判决如下：

原告赵世伦与被告被告重庆沁园实业有限公司于2010年4月10日签订的《房屋租赁合同》（租赁期为2010年4月10日至2013年3月26日的部分）有效。

本案案件受理费7000元，由被告潘家林、余正中、何淑梅、重庆沁园实业有限公司负担（原告已缴纳，限四被告于本判决生效后7日内迳付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审判长  陶璐

代理审判员  王丽

人民陪审员  刘军镅

二〇一五年三月三十一日

书记员  黄春燕