「关于大棚房」如何在非建设用地上合法的进行休闲农业开发？

最近大批大棚房纷纷被拆，休闲农业出路在哪？如何继续发展？农业部下发《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》提出，不是建设用地，也可以呢做休闲农业！

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鼓励闲置宅基地发展“农家乐”

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鼓励“四荒地”发展农家乐

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休闲农业将引入PPP模式

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休闲农业政策出台，让土地发挥更大的价值！

休闲农业用地，经典7问

1、在整个土地规划，国土部门有一套土地分类标准，住建或规划部门有一套分类标准，这两套标准之间有何区别与联系？分别适用于什么情况？如何做好这两者之间衔接？

答 ：国土关于土地的分类标准是为解决土地性质问题，包括农用地、一般农田、基本农田、林地、荒地、宅基地等一系列的用地性质。住建关于土地的分类标准是针对土地上附着建筑物的性质。

调整城市规划用地只是一个浅层次的问题，深层次问题的是要调整土地规划。

2、旅游开发中遇到的集体土地开发障碍是土地流转等正式制度障碍还是开发效率障碍，或是非正式制度障碍？可否举例说明？

答 ：旅游开发中集体土地开发障碍及土地流转中的最大问题不是政策障碍，而是如何使被流转的土地实现盈利。

所以集体土地开发的障碍主要是实现盈利问题，很多企业很难实现单纯的旅游盈利。但是如果旁边有些房地产，就相对容易一些。

3、旅游项目用地性质和代码往往在和土地部门、规划部门对接的时候会遇到无法落地的问题。旅游项目在目前的城市用地性质分类中仅有B14中提到包含度假村用地，给项目落地带来很大困难。

答 ：旅游项目的用地性质从土规上一定要求是建设用地（非宅基地），属于国家的土地才可以进行招拍挂，属于集体的土地不能用作商业建设。

4、旅游用地属商业用地性质，集体土地的利用方面有哪些地方有突破或创新的案例？而不是坐而论道的迟迟不落地？

答 ：旅游用地属于商业性质，集体用地不可商用，不可开发作旅游用地。集体土地是可以利用的，一是土地变性，二是流转和租用，流转方式中集体用地多用作基础服务性设施建设，如自己经营或是游客集散中心。

5、城市的旅游集散服务中心用地在城市建设用地分类中应该归为哪类？如果按商业服务类来算，地价差别就较大。

答 ：城市旅游集散服务中心从某种程度上属于基础设施用地，属于A类用地，一般由政府划拨，但在实际操作中政府没有任何收益的情况下，不太愿意选择这种方式划拨土地，需要开发单位与政府进行进一步的沟通协调。

6、在田园综合体规划开发中，如何最大程度获得建设用地，在不影响农田使用的情况下是否可以将建筑物架构在农田之上？

答 ：建筑物（封闭的、有顶的）不可以架在农田（一般、基本都不可）上，构筑物（开场的、不具备遮蔽功能的）或许可以，比如观光塔、风车等，需要与当地政府沟通调整。

7、宅基地如果仅仅做农家院，属于半对外经营那种，是否属于旅游用地，能不能批？

答 ：自有宅基地可以用作半经营的农家院，但是不属于旅游用地，不可进行买卖，可以对外经营。

总结

❶ 土地问题一定要明确其方向（属于国土方面还是属于规划方面）。

❷ 关注旅游用地的价格及买卖交易。

❸ 农田原则上不允许使用，基本农田强烈建议不去碰，但是项目对环境影响不大，遵循当地的发展规划，对当地的经济发展有一定促进作用时，对于农田的利用，当地政府一般是支持的态度。