深圳、广州、江门，楼市再爆新闻

   3月6日，粤港澳大湾区的3大城市——深圳、广州、江门，都爆出了跟楼市有关的新闻。

1、江门

   先看江门。

   作为大湾区西岸面积最大的城市，江门市政府办公室印发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》。

   值得注意的是，这份“楼市新政”不仅仅包含“救开发商”的举措，还包含“救楼市”的举措。

   在“救开发商”方面，主要有“分期缴纳土地出让金”、“分期缴纳城市基础设施配套费”、“商品房预售监管款留存比例由5%调减至3%”、“房企税收缴纳延期、减免”、“开工、竣工时间顺延”、“加强对房企的金融服务”等。

   在“救楼市”方面，则提出了“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“适时调整个人住房公积金贷款额度，支持居民刚需和改善型住房需求”、“支持各类外地人才在江门限购区域购买首套新建商品住房。”（见下图）

   为了提振市场信心，还提出了“按照区域规划加快完善房地产项目周边的交通、教育、医疗等公共配套设施建设，制定并公布详细的实施计划和清单”等。

   此外，新政还提及“提高房屋买卖合同备案效率，加快商品房预售许可办理”；“加强城建规划、成果宣传。结合城市品质提升工程、公共配套设施建设进度，系统宣传核心区域城建规划和成果，增强各方对宜居江门的信心。”

   由此可见，江门市对房企、购房者可谓“诚意满满”。

   而且江门出台的文件非常有技巧，没有像驻马店那样亮出全部底牌，只是给出政策框架，到时候一项一项落实，有弹性、有缓冲，避免成为舆论焦点。

2、深圳

   同样在3月6日爆出新闻的，还有深圳。

   日前，深圳住建局印发了“深圳市人才住房和公共租赁住房筹集管理办法（试行）”，并从3月1日开始实施。但媒体发现并公开报道，是在3月6日。

   试行办法在去年9月征求过意见，也曾被报道过，但目前是正式实施了。其中的政策亮点，值得我们关注，也值得其他城市学习。

   深圳近年来在力推“二次房改”。根据公开披露的政策，到2035年深圳将新增170万套住房，其中超过100万套是各类政策性住房，包括人才房、安居房、公共租赁住房，新增普通商品房只占170万套的40%，也就是不到70万套。

   注意，这是到2035年的总总量。

   政策出台的时候，我曾写文章分析过。一是担忧100万套政策性住房能否落实，因为深圳土地极其有限了；二是认为仅有70万套新增商品住房（后来又要求其中30%出租，不能出售），将很难满足市场需求。

   我还提出过一个数据：到2035年，如果深圳不扩容，可能会有500万深圳人住在深圳外。

   新实施的“人才住房和公共租赁住房筹集管理办法”最大的看点是，提出了5类房屋“可以筹集作为人才住房和公共租赁住房，并向符合 条件的对象进行供应”：

   1、住宅或商务公寓；

   2、商业用房按规定改建成的租赁住房；

   3、城中村房源；

   4、经依法处理后的控停违法建筑；

   5、其他社会存量用房。

   以及三类房屋可以纳入“安居工程年度实施计划的筹集任务统计范围”：

   1、产业园区配套宿舍；

   2、城市更新、棚户区改造、土地整备等各类拆旧建新项目中的拆迁安置房；

   3、享受区政府租房补租的对象所承租的社会存量用房。

   这意味着，除了普通商品房可以被政府收购，成为人才房、租赁住房外，商务公寓、商改居、城中村、违建这几类房子，在经过改造、通过安全检测之后，可以成为政策性住房。

   应该说，这对于深圳提升竞争力、商办物业去库存等，都具有巨大的意义。

   我之前多次在专栏里说过，深圳是住房结构最奇特的超大城市。深圳大概有1100万套住房，看起来足够2500万人居住。但事实上，其中有清晰产权证、有独立卫生间和厨房的商品房，只有大约230万套（包括了房改房）。其他的，要么是工业区宿舍、要么是城中村的握手楼，要么是违建，每套平均面积在40平米左右，很多没有独立卫生间、厨房，也没有充足的采光、通风条件。

