履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行”之规定处理。钥匙系象征不动产管领控制的重要物品，交付钥匙应认定为“交付不动产

履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行”之规定处理。钥匙系象征不动产管领控制的重要物品，交付钥匙应认定为“交付不动产”，故相应履行地点应为不动产所在地----天津市南开区东方导航培训学校房屋租赁合同纠纷

天津市高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2017）津民申1345号

再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：天津市南开区东方导航培训学校。住所地：天津市南开区华苑碧华里29号。

法定代表人：石延山，董事长。

委托诉讼代理人：杨荣忠，该学校工作人员。

委托诉讼代理人：杨群，该学校工作人员。

被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：马凤霞，女，1963年6月2日出生，汉族，住天津市滨海新区。

被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：芦德民，男，1965年10月16日出生，汉族，住天津市滨海新区。

再审申请人天津市南开区东方导航培训学校（以下简称东方导航学校）因与被申请人马凤霞、芦德民房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市第二中级人民法院（2017）津02民终446号民事判决（以下简称原判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

东方导航学校申请再审称，（一）原判决认定事实不清。原判决认定涉案房屋跑水及马凤霞、芦德民更换门锁无任何证据证明。假设存在上述事实，马凤霞、芦德民擅自更换门锁却不将钥匙送至东方导航学校手中，明显属于马凤霞、芦德民拒不履行出租人义务，导致东方导航学校无法正常使用该涉案房屋，应系马凤霞、芦德民违约。且马凤霞、芦德民未提供任何证据证明其尽到了相关通知义务和履约行为。马凤霞、芦德民换锁以后和自称送钥匙到东方导航学校之间有五个月时间，该期间内涉案房屋空闲、东方导航学校无法进入系诉讼的原因，应依法认定解除合同条件成就。马凤霞、芦德民称2016年8月到天津市区送钥匙，说明马凤霞、芦德民应该也有能力将钥匙送达。（二）原判决适用法律错误。东方导航学校在一审起诉前即以实际行为表明与马凤霞、芦德民中止租赁合同，双方已中止履行。且涉案《房屋租赁及转移租赁协议》第十二条明确约定解约一方仅需支付对方10000元解约金，即可解除合同，终止合同履行。且钥匙已经送达无证据证明，以后合同如何继续履行存在问题。综上，东方导航学校依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。

马凤霞、芦德民提交意见称，2014年7月17日与东方导航学校签订《房屋租赁及转移租赁协议》，租期三年，当时东方导航学校会计李丹家住市区来大港不方便，就交给马凤霞一把钥匙，另一把钥匙放在育贤鼎中介所。2016年1月30日，涉案房屋跑水，已结冰。马凤霞立即打电话告知李丹及东方导航学校校长杨荣忠，他们让马凤霞赶快开门处理，但马凤霞打不开门锁。后杨荣忠、李丹叫马凤霞找来专业开锁的人，也开不了锁，只能经杨荣忠、李丹同意破坏性开锁并换锁。涉案房屋墙体泡坏、地板也裂了。马凤霞让杨荣忠、李丹来看屋内损失，并取走换锁钥匙，杨荣忠、李丹说放假了过不来，等上班就过来，但最终也未来人。马凤霞多次打电话表达态度，如果想租就好好租，不想租就过来解除租赁协议。但东方导航学校一直不来人，有马凤霞与李丹的微信沟通记录为证。无奈之下，马凤霞于2016年8月1日去东方导航学校办公地点，被杨荣忠揪打，后马凤霞报警，警察到场后马凤霞把钥匙放在了办公桌上，警察看到了，且一审时李丹也承认了。二审时东方导航学校也无证据证明马凤霞没送达钥匙。请求驳回再审申请，维持原判。

本院经审查认为，马凤霞、芦德民与东方导航学校签订的《房屋租赁及转移租赁协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，应认定为有效，各方当事人均应按约履行相应义务。马凤霞、芦德民在一审中提交了跑水照片、开锁换锁收据等证据，能够证明涉案房屋于2016年1月发生跑水及更换门锁事实，且东方导航学校原委托诉讼代理人在一审时亦明确表示“马凤霞换锁的事通知我方了”，故原判决相应事实认定并无错误。关于更换门锁后，钥匙应由马凤霞、芦德民送往东方导航学校处抑或东方导航学校前来大港拿取这一问题，系合同履行地点的确定问题，由于《房屋租赁及转移租赁协议》对此并无明确约定，马凤霞、芦德民与东方导航学校亦未能达成补充协议，应依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第三项“履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行”之规定处理。钥匙系象征不动产管领控制的重要物品，交付钥匙应认定为“交付不动产”，故相应履行地点应为不动产所在地即大港，应由东方导航学校前来大港拿取钥匙，故，马凤霞、芦德民未将钥匙送往东方导航学校处并非拒不履行出租人义务行为。东方导航学校主张马凤霞、芦德民违约导致合同解除，理由不能成立。此外，根据东方导航学校原委托诉讼代理人一审陈述，2016年8月马凤霞与杨荣忠发生纠纷报警以后，警察到的时候桌上有钥匙还有一个书包，亦应认定东方导航学校已取得钥匙。涉案《房屋租赁及转移租赁协议》第十二条虽约定“双方如有一方不能执行以上协议条款或者撕毁本协议则赔偿对方：壹万元（人民币10000元）”，但该条仅约定了一方当事人违约情形下应承担相应赔偿责任，并未赋予一方当事人以赔偿10000元为代价不再履行合同的权利。综上，东方导航学校的相应再审申请均不能成立。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回天津市南开区东方导航培训学校的再审申请。

审　判　长　　赵　伟

代理审判员　　李善川

代理审判员　　张　昕

二〇一七年九月二十七日

书　记　员　　孙　超