疫情过后房地产究竟怎样变化，未来楼市调控的方向是什么？

那么，这一政策背后的深意是什么？

2020年，受疫情冲击，地方政府的税收收入下降，更加依赖于土地使用权出让金收入。这一年，全国国有土地使用权出让收入84142亿元，同比增长15.9%，创下了新记录；而全国地方一般公共预算本级收入100124亿元，同比下降0.9%。全国国有土地使用权出让收入与全国地方一般公共预算本级收入的比例是84.03%。源自税收的一般公共预算收入下降，而土地使用权出让收入大幅增加。可见，地方政府对土地财政的依赖度进一步扩大。

具体到城市。全国300个城市的土地出让金总额高达5.9万亿，同比增长16%。上海、杭州、广州、南京、北京等14个城市突破了千亿大关。土地财政依赖度超过100%的城市有20个。土地财政依赖度超过50%的城市有40个。以西安为例，2020年该市土地出让收入为1058亿元，一般公共预算收入为724.1亿元，土地财政依赖度高达146.11%。

我近几年，中国地方债规模迅速增加，地方债务余额在2017年超过了国债余额。值得注意的是从2017年开始，地方债中的一般债券发行规模持续下降，而专项债规模快速增加。2020年地方一般债券限额只有9800亿元，专项债限额达37500亿元。2021年新增地方政府债务限额42676亿元。其中，一般债务限额只有8000亿元，专项债务限额达34676亿元。

专项债与房地产有什么关系？

专项债与房地产、基建、土地财政高度关联，专项债主要投放与土地相关的基建，如通水、通电、通路、通燃气、通网络、通地铁，然后带动土地升值和房地产发展，创造土地财政收入，然后偿还专项债。可以这么理解，专项债是土地的债券化，地方政府用土地债券化的方式先获得资本，然后用土地使用权出让金来还债。

最近几年发行了这么多专项债，专项债的平均周期目前是五年，未来三到五年是地方政府的还债高峰期，这意味着未来几年地方政府还得依赖“卖地”来还专项债。

地方政府债券基本由国有商业银行及金融机构持有，四大行持有规模接近50%。国有商业银行购买政府债券，倾向于土地锚，而不是税收锚。如果将地方债额度调配给一般债券，银行购买积极性会下降。为了获取更多的融资，地方政府倾向于以土地收入为担保发行专项债。专项债发行越多，土地债券化规模越大，地方政府的土地财政依赖度越高、债务规模越大。

这会削弱地方政府的债务信用，还可能引发地方债务的不确定性风险。自然资源部门将专项债投放到基建上，然后通过“卖地”赚取收入，但不对负债直接负责，也不对当地的财政支出直接负责。

自然资源部门允许地产商分期付款，还有一些返还。自然资源部门的征收更具“灵活性”，但是可能会对财政部门带来收入压力。财政部门需要统筹当地的所有财政开支与收入，但对收入大头的土地出让金缺乏征收权。如此，地方财政的开支刚性与征收柔性发生冲突，在财政约束软化的环境下，可能放大地方债务风险。

最近一些年，一些地方大建大改，财政部门接了不少钱，包括专项债，但是征收回来的土地出让金，还不够覆盖债务，结果财政入不敷出，债务问题凸显。

疫情以来，地方财政收入压力增加，负债率上升，地方各项收入向税务部门统一归口，如税务部门统一征收社会保险费和土地使用权出让金。如此更有利于财政部门统筹财政的开支与收入，强化土地使用权出让金征收的刚性，更好地保障地方财政收入。由于国税和地税合并，上面虽然不能抽走，但可以更好地掌控土地使用权出让金。

所以，国有土地使用权出让收入划转给税务部门征收，背后并不是终结土地财政，而是土地财政依赖度提高，专项债规模和比例扩大，地方财政收入和债务压力增加。由于土地使用权出让收入占大头，划转过后的税务部门也就成为了名副其实的“土地财政”部门。

未来楼市调控的方向是什么？

专项债与房地产、基建、土地财政高度关联，专项债主要投放与土地相关的基建，如通水、通电、通路、通燃气、通网络、通地铁，然后带动土地升值和房地产发展，创造土地财政收入，然后偿还专项债。可以这么理解，专项债是土地的债券化，地方政府用土地债券化的方式先获得资本，然后用土地使用权出让金来还债。

最近几年发行了这么多专项债，专项债的平均周期目前是五年，未来三到五年是地方政府的还债高峰期，这意味着未来几年地方政府还得依赖“卖地”来还专项债。

地方政府债券基本由国有商业银行及金融机构持有，四大行持有规模接近50%。国有商业银行购买政府债券，倾向于土地锚，而不是税收锚。如果将地方债额度调配给一般债券，银行购买积极性会下降。为了获取更多的融资，地方政府倾向于以土地收入为担保发行专项债。专项债发行越多，土地债券化规模越大，地方政府的土地财政依赖度越高、债务规模越大。