租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持

租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持----昆明晨晟招标有限责任公司、王家利房屋租赁合同纠纷

云南省高级人民法院

（2017）云民申508号

当事人信息

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：昆明晨晟招标有限责任公司。住所地：云南省昆明市盘龙区世博生态城低碳中心B栋1201。

法定代表人：李辉，公司经理。

委托诉讼代理人：李承蔚、刘江涛，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：王家利，女，1975年1月12日生，汉族，住云南省昆明市五华区。

委托诉讼代理人：孙剑、张畯源，云南雁序律师事务所律师。代理权限：特别授权。

审理经过    

再审申请人昆明晨晟招标有限责任公司（下称“晨晟公司”）因与被申请人王家利房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2016）云01民终2899号民事判决，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

再审申请人称/抗诉机关称

申请人晨晟公司申请再审称，昆明市中级法院二审判决适用法律错误，认定事实不清，请求再审本案。理由：一、原二审判决关于“买卖不破租赁原则”法律适用错误。《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第229条规定：“租赁物在租赁期间内所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本条规定赋予租赁债权物权效果，从而突破了债权的相对性，本条立法原意系保护承租人的承租权，承租人有权不破租赁，当然承租人亦有权破租赁。该立法目的在最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（下称《房屋租赁纠纷解释》）中亦有所体现，解释第20条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。承租人有权要求继续履行，但因债的主体发生变化，承租人也有权终止履行。立法目的在于赋予承租人选择权，从而维护既定的交易秩序和交易安全。二、原二审判决关于《房屋租赁合同》解除权认定的法律适用错误。根据《合同法》的规定，合同的解除包括三种情形：协议解除、单方法定解除、单方约定解除。但二审判决认为双方未协议解除合同，即认定合同继续履行，明显错误。（一）再审申请人享有单方法定解除权。1、涉案房屋多次被法院查封，严重影响了房屋的使用。再审申请人依据《房屋租赁纠纷解释》第八条的规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（1）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（2）租赁房屋权属有争议的”。2014年9月，江西省上饶市中级人民法院执行法官到涉案房屋处，要求对涉案房屋进行司法查封，再审申请人方得知该房屋产权人已由张振贵变更为何凤华，后再审申请人经与上饶市中院协商，再审申请人将2014年10月17日年至2015年10月16日期间的房租交至上饶市中院，上饶市中院方同意不对该房屋进行“死封”；2015年6月，昆明市五华区人民法院执行法官再次来到涉案房屋处，要求对涉案房屋进行查封，并要求再审申请人再次支付租金，后再审申请人将涉案房屋租金支付情况书面报告至五华区法院并提出于2015年10月16日终止租赁。再审申请人系一家云南省知名的招标代理机构，每天在涉案房屋内均进行开标活动，但涉案房屋屡次被法院查封，涉案房屋面临拍卖等产权不明晰行为已严重影响了房屋的使用，影响了再审申请人经营及声誉。依据《房屋租赁纠纷解释》第八条的规定，再审申请人有权解除合同。2、租赁合同之目的已无法实现，再审申请人有权依据《合同法》第94条规定，单方解除合同。再审申请人就该房屋签署的《房屋和车位租赁合同》承租的系该房屋1-6层之整体，鉴于该房屋1-4层租赁关系已约定于2015年10月16日终止(另案生效判决已依法确认，同时另案判决确认再审申请人已于2015年10月16日搬离房屋)，如再审申请人与涉案房屋新权利人继续履行《房屋和车位租赁合同》，合同目的将无法实现。(二)再审申请人享有单方约定解除权。退一步讲，即使再审申请人不享有单方法定解除权之条件，再审申请人亦享有单方约定解除权。《房屋和车位租赁合同》第11条约定：“如乙方特殊原因退租，已缴纳的租金甲方不再返还；同时乙方退租需提前90日向甲方书面提出，否则按违约处理”，本案中，再审申请人已于2015年6月30日提出于2015年10月16日终止合同，提前超过90日已通知了权利人。(三)再审申请人解除合同的方式合法。1、因涉案房屋产权多次变更，且从未通知再审申请人，再审申请人一直无法联系涉案房屋产权人，故再审申请人于2015年6月30日向五华区人民法院发出《情况说明》，明确再审申请人将于2015年10月16日终止涉案房屋租赁关系，该《情况说明》已附在该案的执行卷宗中(一审己调取)，何凤华、王家利己在执行过程中查阅此资料。2015年9月，再审申请人在涉案房屋大门张贴通知，明确再审申请人于2015年10月16日终止租赁关系。2015年10月，再审申请人再次在涉案房屋大门张贴通知，明确再审申请人于2015年10月16日终止租赁关系。再审申请人已将解除合同的意思表示尽最大限度通知涉案房屋权利人。2、再审申请人在原审中已提出合同已解除的抗辩，并非像二审判决所说未向法院提起。但鉴于本案属同一房屋租赁关系，再审申请人解除合同的诉求不可吞并本诉，因此再审申请人无法提出新的诉讼请求，仅能提出抗辩。三、再审申请人事实上已于2015年10月16日搬离房屋(另案生效判决已确认)，双方终止租赁巳既成事实，同时客观上已不能履行合同。再审申请人于2015年10月16日搬离房屋，被申请人知悉此事，同时被申请人亦进行了公开招租(再审申请人在一审中已提交证据证实)，双方终止租赁巳既成事实。四、本案中，昆明市五华区人民法院2015年9月24日作出被申请人系涉案房屋权利人的执行裁定，但二审判决却判令再审申请人支付自2015年9月17日起的利息，裁判结果错误。