   所以深圳虽然是一线城市，但居住形态仍然停留在“工业区时代”。而且深圳真实的自有住房率可能不到30%，在全球大城市里肯定是最低的。而深圳的人口密度，在全球大城市里也是最密集的。

   但奇葩的是，寸土寸金、住房稀缺的深圳，却空置了很多商办物业。其中包括写字楼、商场、公寓等。尤其是在经济最活跃的南山区，反而最严重。

   这跟深圳土地供应结构失衡有很大关系。由于过分担心产业空心化，深圳在批地、旧改的时候过于倾向于商办用地，强化了住宅的稀缺、商办的过剩。

   现在新政来了：商务公寓可以纳入政策性住房，“商改居”也可以纳入，城中村、和被没收的违法建筑也可以。

   这样，一下子打开了几扇大门，为深圳筹集政策性住房提供了便利。而且，这非常有利于商办物业去库存。

   前几天，广州一度取消“限商令”（取消了对2017年330新政之后批地的，商办物业的限制）。但戏剧性的是，在舆论压力下，这个政策又作废了。

   其实广州完全可以学深圳，如果担心商办物业库存量大，政府收购来改建为住房，纳入政策性住房就可以了。

   或许有人会问：深圳这样做，等于加大了住房供应量，对住宅市场是否构成利空？其实不会，因为深圳住房矛盾太大了，而且公寓、商改居、城中村和违建，这些改造成为的住房一般不会卖，只会出租。

   但可能由此引发一个问题：这些房子恐怕要给租户学位，因为租购同权。如果给学位，深圳能否承受，这可能是一个问题。

3、广州

   广州也出新闻了。这个新闻，不是“限商令”的取消和恢复，而是户口问题。

   据“广州日报”3月6日报道，广州市政府15届102次常务会议审议通过了《广州市集体户口管理规定》。

   《管理规定》进一步明确了几类人员可以迁入广州集体户口：

   普通高等学校、中等职业学校（含技工院校）根据国家招生计划招收录取的全日制普通学历教育的非广州户籍学生，可以申请迁入学校学生集体户口；

   已由设立工作单位集体户口的国家机关、各类企事业单位录用或者聘用，符合广州市入户条件或者有广州市户口，但无合法住宅类房屋以及可以投靠的直系亲属的人员，可以申请迁入工作单位集体户口；

   符合广州市入户条件或者有广州市户口，但无合法住宅类房屋以及可以投靠的直系亲属，在各级人才服务中心、人力资源市场签订人事代理、户口代理合同的人员，可以申请迁入人力资源市场集体户口；

  符合广州市入户条件或者有广州市户口，但无合法住宅类房屋以及可以投靠的直系亲属，且属于引进人才入户、积分制入户和政策性入户及其他入户的人员，可以申请迁入相应的政府公共集体户口。

   很明显，广州在集体户口管理上有所松动。

   以学生“上学临时迁户口”为例，从外地考入广州的大专院校，就连技工院校都可以把户口迁过来。而拥有广州的集体户口，是可以买房子的。这等于增加了“房票”的供应。

   要知道，目前广州是中国大学在校生人数最多的城市，也是唯一超过100万人的城市。这100万大学生，事实上都是拥有购房资格的。

   此前广州曾放宽过落户条件。但很多人面临一个问题，在广州没有房子，也没有可以投靠的亲友。现在集体户口的门槛降低了，可以落到单位的集体户口上，也可以落到“人力资源市场集体户口”或者“政府公共集体户口”，这可以解决很多人的难题。

   所以，广州的这项新政虽然表面上跟楼市无关，但事实对楼市构成了利好。这体现了城市之间的人口竞争，已经从“抢人才”进入到“抢人口”的阶段。