出租人出租的房屋有瑕疵的，承租人如何支付租金？由于第三人的原因影响承租人对房屋使用、收益的，承租人是否有权利要求减少租金?

出租人出租的房屋有瑕疵的，承租人如何支付租金？由于第三人的原因影响承租人对房屋使用、收益的，承租人是否有权利要求减少租金? ------刘某与陈某房屋租赁合同纠纷

上海市长宁区人民法院

民事判决书

原告刘某，男，1982年6月6日生，汉族，住上海市A区A路A弄A号A室。

委托代理人赵某，某律师事务所律师。

委托代理人马某，某律师事务所律师。

被告陈某，女，1977年5月5日生，汉族，住上海市B区B路B弄B号B室。

被告麻某，男，1976年2月12日生，汉族，住上海市B区B路B弄B号B室。

以上两被告共同委托代理人薛某，男，1989年6月30日生，回族，住上海市C区C路C弄C号C室。

以上两被告共同委托代理人杜某，某某律师事务所律师。

原告刘某诉被告陈某、麻某房屋租赁合同纠纷一案，于2012年5月15日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张某独任审判，于2012年6月28日、7月19日、9月3日公开开庭进行了审理，原告刘某及其委托代理人赵某、被告陈某、麻某的委托代理人薛某、杜某到庭参加诉讼。2012年8月10日，经双方当事人同意延长适用简易程序一个月。本案现已审理终结。

原告刘某诉称，原、被告于2011年4月7日签订了房屋租赁合同，约定被告将本市D区D路D弄D楼D号房屋（以下简称“涉讼房屋”）出租给原告使用，租金为每月人民币6,000元（包含物业管理费），租赁期限为2011年5月1日至2013年4月30日，2011年4月7日至5月1日是免租装修期。合同签订半年后，某广告公司在原告的户外安装了一个巨大的广告牌，严重影响原告的采光和通风，致使办公室在晴天也需要把灯全部打开，广告牌也遮挡了窗外的风景，严重影响了公司的形象。原告多次与被告交涉，但被告拒绝帮助原告与物业进行协商。故原告诉至法院，要求判令：减少租金为每月1,500元，自2011年12月4日起至广告牌拆除之日或合同到期之日止。

被告陈某、麻某共同辩称，广告牌是2011年年底安装的，树立广告牌的是案外人，并非两被告。原告并未举证证明广告牌对原告造成通风、采光、风景等方面的影响，两被告不认可对原告有影响。据两被告了解，该广告牌的设立有市政府及有关部门的文件依据。故两被告不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，被告麻某系涉讼房屋登记的产权人。2011年4月7日，被告陈某代被告麻某（甲方）与原告（乙方）签订租赁合同一份，约定甲方出租涉讼房屋给乙方作为办公使用，租赁期限为两年，自2011年5月1日起至2013年4月30日止；月租金为6,000元，押金6,000元，租金每六个月结算一次。签约后，双方按约履行。

2011年9月12日，上海中建物业管理有限公司向上海市长宁区房屋土地管理局第一办事处发送备案报告，称：“上海市绿化和市容管理局于2011年8月10日专门发文（沪绿容（2011）228号）印发了《延安路高架道路沿线户外广告设施设置实施方案》和《南北高架道路沿线户外广告设施设置实施方案》。我司三嘉物业管理处管理的位于E路E弄E号的商务楼某大厦裙房北侧平台在规划设置中。为落实《实施方案》的要求，具有一级资质的上海飞帆广告有限公司已与我司商洽，相关手续的办理及设计、施工等均由该公司负责并保证达到相关规定和要求。我司将全面配合，确保《实施方案》按时完成，并创造条件进一步做好某大厦公共设备设施及公共部位的维修和更新。”上海市长宁区房屋土地管理局第一办事处于2011年9月15日收到该备案报告。2011年12月31日，上海飞帆广告有限公司向上海市长宁区规划和土地管理局出具情况说明一份，称某大厦所在大楼物业已收集了业主签字的同意书共163份，已超过了全体业主的75%，要求尽快批准广告位的设置。

2011年年底，涉讼房屋所在房屋m层南面扇形平台外侧搭建广告牌一块，高度约至九楼。原告认为对原告使用涉讼房屋造成影响，因与被告协商不成，故涉讼。

审理中，上海市长宁区绿化和市容管理局灯光广告管理科于2012年7月13日向原告代理人出具“关于E路E弄E号广告牌信息公开申请的回复”，称该部门未颁布允许该房屋裙房顶部设置户外广告设施的行政许可证。2012年9月3日，上海市长宁区绿化和市容管理局灯光广告管理科向两被告代理人出具“关于某某律师事务所律师函的答复”，称：E路E弄E号某大厦裙房广告阵地已列入《延安路高架道路沿线户外广告设施设置实施方案》，上海市长宁区绿化和市容管理局于2011年10月26日受理了上海飞帆广告有限公司户外广告设施设置的申请，设置内容为“新娱乐”。由于需申请单位补充提交“业主同意设置”的相关材料，故未颁发准予设置的行政许可。

被告方提交了现场测量照片及广告牌示意图，主张经被告测量，广告牌距离大楼m层k室南窗最远距离为12.8米。原告对示意图展示的形状予以确认，但对距离不予认可，认为目测距离约5-6米。

上述事实，有租赁合同、照片、上海市房地产权证、备案报告、回复、答复等证据以及双方当事人的陈述为证。上述证据经庭审审核无误。

由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。

本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当恪守合同约定，全面履行合同义务。原、被告双方的争议焦点为：涉讼房屋外树立广告牌是否可以作为原告要求降低租金的理由。原告主张，要求减少租金的主要法律依据是《合同法》第二百二十八条，以及《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》第11条、12条。被告对此不予认可，认为并未影响原告使用。本案并不存在第三人向承租人主张权利导致承租人不能使用的情形，故不适用《合同法》第二百二十八条的规定。房屋本身并无损毁或灭失的情形，故不适用《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》第11条的规定。原告实际一直使用涉讼房屋，所主张的影响主要是涉讼房屋在通风、采光和景观观赏方面受到影响，也未有证据证明存在第三人侵权的事实，故不适用上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》第12条的规定。原告所主张的影响，均为其主观感受，未能证明广告牌的设置对原告使用涉讼房屋造成实质性障碍。且原告亦未提供租金降低至每月1,500元的依据。故原告的诉讼请求，本院难以支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十八条，《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》第11条、第12条之规定，判决如下：

驳回原告刘某的诉讼请求。

案件受理费人民币1,712.50元，因本案适用简易程序，减半收取计人民币856.25元，由原告刘某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

代理审判员张沁

二〇一二年九月七日

书记员陶艾敏