王家利陈述意见称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，再审申请无事实及法律依据，应依法驳回。

本院认为

本院认为，第一、《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间内所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。该规定的立法目的是为了保护承租人的租赁权，并非限制承租人继续维持原来的租赁关系。在租赁房屋的所有权发生变动后，承租人可根据相关法律规定选择继续租赁或退租。本案中，晨晟公司已经做出选择，在权利人不明的情况下，向昆明市五华区人民法院明确表示2015年10月17日后，不再继续租赁涉案房屋。因此，晨晟公司不应受买卖不破租赁的限制。第二，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干具体问题的意见》第八条规定：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；…。从王家利提交的“昆明市房屋交易产权管理处房屋登记簿查阅摘抄表”反映，涉案房产在2014年4月17日和4月18日先后被昆明市五华区人民法院和江西省上饶市中级人民法院查封。两法院先后向晨晟公司下达了协助执行通知书、履行到期债务通知书。在收到昆明市五华区人民法院的履行到期债务通知书后，晨晟公司及时向五华法院提出执行异议，同时表明自己不再继续履行剩余期限的租赁合同。另外，从另案已经生效的（2016）云01民终2899号民事判决反映，原承租的整栋楼中1至4层，因物权已经变动为崇庆东，且晨晟公司与崇庆东已经明确1至4层楼的租赁到2015年10月16日终止，从物的使用效能上讲，已经发生了改变。晨晟公司依《中华人民共和国合同法》第94条的规定主张解除合同，晨晟公司是否享有法定解除权，人民法院应当结合全案的相关事实及证据进一步审查。第三，本案诉讼中，在王家利请求支付租金的情况下，晨晟公司通过答辩的方式主张原租赁合同已经解除，无须提出反诉请求。综上所述，原审判决认定租赁合同应继续履行，晨晟公司未按期交付租金系违约行为缺乏证据证明。

综上，晨晟公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款之规定，裁定如下：

再审裁判结果

本案指令昆明市中级人民法院再审；

再审期间中止原判决的执行。

审判人员

审判长吴立宏

审判员潘静

审判员刘晓虹

裁判日期

二〇一七年八月十八日

书记员

书记员冯帅